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美国面临缺房危机 后院运动正在兴起

文:李欧

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【大纪元2023年09月23日讯】美国长年面临住房缺乏的危机,在疫情之后更加紧张,导致房价普遍居高不下,想买买不到,买了很痛苦。所以,有一场新的住房运动正在席卷美国,称为“Yes In My Backyard”,如果这场运动成功的话,它很可能从根本上重塑美国的经济,这到底是一场什么运动呢?竟然会起到如此大的威力,今天就要和大家来谈一谈这个Yes In My Backyard!

NIMBY or YIMBY 别搞错

你可能有听说过NIMBY(Not In My Backyard),NIMBY的中文可以称为“邻避”,直译意思是“不要兴建在我家后院”。这往往是屋主或社区,为了反对住家周围兴建污染设施,比如工厂、手机基地台、发电设备,或者是高密度住房等等,而兴起的一场运动。在相对富裕地区的屋主们,经常会是NIMBY的支持者,因为他们通常想要保有原本的生活品质,不想被其它建设干扰或破坏了原本的生活。

显然,YIMBY“欢迎来我家后院”运动,跟NIMBY就完全相反。YIMBY运动的支持者认为,美国现在的住房危机,就是供需之间的失衡所造成的。他们认为,这个国家根本就没有足够的住房,很多人被迫通过抢房、讨价还价,并支付高昂的价格才获得居住的地方。用YIMBY的话说“住房充足”,是改善供给和确保房价负担得起的关键。

据《内幕》杂志(Insider)报导,加州YIMBY城市规划师诺兰・格雷(Nolan Gray)表示,应该通过建造更多住房来解决住房危机,特别是在机会多、交通丰富的社区。

YIMBY派 打入政治主流

其实,YIMBY运动并不是一个新想法,但是在过去美国政治圈子里,它并不是一个主流想法。不过在近几年,YIMBY已经开始在政治话语权上,取得微小但至关重要的胜利,这似乎表明该运动正在被更广泛地接受。从东海岸到西海岸,城市和州都在挑战反对兴建的NIMBY这一派,这是几十年来大多数住房讨论的主旋律。但是,现在很多人都感觉到美国应该是盖更多房子的时候了。

随着这几年,买房负担能力危机的加剧,YIMBY也越来越受到关注。据统计,有三分之二的美国人表示,很难在他们居住的地方找到经济适用房。无家可归者的人数不断在增加,越来越多的美国人,面临租金重担或买不起房子。

在政治光谱中,YIMBY这个想法,现在在整个政治领域也很有吸引力:进步人士认为住房充足,是提高负担能力的一种方式;保守派和自由主义者认为,这是摆脱政府监管,并且赋予业主权力的一种方式。如果这个运动继续吸引更多的追随者,并且赢得地方、州和联邦官员的支持,它就可能会使美国城市和郊区的房价,变得更加可负担得起,而且更具有多样化。

YIMBY运动 在我家后面盖房 解决美国缺房?|NIMBY什么是邻避?什么又是YIMBY?|多盖房 真能解决美国住房危机吗?【美国地产热点】第131集

YIMBY 新建房面临的阻碍

说是很简单,但是要改变现在的做法,仍然有很多工作必须进行。例如地方上阻碍住房开发的法规仍然很多,限制性的建筑法规、当地的反对和许多其它障碍,都是阻止新住房建设的绊脚石。因此,YIMBY的成功关键是通过减少开发过程中的瓶颈,加快建造更多的住房。

在众多的建筑限制中,影响最大的应该就是针对独立房的土地区划法(Zoning Laws)。简单的说,就是在一块土地上你只能盖独立房,不能盖其它种类的住房,所以就大大的限制盖房的数量,能居住的人数也受到挤压。而且,美国近75%的住宅用地,都是规划为独立户住宅。这种情况在加州,更是特别明显。

YIMBY的法律执行董事索尼娅・特劳斯(Sonja Trauss)表示,反对建筑的NIMBY一派,仍然握有很大的政治影响力,但是未来对YIMBY一方似乎更加光明的。

2010年开始,旧金山湾区面临着迅速恶化的住房负担能力危机,主要原因之一是科技业的繁荣,当地的邻避主义在很大程度上,阻碍了当时急需的建设。像是特劳斯本身是旧金山的一名高中数学老师,然而这样高昂的房价,对老师来说,却是难以买房。

虽然,现在加州房价因为高利率而有所回落,但加州房价仍然位居全美最高。因此,当地针对独立房土地区划法的斗争,催生了现在的YIMBY运动。特劳斯这群人,开始在当地的规划会议上倡导提供更多住房,并帮助发起了YIMBY运动。以往这些公开听证会可能都是由反对建设的人士所主导的,但是现在有年轻专业人士、退休人士站出来说话,这些改变了对话的场景,因此,市议会也正在做出改变。

