上海房價己如脫疆野馬

【大紀元12月2日訊】二OO二年十一月，當時的總理朱鎔基在香港為大陸的房地產敲起了警鐘，承認房地產存在泡沫。接著，中共召開中央經濟工作會議，採取了一些措施，希望控制房地產的亂投資，制止樓價盲目攀升。

樓價只升不跌

本來，人們以為大陸的樓價將有所下一降，但事與願違，一年來，樓價不跌反升，其中最典型的就是上海，情況有如一九九七年之前的香港。今年一月三十日，國家發改委和國家統計局聯合發佈的數據顯示，上海房屋銷售價格同比上漲高達百分之二十九點一，遠超出全國百分之四點八的平均水平；此前兩年，上海房價漲幅不過分別為百分之二點一和百分之八點二而已。三月十二日，國家統計局發佈的《二OO三年全國房地產開發市場景氣狀況報告》：「上海市的平均(住宅)房價達到五千一百一十八元平方米，首次超過北京成為全國房價最貴的省份城市。」

二OO四年四月十九日，國家發改委和國家統計局發佈的對全國三十五個大中城市房地產市場的調查顯示，一季度上海房屋銷售價格上漲最快，比去年同期增長百分之二十八點二一，土地交易價格漲幅較去年同期上漲百分之二十二點六，居全國第二。根據中房上海指數辦公室的調查，上海四月份的樓價又增百分之一點八。

靜安、黃埔、盧灣等，中心城區價格漲幅普遍被認為超過百分之五十，翻一番的並不鮮見，最後單價超過一萬元的比比皆是。浦東一些以美元計價的公寓每平方米甚至折合人民幣達到了三萬元以上。上海市統計局的一份研究顯示，二OO二年──二OO三年，上海住宅市場單價三元以下的房產數量萎縮了百分之十二，而單價五千元以上的住宅供給增幅都在百分之三一十以上。單價七千元1l八千元之間的房產增長更是超過了百分之一百一十二。 上海電力供應部門的一份資料顯示，按照電費回收紀錄觀察，今年第一季度上海市中心的商品房空屋率接近百分之十，已近國際認定的紅色警戒線標準。一家供電範圍覆蓋黃浦，普陀、徐匯、長寧與靜安等中心區的電力公司，在最近發出的繳費通知中，四十四萬用戶中，有四點三一萬戶因為無人居住而無法繳納，比率逼近百分之十。在中心區空屋中，約有百分之六十屋主是外地人，房屋閒置為半年以上，面積約為五百萬平方米。有資深官員表示，市中心出現較高空屋率不是因為供過於求，而是中心區住宅投資性比重增加，房價過高造成出手困難。據上海市房地產交易中心的統計數據顯示：二OO四年第三季度，中心城區商品房單價已經上升到一萬二千元以上，其中靜安區達到每平方米一萬二千三一百三十二元，黃浦區達到每平方米一萬二千八百三十三元，盧灣區達到每平方米一萬四千四百九十四元，比一年前的價格都有了六千元以上的漲幅。全市九月份商品房成交均價是每平方米八千二零一元，比八月份上漲了百分之八點二。上海居民二OO四年的平均可支配收入約為一萬五千元，三口之家的家庭年收入是四萬五千元，而目前的上海平均房價已經超過每平方米八千元，即使按每居戶。八十平方米計算，房價收入比已經超過十四倍。即使是一九九七年房地產泡沫破滅前的香港，房價收入比也只有十一倍。

有銀行房貸佔貸款總額四成

房地產業和金融業的關係密不可分，上海的銀行情況如何呢？一季度上海的信貸出現了兩大明顯特點。一是中長期貸款的增幅很快，貸款增加四百九十九億元，佔同期新增貸款的百分之六十三一，而短期貸款則呈下降趨勢。二是房貸(包括了房地產開發貸款和個人按揭貸款)佔新增貸款的比重過高。據知情人士透露，有股份制銀行的房貸佔貸款總額的比例達到百分之二十七，更有甚者達到百分之四十以上。四月二十六日，人民銀行上海分行召開的灑上中資商業銀行行長聯席會議傳出，截至三月末，灑上銀行的房貸餘額約佔總量的四分之一，房貸新增一一百六十三億元，佔全部貸款新增額的百分之三十七。各類房貸餘額三幹六百一二十八億元，同比增長百分之四十，增幅較二OO二一年同期下降八個百分點。其中，上海市個人房貸繼續保持較快增勢。二月末，全市個人房貸餘額(含個人住房公積金貸款)為二千二百八十六億元，同比增長百分之四十八，增幅較二OO二年同期下降七個百分點。來自上海市統計局的數據顯示，目前灑上投資性購房的比例已經達到了百分之十六點六，接近百分之二十的國際警戒線，但上海社科院房產研究中心理事顧建發認為，實際的比例可能至少要達到百分之二十以上。面對呈萎縮狀態的高價房的收益率，上海百分之十一點八的國內生產總值增長速度和百分之十二的居民可支配收入增幅是否還能繼續支撐起百分之二十以上漲幅的高價房的買賣市場?上海樓價高企的一個重要原因是炒家興風作浪。溫州有一支近十萬人的「炒樓團」，手握上幹億元資本，活躍於上海。該團大批量入貨，炒高後再賣出。他們最多只要八首付房價三一分之一就能買下樓房。加炒樓花者最初都是來自香港、台灣和私東南亞地區。在上海的許多有港資背景的甘大型房地產開發商身邊，都聚集著一大群這樣的炒家。從香港到上海，多年的跟隨已使得開發商和炒家之間形成了一種類似於「生態鏈」的默契。一個成功的開發商們往往能夠得到眾多是夠分量炒家的「托盤」，當然他也能夠讓炒家從中獲得足夠的收益。近年來，隨著上海經濟實力的強大，上海本地，包括國內其他城市的炒家，已經逐漸在上海樓市中佔據主流地位。業內有說法認為：參與炒樓的上海本地居民，開佔了六成之多。

