【大纪元2022年09月10日讯】（大纪元记者高杉编译报导）原本热火朝天的美国住房市场正在冷却，其冷却速度之快令人感到震惊。
在疫情期间，在创纪录的低利率的推动下，人们纷纷寻找新的居住地，使得当时的美国住房市场火爆。
房地产经纪人报告说，此前，在房屋开放日，纷纷赶来的买家如此之多，以至于他们不得不在屋外排队等候，或在屋后凉台上争相报出更高价格来竞标。而现在，上市房屋的空置时间变得越来越长了，卖家们也在被迫降低他们上市时的报价。
美国房地产市场新的变化，让潜在的买家和卖家都想知道自己目前的处境。
据美国全国广播公司财经频道（CNBC）报导，房地产经纪人网站Realtor的首席经济学家丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）对此表示“我们的调查显示，随着消费者对经济衰退前景的担忧的加剧，许多买家的心里充满了不确定性。”
以下是美国房地产市场动荡的背后主要因素。
抵押贷款利率
美国房地产市场放缓的主要推动力，就是抵押贷款利率的上升。30年期固定利率抵押贷款，是目前最受欢迎的产品，占所有抵押贷款申请的90%以上。在今年开始时，30年抵押贷款利率大约是3%。据《抵押贷款新闻日报》（Mortgage News Daily）报导，现在，该利率已经略高于6%。
这意味着，一个购买价值40万美元房子的人，现在的月供比在1月份的时候，要高700美元左右。
高价格和低供应
经济放缓的其它驱动因素是：高价格和低供应。
根据标准普尔凯斯-席勒（S&P Case-Shiller）全国房价指数，现在的房价比疫情开始时高出43%。根据Realtor.com网站的数据，待售房屋的供应量正在增长，9月初与一年前同期相比增长了27%。虽然这一变化看起来很大，但仍不足以抵消多年来待售房屋的短缺。
活跃库存量仍比2019年低43%。截止9月底，新上市房屋的数量也下降了6%。这意味着，潜在的卖家现在很担心，因为他们所看到的是，有更多的房子在市场上滞留了更长时间。
保罗·莱热尔（Paul Legere）是华盛顿特区“乔尔·尼尔森集团”（Joel Nelson Group）的买方经纪人，他专注于竞争激烈的国会山社区房产。他说，在劳动节后，他看到，挂牌的房源猛增了20套，达到171套。他将现在的房地产市场称为“迅速膨胀”。作为对比，在3月份，该社区只有65套房子挂牌出售。
他说：“这是一个很有规律的劳动节后的库存增长。在未来一周左右的时间里，市场会如何吸收新的库存，将是非常重要的！非常重要！”
房屋库存在全美范围内受到打击，因为房屋建筑商正在放缓生产。他们说，原因是参观其样板房的潜在买家人数变少了。根据美国人口普查局（U.S. Census）的数据，与2021年7月相比，今年7月份的单户住宅的开工率，下降了18.5%。
根据全国住房建筑商协会（National Association of Home Builders）的数据，独栋房住宅市场的住房建筑商情绪指数，在8月份跌入负值区域。这是自疫情开始时的短暂下滑以来的首次。建筑商们报告说，房屋销售量已经下降，买家数量在减少。
全美住宅建筑商协会（NAHB）首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）在8月份的报告中说：“美联储货币政策收紧和建筑成本的持续升高，导致了住房市场的衰退。”
一些买家还在坚持
然而，买家并没有完全从市场上退出。尽管房屋销售市场的价格仍然很高，但同样，房屋租赁市场价格也颇为昂贵。
房地产经纪人网站的首席经济学家黑尔对此评论说：“数据显示，一些购房者在困境中发现了一丝希望，即在待售房屋选择不断增加的情况下，竞争的激烈程度开始冷却下来。特别是对于那些比较有创意的买家，例如通过探索规模较小的房产市场，在今年秋天可能会找到相对更好的购房机会，在自己的预算范围内找到一个新家。”
房价终于开始降温了。根据提供抵押贷款技术和数据服务的“黑骑士”公司（Black Knight）的数据，从6月到7月，美国的房价下降了0.77%，这是近三年来的第一次月度下降。
虽然跌幅可能看起来很小，但这是自2011年1月以来最大的单月房价跌幅。这也是自1991年以来表现第二糟糕的7月，仅次于大衰退期间的、2010年7月的0.9%的下降幅度。
负担能力的困境
尽管如此，房价的下降，对改善因抵押贷款利率上升而带来负担能力危机的作用不大。虽然8月份的利率略有回落，但本周又急剧上升，使其成为35年来住房方面最难以负担的一周。
目前，要每月支付30年期抵押贷款和20%首付的中位数房屋的本金和利息，需要收入中位数的35.51%。“黑骑士”公司的研究和战略副总裁安迪·瓦尔登（Andy Walden）指出，这比6月份创下的35年高点又略有上升，当时的支付和收入比达到了35.49%。
在利率开始上升之前的五年里，收入与支付的比率一直稳定在20%左右。即使房价在2020年和2021年出现激增，也因为创纪录的低利率，而将这些增长抵消。
瓦尔登说：“鉴于来自负担能力方面的挑战，似乎在改变房地产市场的动态中扮演重要角色，在近期，房价的回落可能会持续下去。”
房地产经纪公司Redfin的一份新的报告显示，尽管购房者的需求在8月份有所回升，但过去一周的抵押贷款利率的最新上涨，让其再次陷入萎靡。该报告显示，在截至9月3日的一周内，谷歌上搜索“待售房屋”的人数减少了，比去年同期下降了25%。
Redfin的需求指数所衡量的是，对Redfin代理的房屋展示和其它购房服务的需求。该指数显示，在截至9月4日的7天里，需求较6月份的2022年低点增长了18%，但同比仍下降了11%。
Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）预测说：“每年的这个时候，房地产市场总是会降温。但在今年，我预计，由于销售状况比往年更为枯竭，秋冬季的市场将会特别寒冷。”
责任编辑：叶紫微
