美國商業地產（二）

【大紀元2017年03月02日訊】（文：鮑雲雁）在美國，商業地產通常按照Cap Rate(Capitalization Rate)，也就是投資回報率NOI(The Ration of New Operation Income)來計算商業地產價值。

通常出租回報率(Cap Rate)通常在4% 到9%之間(這裏泛指那些知名品牌和信用評級比較好企業，也有一些小型的購物中心，回報可以達到12%或更多，但信用、可持續營運水平都不穩定)。而商業地產它本身是一項基於物業的一項商業投資行為，其「回報率」至關重要的一點是通過投資商業地產行為，大致可以獲得以下幾種受益方式：

1）正向投資回報收益(PositiveCash Flow)：

其投資回報率穩定，而且按照租約結構逐年遞增，我們可以稱為被動收益(Passive Income)，也就是在地產出租後，不需要處理太多物業中的瑣事，相對比較輕鬆，只要收取租金就好，但很多業主忽略物業項目的管理，如果物業項目運營不佳，這就增加了續約的風險，所以最好要「定時評估」物業項目的營運情況。

2）使用槓桿式達到資產倍增效應(Using Leverage to Multiply Asset Value)：

貸款公司傾向給有實力的企業(擁有固定租戶)簽訂租約地產物業貸款，業主可以貸款高達七至八成，隨著租金的上調，業主可以進行重新貸款，然後再投入到相同的類似物業當中去，因為高質量的租戶和穩定的租金收益，適度使用槓桿可以使資產價值倍增。

3）對抗通貨膨脹風險(Hedge on Inflation)：

很多NN和NNN的租約，租金在十年、十五年、甚至更長的租約結構中上升非常穩定，不受經濟大環境因素影響，隨著租金的穩定上漲，物業的價值隨之提升。

4）有效的避稅(Maximizing Tax Benefits)：

商業地產稅中有很多開銷成本可以分攤抵稅或延稅，比如說管理費用攤銷、利息抵稅、物業折舊費抵稅、資產轉換升級延稅等方式，物業通過交易置換滾雪球式發展，以延遲交稅的方式把資產規模擴大。

5）價值遞增(Asset Value Appreciation)：

物業除了有穩定的收益，還通過逐漸增加租金的方式來使物業價值遞增，與其他行業的收益比較，美國商業地產的價值穩定上升是備受投資者推崇。

具備了以上投資地產的概念之後，再加上自己親身敏銳的堪察，總是增加投資回報率。

我們可以為您提供上市及未上市商業地產。

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責任編輯：舜華