YIMBY在加州立法上取得进展

近年来,加州立法机构通过了一系列法律,允许房主在自己的房产上建造更多住房。2021年,立法者通过了参议院第9号法案——该法案实际上禁止了独立房区划——这是一次“象征性”的推动。这些推动对当地土地政策,产生了重大影响:原本加州三分之二的土地,以前仅限于建造独立房,但是现在房主可以这些原本这些单一的地块上,再建造最多4个空间单元。

所以,屋主可以利用这些空间来做出租房,或者是让更多家人住进来。

随后的法案,还允许采用其它类型的住房,这有助于缓解不断飙升的住房成本。参议院第35号法案,规定了建造附属住宅单元的规则,例如建造后院的“祖母房(Granny Flats)”。2022年,加州批准了超过2万3千套附属住宅单元的许可证,而在2017年只有不到5千个。自2016年以来,加州总共建造了约6万个附属住宅单元,而且建设速度每年都在增加。

但是,尽管附属住宅单元在加州,已经如火如荼的兴建,可是加州还是缺房,加州的房价还是很高贵。所以,多盖房真的就能降低房价吗?还是说,加州对住宅实在太饥渴了,所以无法在一时之间满足需求呢?

掀起全国性的运动

随着类似旧金山的住房危机,在全美范围内变得越来越普及,YIMBY运动也从西海岸蔓延到东海岸。越来越多的人面临不断飙升的租金,和令人摇头的房价,全国各地的城市和州,都开始认真考虑降低住房成本。这就是YIMBY的优势所在。

2018年,明尼阿波利斯(Minneapolis)成为第一个禁止独立房土地区划的城市。然后,俄勒冈州跟随在后面,也立了类似的法案。在德州的奥斯汀,市议会最近通过了一系列的升级区划规定,其中包括缩小该市的最小地块面积,允许在一块地块上,至少建造三栋房屋。另一边,在达拉斯也正在推动类似的政策。

西雅图房主2022年建造了1千套附属住宅单元,比建造独立房的总数量还要多。根据卡托研究所的数据,俄勒冈州的波特兰市(Portland)通过允许增加附属单元的改革之后,单位建设量增加了34%。还有,在丹佛(Denver)一些附属单元越来越受到欢迎的城市,最近也放松了建筑限制。

不过,事情也没有想像中的顺利。像是在纽约州和德州,今年就没能通过州的立法,有些城市则是通过之后,没产生太大的回响。像在明尼阿波利斯,虽然早早就通过建造附属单元的法律,但是四年以来却只建造了167个单位。

加州大学伯克利分校的住房创新中心表示,问题在于,明尼阿波利斯的政策与加州不同,他们的法律没有考虑到单元的大小、许可费用,以及这些单元可以建造在房产上的什么地方等等这些问题。

两党各有支持者

在政治光谱方面,在政治两极分化的时代,YIMBY运动可以说是打破了这个政治两极分化的现象。各个政治派别都对住房增加表示广泛的支持。不过,美国两党对住房增加还是有不同的解读。

例如,进步主义者的YIMBY支持者,往往是更支持补贴住房、稳定租金,和其它支持经济适用房的措施,他们通常也更注重环保,希望在大城市限制开车的数量。而在保守派或市场自由主义者这边,往往更倾向于让政府退出房地产市场,除了在城市建造住房之外,还鼓励进行大规模建设。

加州最近的民意调查发现,民主党人比共和党人更有可能支持,地方政府建造“公平份额”的经济适用房。同时,共和党人比民主党人更有可能支持,放松土地使用和环境限制,以增加住房的供应量。尽管,存在一些分歧,但是主要目标还是相同的——建设更多的住房单元。

德州和佛罗里达州这些传统的红州,长期以来一直将自己视为经济住房的避难所,但是,随着奥斯汀和迈阿密,这些曾经相对负担得起的城市,已经转变成更昂贵的地方,这些红州也逐渐开始采取了YIMBY的政策,以保留对新移民和长期居民的吸引力。

YIMBY与NIABY的斗争

虽然,YIMBY这一派对近期取得的胜利,感到很兴奋,但他们仍然担忧实施改革的进展非常缓慢。他们认为,美国近一个世纪以来的住房政策,限制了新建房的供应,现在需要时间来解开它。

但是,除了NIABY跟YIMBY在打对台之外,其实有经济适用房的组织也反对YIMBY,他们认为YIMBY是站在建筑商一方的,增加住房只会图利建筑商盖更多豪华住宅而已,根本不会考虑到经济适用房的供给。这个观点确实值得大众注意。

到底该继续NIABY,或者该是时候改变为YIMBY呢?这场拉锯战在当前美国房价高昂、住房短缺、利率翻涨的背境下,更显得剑拔弩张,考验的不只是政府与立法者的智慧,还有各方的利益考量,当然对众多购房者来说,大家在意的只是,买房成本要负担得起。◇

责任编辑:李曜宇

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