华芳:住房交易量价齐降 拐点已现

华芳

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【大纪元8月4日讯】在近年对房地产行业实行的宏观调控过程中,开发商与消费者之间展开了持久的博弈,房价经历了越调控越上涨的窘境,到去年第二季度更是达到新的巅峰。然而,自去年下半年特别是今年以来,以深圳、广州为首的一线城市房价大跌,在全国范围,以打折等优惠暗降促销比比皆是,但仍未能阻止房屋销售持续下降的局势。专家认为,半年多的时间内,房价大跌40%,是因为房地产市场已经发生了根本性变化。

楼市成交低迷

就在深圳,今年第一季一手住宅成交量、二手房交易面积都比去年第一季下降七成。北京商品房预售登记面积首季一百九十五万平方米,比去年第一季下降三分之一,比去年第四季下滑一半左右。上海五月份的商品住宅的成交量只相当于去年五月的44.5%,同期,天津等其他城市也纷纷出现成交量大幅度下降的现象。

而中国国家统计局公布的数据表明,二零零八年五月国房景气指数为一百零三点三四,较四月下跌零点七三,是连续六个月下跌。与此同时,房地产开发商的信心指数正下降到近年来的最低点,市场普遍认为,楼市正在进入一个下降通道。


为对抗高通货膨胀,中国持续实施从紧的货币政策。图为上海一家私有证券公司。(法新社)

打折促销暗降房价

今年以来,中国房地产的龙头万科率先在深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞等八个城市高调降价,下调幅度在5~30%不等。在万科降价的冲击波下,尽管很多房地产商都不承认自己降价,但是各种各样变相降价的方式在全国范围已经普遍出现。

例如在天津,不少楼盘采取了与全国其他地方相似的打折促销活动。据大陆媒体报导,位于天津河北区的海河大道“甲壳虫”公寓毛坯均价为每平方米一万一千元,给出的优惠折扣包括:一次性付款优惠2%,贷款优惠1%,购买VIP卡可冲抵两万元房款;河西区的都市澜轩项目除一次性优惠两万元外,赠送价值万元的冰箱、电视,以及赠送一年物业费等。

“今年的房地产形势确实不如往年。”河西梅江区域的世纪梧桐公寓接待人员李小姐向记者表示。世纪梧桐今年三月开盘时均价为每平方米一万一千五百元,如今部分户型均价降至一万零六百元。

安徽省府合肥市并非属于房价热涨的一线城市,也同样面临住房销售低迷的问题,开发商不仅暗降房价促销如八九至九九折优惠、提供每平方米三百元的“装修基金”等,而且还采用了分期上市的策略,让消费者感觉房源不多,即每次开盘仅拿出整个楼盘中的一部分,待基本售罄后再新开其他部分。

广州半年房价缩水40%

据大陆媒体报导,从二零零七年下半年广州的楼价下跌以来,已经让一部分高位买入者实实在在受到了伤害。

一栋一百八十多平方米的联排别墅两周就降了五十万元,广州中心区七十平方米房子还没到手已缩水二十多万元。吴先生在珠江新城一家外贸公司上班,去年十一月份看中了天河中心某大型楼盘之后,痛下决心,以九十多万元买了一个七十多平方米的二居室。然而买了这个房子之后,楼价是一路往下,每次看到该楼盘的促销信息,他总是一脸黯然。根据最近接到的楼盘促销信息价格一计算,吴先生发现自己这个至今还没到手的房子已经足足缩水了二十多万元。

在金沙洲一个知名楼盘的业主论坛上,一名业主直言“楼盘跌价太大啦!对新进业主太没保障啦!太失望啦!”这名业主表示,他在去年九月底,抱着对金沙洲发展蓝图的期望,在家人和朋友的反对声中,天价买进了一套单位,每平方米超过一万两千元。不料刚过了两个月,他就收到了每平方米六千八百元起的促销短信,觉得实在让人失望。

在这个业主论坛上,另外一名业主反映,自己是以接近每平方米一千三百元的价格买的,“一个月一平方米跌了五千元啊!痛啊!还要供楼,真变了负资产!”另有业主是以每平方米一万一千八百五十元买的,还买了三套,当时刚从股市出来,一次性付款。这位股民兼楼市投资者当时希望在今年该楼盘楼价能回复到每平方米一万两千元。

房价拐点已现

今年深圳的楼市走势以其销售量、价均大跌成为媒体追踪报导的焦点。根据深圳世联地产公司的统计数据,今年第一季度,深圳住房交易量一万四千套,比去年同期下降了近70%。深圳市国土房产局发布的《房地产市场发展分析报告》也显示,今年首季,深圳市商品住宅空置面积达六十六点三七万平方米,与去年同期相比,空置面积增加了67.47%。