上海新樓大部分集中在炒家手中

在上海春城的售樓處，一位前去看房的人說，在去年一年當中他已經看了很多樓盤了，但就是沒買到房子，不是戶型、朝向好一點的房子被訂走了，就是被告知沒房子了。開發商的解釋是房子已經全部被內定了。

但在去年一年中，他發現，那些所謂被訂走的房子卻出現在樓盤附近的仲介公司裹，被當作「二手房」來出售。這些「二手房」跟真正意義上的二手房有些不同，不同不僅僅體現在這些「二手房」還沒住過人，而且，它的「業主」連正式的購房合同都沒有簽過，只是簽了一張房產認購書，交了一筆定金。當然，轉讓的方式也是完全不同的，真正的二手房轉讓的是房子的產權，但它轉讓的卻是房子的「購買權」。更為重要的一點是，這樣的轉讓行為並沒有在房地產交易中心登記，也就是說交易是在地下進行的。

由於不需要在房地產交易中心登記，也就不需要有二手房買賣那一整套複雜的產權轉讓、更名手續了，這無疑助長了這種「購買權」地下轉讓的行為。

簽認購書不像簽正式的購房合同，一般情況下，簽認購書只需要支付一至二萬元的定金，炒認購書的人資金回報率非常高，而且，一星期內就可以轉手。

去年七月，從外地來滬工作的陳小姐看上了春天花園二期的房子。春天花園位於虹橋地區的長寧路霎山關路，開發商是東方金馬。去年上半年推出的二期公寓單價七千三百元。

但陳小姐在工地現場沒找到售樓處。打電話去間，銷售人員告訴她..「房子早賣完了。你可以到仲介那裏去看看。」樓盤對面就是幾家仲介公司，她走進一家名叫「搏邦」的仲介，螢幕上是長長「一大溜」的春天花園賣盤，「一看就不是零星的個人賣房。」陳小姐看中的戶型是一O六平方米的兩室兩廳。國慶節前，仲介打來電話，向她推薦一套房子，但要付五萬元的排隊「號費」，陳不同意。「當時我說五萬元太貴了，排一晚上隊就賺五萬，這一晚上多值啊。」過了一個月，仲介說「又有房子了」。可費用把陳小姐嚇了一跳。她回憶：「仲介給我算：要加十萬元。我說前幾天你打電話加五萬我都沒要，她說是啊，那個時候你不要，現在漲價了，十萬元一個號。」儘管如此，越來越擔心在上海買不到房的陳小姐還是委託仲介繼續幫自己找房子。她看上了一套三樓的單元，賣方是位姓陸的小姐。不巧的是，簽約後陳小姐臨時需要外出，她和仲介商量：能不能將商定簽約的時間推遲兩天，仲介說：「不行，你不要人家馬上就要了。」交了定金也沒商量。陳小姐提出由朋友墊付支票，可仲介說十萬元差價必須付現金，否則「你跟開發商簽了就可以不付差價了」。陳小姐實在無法抽身，等她回到上海之後，仲介告訴她房子已賣了，並主動退還了定金，繼續幫她找房子。轉眼到了十二月下旬，「搏邦」又給陳小姐推薦了一套房子。有趣的是，這套房子的賣方還是那位小姐。囤了不少房子、神通廣大的陸小姐是個二十出頭的小姑娘，不太像「大款」。此番還是那份名為「預售房產轉讓居間協議」的「格式合同」簽約之際，陳要求對方出示身份證，陸說「沒帶」。陳覺得「看身份證」是心理底線，而陸則表示：「我帶你過去就是直接跟開發商簽一個合同，簽合同以後就跟你沒關係了，你有事找開發商，要我身份證幹嗎?」爭執到最後，陸小姐留了一個身份證號碼，陳小姐事後發現，這串號碼只有十七位，而不是法定的十五或十八位。進售樓處的時候，裏屋有六七個人，大家都在跟陸打招呼。陸說：我來辦七十五號的手續。沒人提有關訂單或號碼的問題，陳小姐被帶到旁邊的房間簽預售合同，此時距離她被告知「房子早賣完了」已近半年。合同簽完後，陸和陳小姐一起到仲介那邊拿錢，隨後便離開了。在付了八千五百元的仲介費之後，陳小姐只需要和發展商打交道，跟仲介也沒關係了。

香港歷史上海重演

香港一九九七年前的歷史正在上海重演。一九九七年前，香港樓市長盛不衰，但「嶢嶢者易折」，樓價越高，越容易跌，跌的幅度越大。香港高峰期的樓價跌到去年五六月時只剩下兩三一成。上海會不會蹈香港的覆轍呢？相信機會很大！

2004年12月前哨雜誌(http://www.dajiyuan.com)