紐房價上漲 擁有率下降 專家分析原因及應對

【大紀元2014年07月24日訊】（大紀元記者韓香茗編譯報導）房價在上漲，住房擁有率卻在下降，新西蘭房市到底發生了甚麼？有人說是新西蘭文化所致，有人歸咎於海外買家，有人歸咎於投資商，有人抱怨稅收系統，有人抱怨抵押貸款太容易。但無論如何，結果都一樣，對比其它國家，對比新西蘭人的收入和租金，房價的確太高了!

對此，新西蘭經濟研究所（NZ Institute of Economic Research）首席經濟師Shamubeel Eaqub，在近期的《國際住房金融》（Housing Finance International）雜誌上，發表了對新西蘭房價高估的分析報告。

他在報告中表示，對於新西蘭房市的高估，沒有簡單的解決途徑，但他提出了相應的建議。他說：「房價上漲也好，下跌也好，我們有必要制定長期性的政策加以調節：對抵押貸款有別於其它貸款的過度偏袒需要改變，需要解除房地產投資的稅收優惠，還需放鬆抑制房屋供應的法規限制，而且，也需要使租房和買房一樣合情合理。」

以下是Shamubeel Eaqub的分析：

房價越來越高

Eaqub 在報告中說：「無論從歷史角度還是從全球範圍來看，新西蘭房價都非常的高。如此高房價對新西蘭金融、經濟和社會穩定都構成威脅。30年前，一套住宅的平均價格是一個普通家庭收入的2～3倍，但後來房價一路攀昇，特別是2001年至2007年，平均房價超過普通家庭收入的6倍之多。」

問題出在哪裏？

儘管全球經濟危機爆發後，新西蘭並未遭受類似愛爾蘭或美國式的金融災難，但畢竟經濟非常薄弱，因此不可避免的影響到房市，並對房價產生依賴。而當房價從先前飛漲的態勢停滯後，消費者信心崩潰，出口部門（除乳製品外）的彈性不足以填補這項空白。從人均GDP來看，新西蘭經濟在經歷了6年的蕭條之後，才漸漸復甦。此次金融危機是上世紀30年代以來持續時間最長、程度最深的大衰退。

地區性差異

Eaqub分析說：「2000～2007年間的房價上漲是全國性的，而近年來的房價上漲則是地區性的，特別是奧克蘭和坎特伯雷一直飆高。坎特伯雷有其地震原因，但奧克蘭的上漲卻不是單一原因所致。目前，奧克蘭已經是全球消費最高的城市之一。」

為甚麼值得關注？

1991年，新西蘭人的住房擁有率為76％，但去年，該比例則降至63％。目前的住房擁有率處於1951年以來的最低點。

20世紀90年代，一個中等收入家庭需30年攢足首付並還清貸款，而現在的奧克蘭則需要50年。年輕一代開始有了不公平的感覺。 如果房價相對收入高估不下，購房能力的代際差異，勢必加劇財富和生活水平的不平等。儘管年輕一代可以繼承父母的房產，但無房者的子女可能永遠無法擁有自己的住房。

租房與房價的不協調

儘管更多的新西蘭人選擇租房，但由於合同所限，很多租房者無法享受擁有住房的諸多好處。租房和自己有房的最大差別在於，租期的長短以及自己設計或改建住宅的可能。

相比許多其它國家，新西蘭和澳大利亞屬於租賃管制最嚴的國家。首先，租期很短，而且房主幾乎隨時可以通知租客遷出，個人改建也很難。當然，從正面效果來看，與收入相比，租金相對穩定，幾十年未變。

地價是關鍵

地價飛漲，儘管2007年高峰後有所緩解，但仍處歷史高位。相比之下，建設成本雖有上漲，但漲幅相對較小。儘管奧克蘭受地理位置所限，但還是可以通過提供更多建房用地、放鬆建房密度和高度限制、加強交通便利等政策緩解壓力。

Eaqub 認為，奧克蘭房價不會持續飆升。相反，他認為近期的上漲，部份原因在於結構性問題和大量炒作所致。

誰在買房？

購房的主力仍是投資者。根據房地產信息和分析公司CoreLogic的統計數據，約8％的房產被海外買家以現金買走，其餘近半數（45%）落入投資者之手，另有28%被換房子的人買走。

投資者傾向於買房後囤積，而自住者則傾向於經常易手換房。但是否是有錢的外國人推高房價，現有的數據無法證明。Eaqub說，部份數據表明，對外國投資者大量湧入的擔心是過頭了。

有人可能抱有成見，說哪位外國買家花大價錢在豪華郊區購買了房產，但從目前的統計數據上還看不出來。不過，有證據顯示，並無大量空房跡象，也未見更多人無需貸款購房。相反，典型的購買者是追逐資本利益的新西蘭投資商。

資本所得稅是靈丹妙藥嗎？

與經濟最發達國家相比，新西蘭是罕見的不徵收資本所得稅（CGT）的國家。不過，話又說回來，目前也未見令人信服的證據表明徵收資本所得稅可以遏制房價上漲。例如在澳洲，儘管徵收了資本利得稅，但房價仍居高不下。他說：「徵收資本所得稅的理由在於，針對所有交易均衡徵稅。法律已經允許對以營利為目地的購房行為徵收稅費，但實施比較困難，購房意圖如何定義需要司法解釋。」

他認為，徵收資本所得稅也好，強化現有規則也好，或許會有幫助，但都無法解決高房價問題。

如何應對？

Eaqub表示，沒有簡單的辦法，不過可以考慮以下措施：

•參照英、德、瑞士等國家的做法，平衡好房主和租客之間的租賃合同。

• 根據市場需求調整土地供應細則。有必要開發新地塊、加建或加高住宅。

• 銀行相關規定的調整。扭轉對任何一類資產的偏見。央行應使商業銀行持有更多資本，並減少抵押貸款相對於企業貸款的優先權。

• 均衡徵稅。明確徵收資本利得稅立場，減少實際和潛在投資利潤。

• 更加關注市場，收集不同購買者數據，以便日後制定政策，有據可依。

（責任編輯：易凡）