30城推住房以旧换新 专家民众皆表悲观

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【大纪元2024年04月24日讯】(大纪元记者方晓综合报导)大陆房地产市场持续低迷,为刺激新房和二手房交易,目前已有超30个城市先后推出住房“以旧换新”政策。对此,大陆民众指,这是最无赖的去库存办法。专家和民众皆对这一政策持悲观态度。

民众和专家都不看好住房“以旧换新”

为去库存,中共各地政府想尽了招数。从放松限购到降低房贷利率,从发放购房补贴到推行“房票”,楼市调控“工具箱”几乎已应出尽出,仍不见成效。

今年一季度,全国房地产开发投资额同比下降9.5%,其中,住宅投资下降10.5%。3月末,商品房待售面积同比增长15.6%。其中,住宅待售面积增长23.9%。

近期,包括郑州、深圳等10多座城市先后推出住房“以旧换新”政策。郑州计划在全市完成“卖旧买新、以旧换新”1万套。江苏海安也宣布,将在今年内实施商品房“以旧换新”100套。

4月17日深圳“绿景白石洲”项目启动“以旧换新”。“绿景白石洲”位于深圳核心地段,是几年前白石洲“城中村”改建的项目之一。

据中指研究院监测,目前已有超30个城市表态支持“以旧换新”,方式则主要包括两种:一是房企联合经纪机构对旧房优先推售,二是开发商或国资平台收购旧房、售房款用于购买指定新房项目。近段时间,明确表态提到第二种方式,即“国资收购”的城市有所增多。

大陆民众认为,上述说法通俗的表述是,一是对民众旧房优先推售;二是用旧房加差价来换取指定楼盘的新房,以第二种方式为主。

财经自媒体人“一万马力财经”4月23日表示,政府只有稳住了房地产市场才能稳住整体经济,但是推出住房以旧换新政策,在实际执行过程中有多处堵塞,第一,旧房如何定价,到底值多少钱?第二,怎么保证在卖房速度和保值售价之间做好平衡?不降价可能就会卖得很慢,但降价太多,业主就吃亏了。第三,国资收购方的资金来源是否有保障?第四,买下的旧房如何有效利用?

他说,在这个交易链条上,最大的拥堵点就是卖掉旧房,这涉及到旧房的定价形成机制,市场经济的功能就是价格发现,一套房子的价格要放到市场上,经过反反复复的多方参与的市场博弈才能够自然形成,而价格一旦形成,就是买方和卖方都共同认可和接受的。这绝对不是几个“聪明”人能够一拍脑袋,用计算机摁出来的,你倒是可以摁个数据,但是我怎么知道这个数据是不是合理呢?只有放在市场上去反复检验才会知道,才能让人接受。

“对于第二种方式,要购买指定的新房项目,那就意味着只有一个卖方。购房者也就没办法在不同的开发商的楼盘之间进行比较和权衡。购房者如果觉得新房价格不划算,整个交易就黄了。而如果是单纯的买新房,可以在不同楼盘之间比较和砍价,最后N选1。此外,毕竟还要补差价,但现在的就业和收入预期都没有好转,购房者的观望情绪重,购买期房较为谨慎,这些因素也影响了以旧换新政策的效果。”

针对开发商或国资平台收购旧房,“一万马力财经”表示,指定的国资机构需要具有相当的资金实力,还需要具有将分散收购的二手房筹建为保障性住房,并做好日常经营管理的能力,这些都是挑战。

中指研究院河南公司总经理梁波涛对中新网表示,当前地产行业下行压力尚未缓解,居民整体置业动力不足,加上普遍的“买涨不买跌”的心理加剧购房观望情绪,在二手房存量压力叠加置业动力不足的影响下,二手房市场的困局仍在持续。

中原地产首席分析师张大伟也不看好这一政策。他认为,住房以旧换新模式本质上是将“卖不出去的二手房”置换“卖不出去的一手房”,“将一个难题置换成另一个难题”。

民间:最无赖的去库存办法

自2023年以来,中国二手房挂牌量持续走高。截至今年3月30日,重庆、成都、天津、苏州、南京、杭州6个城市的挂牌量已经突破15万套,重庆和成都更是超过了22万套。

自媒体人“幽默的投资知行合一”近日表示,万万没想到,房子也能玩以旧换新。这种方式也是最无赖的去新房库存的办法了。(视频截图)

拥有十万粉丝的自媒体人“幽默的投资知行合一”近日表示,万万没想到,房子也能玩以旧换新。这种方式也是最无赖的去新房库存的办法了。

他说,现在新房都很难卖出去了,何况是旧房(二手房)。二手房的价格是一降再降,动不动就打骨折价,二手房都卷成这样了,新房怎么可能好卖呢?

北京律师:谨慎选择房源 仔细查看合同

中新网报导,北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提醒,“以旧换新”实际上是两个房屋交易流程的融合,相对更复杂,考虑的点也更多,牵一发而动全身。

在正试行商品房“以旧换新”的无锡市梁溪区,业主程先生不久前去咨询了活动细则,有几个让他印象深刻的细节。

“首先是旧房子的产权需要清晰,包括贷款买房结清贷款、安置房补缴土地出让金等;其次是新房的楼盘有些还未交房,过渡期的处理需要考虑;再就是旧房子最大抵扣60%,由第三方机构估价,和自己卖相比,是否能达到心理预期还不确定。”程先生对中新财经介绍。

王玉臣律师表示,购房人想要顺利购房,务必要详细了解政策内容,审核自己是否具备相关条件,谨慎选择房源,仔细查看合同。

“比如在相关流程设计中,对旧房的情况需要进行相关的调查核实,如商品房产权证明、房产已出租/未出租的情况承诺函以及拟置换商品房有无交易限制承诺等。而且,针对置换房屋的业主个人也需要注意核实一些基本问题,如征信情况等。”王玉臣说。

责任编辑:高静#

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