美国地产热点

寒冬还没来 2023年影响美国地产的重磅消息

文:李欧

【大纪元2023年01月23日讯】大家应该都知道这一波房地产市场的调整是由于美联储升息,带来房贷利率上扬所造成的衰退,不过很幸运的是,我们已经看到通胀率(CPI)从最高的9.1%,连续下降到1月12日最新公布的6.5%。从数据来看当然值得庆幸,因为房贷利率有可能也会进一步下调,然后让房市再度进入热潮。不过,这次我就要来和大家谈谈,还有哪些消息我们不能掉以轻心,而且还有一个是重磅的黑天鹅消息,虽然不是最新讯息,但是这个讯息在未来,我认为有可能会引发难以想像的海啸。

跌幅最大的城市

我们先看几个最新的房市数据,从Zillow的统计,12月份的美国房价比上个月略下降了0.2%,来到大约35万7,320美元,但是仍比一年前高出8.4%。环比跌幅最大的出现在西雅图,有4.8%的跌幅,其次是德州达拉斯、德州圣安东尼奥、加州圣地亚哥,不过跌幅都没有超过2%。但是,如果是看同比,跌幅最大是德州奥斯汀4.2%、旧金山2.0%、西雅图0.6%,而硅谷的圣荷西则是房价持平。

我们可以看到,这些跌幅最多的,都有一共通点——都是科技重镇,也是从去年开始,我们听到的最多的裁员消息的行业,同时股价大跌,对科技业员工来说,也是雪上加霜的情况。但是,这波影响恐怕还没有结束,因为对抗通胀、需求减弱的信号其实没有根本上的好转,我还没有观察到经济转向的拐点,而且对于美联储来说,经济还需要再往下走,才能把通胀真正的打下去。

干净世界:影响美国地产的重磅消息!|市场有价无市 真正寒冬还没到来|科技重镇继续遭受冲击|通胀有这快消退吗?|黑天鹅消息是…中国人口大量消失【美国地产热点】1/19/2023

最新房市销售量 疫情以来最低水平

再来,我们看Redfin比较即时的房市数据,在截至1月8日的四个星期内,Redfin的数据纪录到疫情以来最慢的销售速度,待过户销售数量同比下降了32%;房屋在市场停留的中位天数是44天,也是疫情以来最长的时间;房贷购买申请量,同比下降44%,是2014年以来的最低水平。这个有季节性的缘故,也有前一阵子冬季风暴的缘故,加剧了市场的冷却程度。

不过Redfin也统计到,购房者需求指数比上个月增加6%,换句话说,可能开始有些人准备进入春季的房市,因为接下来通常美国房地产会迎来一年中的第一波高潮,这是季节性的因素造成的,除非遇到某些因素的影响,例如2020年的疫情让市场瞬间冰冻了两个月。

另外,同样是截至1月8日的四个星期内,在美国人口最多的50个大都市中,有20个大都市的房价较去年同期下跌,要留意的是,上一个月出现下跌的都市只有11个,所以最新的这一个月,又增加了9个下跌城市。Redfin统计的全美中位房价是351,250美元,同比上涨0.8%,但较去年6月时的峰值,已经下跌约10%。

从城市来看,旧金山价格同比下降10.6%是跌幅最大的,接下来是西雅图下降5%,圣荷西下降4.9%,奥斯汀下降4%,底特律下降3.8%,凤凰城下降3.7%,加州奥克兰下降3.4%,波士顿下降3%,洛杉矶3%,加州沙加缅度3%,圣地亚哥2.6%,芝加哥2.5%。

其中至少自2015年以来,拉斯维加斯房价是首次同比下跌。另外,也是自2015年以来,旧金山、西雅图、凤凰城、芝加哥、波士顿、波特兰和圣地亚哥房价,同比跌幅最大的一次。

市场有价无市 买家获得买房优惠

现在也因为销售速度大幅减慢,销售数量大大减少,待过户销售(Pending sales)在拉斯维加斯出现同比下跌62%的跌幅,其它像是佛罗里达州杰克逊维尔、凤凰城、奥斯汀和田纳西州的纳什维尔,也都有超过百分之五十的跌幅。真正进入一个有价无市的市场,所以我们可以看到Redfin的一个调查,有高达42%的买家在去年第四季获得买房优惠,这些优惠包括卖家承担房屋维修、承担交易费用,还有帮助买家买低房贷利率,这一部分在上一的报导中《有买房需求 一种方式立马降低利率!》有特别和大家解说,如果确实还有买房刚需的人,务必要去看一看。

所以说,我们现在看到价格下跌缓慢,同比仍是有些微涨幅,这也可以说明,经济还没有真正打压到房地产市场,大部分卖家比较不担心拖长销售时间,他们没有受到严重的经济冲击,所以不着急卖房,在价格上就咬得比较紧,但是毕竟市场上乏人问津,所以卖家也不得不做出一些让步,吸引买家加快交易的进行。

美联储新的升息信号

最新的房市情况,我们大概就谈到这里,接下来我要谈谈利率。相信大家都已经知道利率对房市有多大的影响了,这次就是因为疫情缘故,美联储把基金利率拉到最低,使得30年房贷利率只剩两三个百分点,直接点燃了房市的火焰,然后通胀飙升,房市的火烧得正旺的时候,美联储开始大力度升息,把房贷利率不断推上去,一下子再把房市的一把烈焰无情地浇熄。所以大家可以看到,利率对房市的影响就是这么大。而且,你或许会难以相信,就连远在太平洋另一端的台湾房市,也是被美联储的降息又升息,搞得上上下下。这个以后有机会我可以说一说。