报告同时显示,一季度深圳住宅均价呈现大幅下降的走势,其中,三月份的房价住宅均价为每平米一万三千六百一十八点四二元,比二月份,仅仅一个月的时间,就下降了16.53%。前社科院金融研究室主任易宪容认为,广州、深圳的这些数据说明房价下跌已经是不争的事实,半年多的时间房价下跌了近40%,甚至一个城市的房价在一个月下跌近17%,这种房价的下跌不能不说是拐点了。正是因为市场发生了根本性变化,房价才出现大幅下跌。

易宪容还认为,从全国的情况来看,如上海、浙江、北京等地房地产投资炒作比重也不低于广东深圳,但是为什么广东及深圳的房价最大大幅下降呢?其重要原因,是由于广东及深圳的房地产市场的发展,早就经历过一次房地产市场的周期,早就经历过房价快速上涨及下跌的激烈波动。

套牢温州炒房客

六月二十七日大陆一家媒体采访报导了温州炒房团一个化名许同的农民,他在过去三年期间,携上亿资金闯荡了国内大部分一线城市,巅峰时期曾日赚上百万,但现在似乎又回到了起点,甚至还不如起点,炒房挣的钱悉数被套。

许同在二零零五年才开始炒房,属于炒房起步较晚的。他先是拿出二百万积蓄在不远的杭州试了一把,半年就赚了五十万。之后他与同乡八个人携两千万本金进入上海楼市,全资投入在浦东刚开盘的一处高档公寓,两个月后转手,盈利就高达25%。此后,许同转战南北,广州、深圳、北京、大连,资产最大的时候竟有上亿,炒房团也有二十多人。只是好景不长,许同在去年八月之后买进的二十套房子现在全在手里出不了货。之前存放的九套,也压下来了,没有人接棒,一直跑到现在仍看不到结束。代价是,本金和以前的盈利都压在里面,共有四千万元,其中有三千万是向亲戚朋友借的现金。

业主欲退房

据报导,今年二月二十四日,深圳市宝安区的金地梅陇镇三期开盘,价格为每平方米一万一千五百元,而于去年七月开盘的二期第二批价格则为每平方米一万五千六百元,三期的价格每平方米比二期第二批低了四千元,而且还可以打九点七折,并赠送精装修,每平米实际的价格还不到一万元,价格下跌近40%。因此,二期第二批的部分业主提出了退房、赠送装修、车位或免十年物管费的要求。

相同的情况也发生在了万科第五园。万科第五园最近在销售部分高层楼盘时,为快速销售进行了价格调整,下调幅度为10~15%,引起了部分先期购房业主的不满,这些业主赴信访部门上访,提出了退房等要求。

不过,金地、万科两大深圳房地产品牌发展商都表示,将在提升小区居住品质方面增加投入,但不会满足业主提出的退房或赠送装修、车位等要求。

断供潮是否涌现

由于房价大跌,甚至跌破首期付款;也由于中央银行持续提高利率,月供的压力增大,在深圳、上海等都出现了屋主停止向银行支付按揭月供的案例。

在上海,楼市断供事件频生,主要是投资或投机囤房的屋主,因为出售困难,月供负担过重而断供。对此,银行大多采取收楼拍卖的形式来处理。

深圳有一个男士断供业主,他于二零零七年七、八月间楼市最高峰时,在泰华大厦买了一套五十多平方米的二手房,时价约每平方米八千元,贷款七成。他从今年一月份起连续三个月断供,并且明确表示已经供不起了,叫银行收楼。据了解,该楼市价已基本跌去首付,看来,这个业主是炒家,因这套房子已成为负资产而决定断供。

而作为曾经“炒房”重灾区的深圳的南山和宝安部分楼盘已经出现了较严重的“断供”现象。据报,深圳至少有八万套房陷入负资产窘况,一方面表现在新房价格暴跌30%左右,导致二零零七年入市购房者资产变“负”,另一方面是二手房价格高出新房处于“倒挂”状态,“割肉”已是必然。

危机或波及银行业

统计数据显示出了房地产商所面临的痛苦。上海市统计局最新数据显示,受国家紧缩性货币政策影响,今年前五个月上海项目建设资金趋紧,如建设项目到位资金中,本年到位两千零五十六点三亿元,同比下降7.8%。

SOHO中国主席潘石屹预言房地产企业资金紧张的局面如果持续下去,房地产行业就会发生剧变,即指二零零六年下半年、二零零七年疯狂拿地的那些企业,把所有的钱和银行贷款拿去作为拿地的首付款。由于这些企业拿到的土地到二零零八年上半年还不具备销售条件,并没有形成可以在市场上打折销售的房子,将面临着很大的资金压力。

他表示,随着“百日剧变”时间将近,房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象,下一步就将可能威胁到银行。

“楼市来一场地震,首先完蛋的是银行。”这是大陆业内流行的说法。◇

本文转自第77期《新纪元周刊》专题新闻
http://mag.epochtimes.com/079/4994.htm (http://www.dajiyuan.com)

本文只代表作者的观点和陈述

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