房價漲幅縮小 難確定源於季節性變化

【大紀元2021年07月08日訊】（記者李捫心綜合報導）儘管房價漲幅有所放緩，而且是連續第二個月房價漲幅縮小，但新西蘭一些地區的房價仍比一年前高出三分之一以上，全國平均漲幅仍高達25.6%。

不過專家認為，目前還很難判斷出其中有多大程度是因為政策變化或季節性變化，因為通常在進入冬季後，房地產市場都會相對冷淡一些。

同時，全國超過100萬元的房屋貸款數量持續增加，使得銀行貸款的整體風險升高。專家警告，如果儲備銀行加息致使房貸利率升高，對這些買房者的打擊可能會很大。

房價季度漲幅縮小 但年漲幅仍高

根據最新的政府估價局（QV）的房價指數，在截至 6 月底的3個月中，全國的平均房價上漲了6.6%，低於截至 5 月底的3個月中的 8.8%。

但全國平均房價上漲至94萬3184 元，仍比去年6月的價格高出25.6%；這比5月份的同比增長23.7%的漲幅要大。

在全國，瑪納瓦圖/旺格努伊（Manawatu-Whanganui）的平均房價同比上漲最多，為36.0%，惠靈頓和豪克斯灣（Hawke’s Bay）緊隨其後，平均房價分別比去年6月上漲33.3%和31.5%。

全國已經有四個主要城市的房價超過100萬元，分別是皇后鎮湖區138萬6994元；奧克蘭134萬7092元；陶朗加（Tauranga）104萬2533元；惠靈頓市101萬5182元。

在大奧克蘭地區，平均房價在截至6月份季度上漲6.2%，年漲幅為23.4%，高於5 月份的年漲幅的21.8%。

截至 6 月底的3個月中，房價漲幅最大的是黑斯廷斯（Hastings），漲幅為 8.6%，其次是北帕（Palmerston North），漲幅為8.5%，陶朗加和基督城的漲幅均為 8.3%。在16 個主要城市中心中，只有羅托魯瓦（Rotorua）的季度房價漲幅高於5月份。

三個最低的年增長率地區為奧塔哥18.6%、南部地區19.1%和塔斯曼22.9%。

專家：目前還很難判斷房價走向

QV總經理戴維‧內格爾（David Nagel）說：「現在說市場已經轉向還為時過早。

「今年早些時候政府宣布了一系列政策以抑制房地產投資者和投機者的活動，同時也有很多關於明年晚些時候加息的傳言。」

除了政府政策，也不能排除季節性影響，「但我們現在也進入了通常隨著較冷月份而出現的季節性衰退，因此很難將原因歸於任何單一的事情。」

內格爾說，「隨著我們的邊境基本上對新居民關閉，我們給了住房供應鏈一個喘息的機會，新房建造速度創歷史新高，尤其是在主要中心。

「但是，由於利率仍處於歷史低位，而且全國大部分地區都缺乏房產上市，所以我們不太可能看到房價迅速下降。

「隨著房地產市場吸收最近的政策變化，並且冬天真正來臨，我們可能會看到未來幾個月房價上漲的速度將繼續放緩。」

100萬元房貸數量增加

房地產網站Homes.co.nz 的最新數據顯示，在過去12 個月裡，全國15%銷售的住房價格超過125萬元。

在奧克蘭，這個比率甚至更高，有高達37%銷售的住房價格超過 125 萬元。數據分析公司CoreLogic的數據顯示，僅在2021年，奧克蘭有57%的銷售住房價格超過100萬元，而5年前這一比例僅為33%。

該網站的首席數據科學家湯姆‧林特恩（Tom Lintern）表示，按照首付款20%計算，超過125萬元的房價，意味著有相當多的人已經借貸了100 萬元的房屋貸款。

「並非所有購買那個價位的買家都會借貸到那麼高的程度，但可以肯定的是，許多人已經以這種債務水平（100萬元）進入市場。」他補充說。

儲備銀行的數據顯示，5 月份總共89 億元的借款中，有8.32 億元來自於抵押金低於 20% 的貸款者，這高於去年5月份的5.15 億元和2019 年的7.07億元。

抵押貸款經紀人格林‧麥克劉德（Glen McLeod）表示，他每個月都要處理100 萬元的房屋貸款。「由於奧克蘭北岸（North Shore）的一些房價平均在150 萬至180 萬元之間，因此這種情況變得越來越常見。

專家警告：加息會重創高房貸者

林特恩說，目前一年到三年定期房貸利率在2% ～3% 之間，所以100 萬元的房屋貸款還可能還貸，但如果利率開始再次上升時，還貸的壓力就會大增。

他的分析顯示，如果利率提高到2015年1月時的5.85%的水平，奧克蘭的一套房價中位數房屋的每月還款額，可能會增加近2000元。

按照Homes.co.nz 的7 月份數據，奧克蘭的房價中位數為121 萬元，除去首付的20%，房屋貸款為96.8萬元。

如果以 Kiwibank 當前2.19% 的利率計算，25 年期房屋貸款每月需要還款4193元；但如果利率上升到儲備銀行2020 年 1 月報告的平均標準利率4.32%，那每月還款額將為 5282元；如果上升到2015年1月的5.85%，則每月還款額為6148 元，淨增加了近2000元。

在惠靈頓，房價中位數為113 萬元，按當前利率計算，每月還款額將從 3916 元，增加到 2015年1月利率的 5742 元，淨增加1800多元。

基督城的每月還款增幅相對最小，基督城的房價中位數在所有主要中心中最低，為59萬6000元，所以還款額會從現在的 2065元，增加到 3028元，每月還款額淨增加近1000元。

林特恩說，許多人已經習慣了利率下降，「但對於計劃買房者和房主來說，重要的是要記住利率不會永遠保持在目前的低位，他們需要為利率的變化做好準備。」

他建議，人們應該與自己的銀行或財務顧問討論可能的選項；但如果可能的話，最好在利率低的時候，通過支付高於最低限額的還款來儘快降低貸款額。

雖然長期利率已經開始上升，但西太平洋銀行代理首席經濟學家邁克爾‧戈登（Michael Gordon）表示，浮動利率和短期固定利率預計將在未來幾個月保持穩定。

但Loan Market的抵押貸款顧問布魯斯‧帕滕（Bruce Patten）認為，加息可能會有序地進行，加息1%～1.5% 可能就足以遏制通脹。

「這將使利率穩定在3% 的高位，或者可能在4% 左右。這對那些在過去18 個月內買房的人影響最大。」

責任編輯：筱康