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房贷利率下降 美国哪些城市将提早“解锁”?

文:李欧

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【大纪元2024年08月26日讯】有发现最近抵押贷款利率一直在下降吗!现在利率已经从今年的高点,接近8%,降到6.5%以下,下降超过一个百分点。这是什么讯号呢?是不是“锁定效应”准备要解锁了?是有这个可能。这一次内容我就要和大家来看看,哪些地区更有可能会提早解锁,让屋主愿意卖房,买家愿意进场买房。

利率下降 购房者回温

在Redfin最新的报告中显示,截至8月18日的四个星期内,美国每月抵押贷款支付的中位数为2,587美元,这个数字是今年2月份以来的最低水平,较去年同期下降0.1%。虽然下降幅度很小,但要知道这个数字标志着四年来每月付款首次下降!

每周平均抵押贷款利率,现在处于15个月以来的最低点,略低于6.5%。这个近期难得的低点,已经激励不少购房者进入市场。上周我虽然没有更新地产视频,不过我在一篇报导中已经写到:专家建议,想要买房的人,不要等到美联储降息,现在就赶快进入市场。

专家认为,如果等到美联储开始降息,假设抵押贷款利率下降一个百分点,到时候会有更多人涌入市场抢房,房价的升幅肯定会更高,一定也没有现在好买房。现在我们也看到了,从年初的高利率,到现在相对低的利率,两个时间点的交易量有不同的表现。

Realtor.com的报告中显示,7月份房屋销售量年成长虽然还是下降2.5%,但是月成长1.3%,已经出现回温,而且市场上在售房屋数量达到了五年来的最高水平,这是近年来难得出现的场景。

Redfin的即时市场报告也显示,截至8月18日当周,购屋者需求指数较一个月前上涨4%,而且网上搜寻“待售房屋”关键字的比例,也比上一季上升了8%,表示现在有更多人想要进入市场买房,而不是放弃买房。

自从抵押贷款利率从3%一路升到7%以上,房地产市场就被“锁定效应”给困住,尽管房价上涨,但是销售量一直都很低迷。如今利率难得下降了,而且还有可能随着降息,出现更低的利率,那么到时锁定效应就会逐渐解除,甚至有些地区有机会更早的出现解锁的迹象,因为有些地区的屋主有比较高比例的高利率抵押贷款。

因为现在利率终于出现比6.5%还低的水平,所以当一个地区有比较多的屋主持有6.5%以上的贷款,他们就更有机会卖房,或者是申请再融资把利率降低。那么有哪些城市有比较高比例的高利率贷款呢?

“锁定效应”准备解锁了吗?|房贷利率降到6.5%以下 还会继续吗?|我终于搬新家了|这里豪宅“解锁”降价22%!【 #美国地产热点 】第166集

这些城市的屋主更有可能卖房

根据Realtor.com的统计,佛罗里达州的那不勒斯(Naples)是第一名,估计该地区有15.2%的抵押贷款高于6.5%,而全美平均仅为5.3%的比例。所以对那不勒斯的这些高利率屋主来说,更有可能吸引他们换房,或者是提出再融资申请。

数据分析师认为,这些高利率的屋主很大一部分都是近期才买房的,而且他们也推动当地的房价大幅上涨,例如那不勒斯的房价从2020年到2023年上涨69%,7月开价中位数77万美元,真的不太便宜。不过也因为这些屋主可能都是刚刚换房,短时间再次换房的概率不高,再融资概率会高一些。

佛罗里达在名单上还有两个城市也有提早解锁的机会,那就是第四名的珊瑚角(Cape Coral),和第五名的迈阿密,这三个城市全都位于南佛罗里达,也是这个名单中唯一有三个城市上榜的州。

珊瑚角又名开普科乐尔,在这次的统计中有12.4%的比例高于6.5%,开价中位数近45万美元;迈阿密有11.7%的利率高于6.5%,开价中位数53.5万美元。所以想要买要搬到佛州的人,欢迎到南佛州找找新家吧!