美联储的联邦基金利率(Federal Funds Effective Rate)对经济、房市影响巨大。(美联储Fed提供)

现在看通胀率表现,确实逐月在下降当中,虽然说最近的30年固定利率,最高曾飙到7%,近一两个月也有些下滑,但两者不完全是相同走势,30年固定利率会更向10期美国国债的收益率靠拢。现在因为投资者涌入美国国债,导致收益率下降,因此,30年固定利率也出现跌势。不过这一切跟通胀脱离不了关系,现在通胀虽然下跌,美联储官员也释放出消息说:一次加息75个基点的日子已经过去,今后加息25个基点将会是适当的,但是今年还是会有几次的加息。

30年固定利率房贷在截至1月19日的一周,又出现下走。(房地美提供)

对抗通胀已经成功了?

不过,不知道大家有没有感觉到,我们现在看到的官方数据和我们在报导上看到的表现,不太一致。首先通胀率,虽然在下滑,但是细看通胀的成分数据,主要是汽油价格的回落,还有二手车价的下降,其余的跌幅并不大,甚至有些还在涨,然后在生活上,我们有感受到任何的物价的降价吗?

摩根士丹利全球投资办公室的主管迈克‧洛文加特就认为,能源价格的下降是不可持续的,可能在未来几个月反弹。然后,俄乌战争的持续,对粮食危机的风险也没有解除,最近加州还得面对高额的鸡蛋价格,在新闻上炒得沸沸扬扬。因此,我认为通胀这个问题,并不像数据上看到的这么简单,我们还需要更谨慎对待这个问题,防止进一步的经济崩盘,所带来的巨大财富损失。

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黑天鹅:重磅消息

最后,我该来说说我开头时提到的黑天鹅了。大家也都知道,中国现在疫情异常严峻,如果你有常常在追踪“大纪元、新唐人”的报导,相信你不会陌生,每天从间接消息传出的感染情况和死亡情况,都相当悲观,甚至可以说是惨烈,但是从这场疫情一开始,外界从来都不知道病毒的来源、中国的感染人数、死亡人数等等,尽管中共自己是有释放出一些数据,但是各国也都知道这些都是假数据。

但是就在不久前,1月16日大纪元报导了,法轮功创始人李洪志先生直指,中共一直掩盖在疫情,中国因疫情已经死了4亿人。而且还说这波疫情结束的时候中国死亡人数会到达5亿人。李洪志先生说,上次萨斯出现的时候,中国死了2亿人。多年后,中共发现人口减少了,才马上放开二胎制、三胎制。

这则消息出来之后,确实引起各界不小的震动,质疑这么大的死亡人数正确吗?在多篇报导中给疑问提供了部分解答。《华盛顿邮报》1月10日引用的美国马萨尔科技拍摄的卫星图像显示,从北京到南京、从成都到昆明,分布在中国东南西北,不同位置的城市殡仪馆的活动都异常忙碌。然后,在南京帮助运尸体的司机对《华邮》说,他开了几十年灵车,从没见过这样的成天载运尸体的现象。

上海宝兴殡仪馆一名员工去年12月28日对大纪元说,“我们8点钟开始发号。现在天天都是四五个小时排队,拿不到的,就只能后面再来了。现在天天是四五百火化尸体,原来每天90具尸体已经是封顶了。工作人员已经是加班加点在工作了。”这还是一家殡仪馆,上海共有15家殡仪馆。而在其它县市也出现类似的情况,原本正常遗体火化只需要几天时间,现在不是要排队就是要塞钱,然后殡仪馆还要加紧订制火化炉,火化的数量都是以往的几十倍。

还有另外一种估算法,中国有3万5,000多家医院,还有3万6,000多个乡镇卫生院。疫情肆虐的这三年,若每家医院和卫生院平均每天因染疫而死亡6人,总数就有4亿6,000多万了。掩盖死亡人数还有一种方式,就是死亡原因不准许写新冠死亡,那就像大饥荒时代,假报、虚报一样,单位不能报饿死,你只能报有病而死。

好了,这些跟美国房地产有何关系?或许没有直接关系,但这跟经济或许能扯上关系,大家想一想,一下子地球上少了这么人,对经济的冲击会有多大?虽然说,中国一向是很封闭的系统,但是许多商品还是要依靠中国生产、消费,各国的名牌、iPhone、各种智能设备、汽车,吃的用的等等,但是这么大一群人的消费力、生产力都没了,对经济的影响肯定不会小,但我们现在似乎感觉不到影响力,或者可能是影响力有滞后性。

我们看现在的美国科技公司、金融公司陆续在裁员,这背后的因素或许不只是美国消费力下降,难保和中国人口巨大的消失有关。大家可以细想看看,这个事件所引发的涟漪可能会有多大。当年的雷曼兄弟宣布破产,导致金融海啸席卷世界,如果说雷曼事件是一个人打了一个喷嚏,如今中国的疫情可能是火山正在喷发。

所以,中国疫情对世界的影响性,需要我们多多关注后续的发酵,对美国经济,间接到美国房地产的影响都可能不小,所以,这段期间的投资最好寻求更保守的投资策略,手里多存点钱。从另一个角度来说,我们发现这个病毒的攻击非常有针对性,唯独在中国肆虐,目前为止世界各地都没有出现类似惨况。因此,此时此刻抱持对中共的理性认识非常重要。◇

责任编辑:李曜宇

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