名单的第二名是密苏里州的圣路易斯(St. Louis),有13.9%的利率高于6.5%,这个中西部的城市,开价中位数是313,900美元,房价是本次名单中最便宜的城市。

第三名是南卡罗来纳州的莫特尔海滩(Myrtle Beach),6.5%以上抵押贷款的比例是13.4%,开价中位数近34万美元。第四名、第五名我们刚刚说过了,所以直接跳到第六名,是新墨西哥州的阿尔伯克基(Albuquerque),有11.6%的比例高于6.5%,开价中位数近42万美元。

接下来还有密苏里州的堪萨斯城(Kansas City)、印第安纳州的韦恩堡(Fort Wayne)、俄克拉荷马州的俄克拉荷马城(Oklahoma City),都有10%以上的比例高于6.5%,开价中位数在32万美元到43万美元之间。

其实这些城市都是在疫情期间受到热捧的城市,不断地有人口移入,但是随着利率升高,有些人赶上了搬家的末班车,虽然没有享受到低利率的优惠,但是房价的涨幅在这两年期间还是微幅的升值。

接下来,很快就要9月了,9月17、18两日举行联邦市场公开会议,就要揭晓降息的幅度,到时候对抵押贷款的影响也会逐渐明朗化。普遍认为,贷款利率会跟着往下调整,只是说下修的幅度有多大,调整速度快或者是慢,这都让人难以预测。

豪宅市场也在“解锁”中

如果你是有钱的买房者,接下来你可能会更感兴趣。我们来看一些已经大幅降价的豪宅房市。因为受到高利率和经济方面不稳定的影响,现在某些豪宅市场受到冲击,例如以海滩吸引买家的高端房市,正在受到比较大的打击。

首先佛罗里达州又再度上榜了,位于东南沿岸的迈阿密、劳德代尔堡(Fort Lauderdale)和庞帕诺海滩(Pompano Beach),这三个相邻的城市,其中豪宅中位数开价在今年6月下降了22%,到达250万美元,同时上市天数拉长了5天,买家在网络上寻找当地豪宅的浏览量减少了44%。

佛罗里达的豪宅市场因为市场买气衰退,价格受到冲击。(Shutterstock)

一位迈阿密的房地产经纪就说,2022年夏天一位客户找他买顶层公寓,当时美国房市正从疫情高点进行价格调整,还是一个比较偏高的价位。虽然当时已经找到适合的公寓,也和卖家达成价格共识,但是最后买家决定暂缓购买。

两年后,相同买家、卖家,终于完成这笔交易,交易价格比当初减少了一成五!所以,假如你是豪宅购买者,现在或许是进场的好时机。

再来,降价幅度第二名的一样在佛罗里达州,也是刚刚上面我们讲到的那不勒斯到马可岛一带地区,第二季豪宅中位数开价下降了18%,来到400万美元,同期豪宅的网络搜索量减少11%。当地的经纪说,现在已经度过了疫情期间的狂热期,对买家来说,耐心寻找将可以找到价格不错的豪宅。

降价第三名的是夏威夷州的檀香山,豪宅开价中位数下降了近10%,到达234万美元。6月份,豪宅上市天数中位数比去年同期下降了11天,而同一时间内,豪宅的网络搜索量下降了31%。

一位檀香山的经纪指出,有意购买檀香山豪宅的买家,可以关注日本卖家的顶级房产。檀香山聚集了许多亚洲人,但是目前日圆疲软,意味着一些日本业主可能会选择出售房产,并将资金兑换回日圆,这对卖家来说会是一个额外的红利。

公寓房型遇冷

最后,我要提醒,虽然刚刚我们讲到很多佛州的房地产,如果你对佛州房产有兴趣,要特别留意佛州房屋管理费用HOA,比去年增加不少,其中坦帕、奥兰多和劳德代尔堡的涨幅到达一成六或一成七。这是由于天然灾害的频繁发生,使得房屋保险飙升,加上对公寓楼的安全检查新要求,使得管理成本大幅上升。

管理费用的增加也导致公寓销售价格都在下降,杰克逊维尔的房价比一年前下降了7%,这是Redfin分析的都会区中降幅最大的,坦帕也下降了5%。另外在加州,圣荷西和沙加缅度的管理费用也分别增加了9%和13%,所以也可以看到,它们公寓价格出现下降。如果你有意购买公寓房型,这可能也是一个机会。◇

责任编辑:李曜宇#

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