地產律師協會討論新動向

【大紀元5月18日訊】劉念慶律師近日參加了喬治亞州房地產律師協會年會，並代表律師協會董事會為著名的房地產訴訟律師Ms. Carol Clarke頒發了終身成就獎 （Pindar Award）。

喬州房地產律師協會有2800多名律師，經全體成員推薦選舉出由24名律師組成的董事會，劉念慶律師是第一名當選的亞裔董事。今年的律師協會年會有近四百名律師參加，這次的年會主要討論了今年房勢不景氣對消費者、銀行業、地產經紀人、律師帶來的深遠影響。隨著房勢下滑帶來的幾類新增的訴訟、糾紛案件，其中有兩類案件大增，一類是貸款欺詐案(Mortgage Fraud)，一類是房屋拍賣案(Foreclosure)。這次年會還討論了去年底開始的次級貸款風波導致的整個美國地產行業不景氣的原因及目前面臨的挑戰。經過這次房地產風波，聯邦房屋委員會(HUD)準備推出一系列對地產行業管理的新規定，目前委員會正在向全國的房地產行業人士（包括律師、地產經紀人、房屋貸款經紀人等等）徵求剛剛提議的一項針對地產過戶的法律(RESPA)修改稿的討論意見。

　　

2008年3月24日，HUD公佈了一系列針對RESPA的新規定，其中的重要條款如下：

　　1)新的誠信估價及貸款申請表格。貸款申請提交三天後，銀行或貸款經紀人必須向申請人發出誠信估價(Good Faith Estimate)；新的誠信估價表是四頁以增加房地產貸款中的各項費用的透明度及消費者對貸款過程的瞭解。

　　2)對貸款過程中產生的各項費用，特別是銀行或經紀人收的服務費(Service Fee)，交易費(Underwriting Fee)，必須在最後過戶結算時與當初貸款人申請時所收到的誠信估價(Good Faith Estimate)保持一樣。所有其他各項費用如果有任何變化，綜合一起總共不超過10%的差距。其他與貸款本身有關的費用，如地稅、保險另立帳戶提前預收的金額(Escrow Reserve)，保險等不受以上的限禁任何變化的管制。

　　3)銀行及貸款經紀人必須公佈他們所收的貸款經紀佣金(Yield Spread Premiums)，並在誠信估價中作為給借款人的Credit 來表現出來，而不是像過去以過戶外費用(POC)表現出來。

　　

4)新的過戶結算說明書(Closing Script)。過戶律師或產權公司將為借款人閱讀一份新的過戶結算說明書，以解釋過戶中使用的各種專項詞彙，誠信估算與最後過戶結算書的區別等等。

　　5)禁用關聯公司。新的RESPA條例將明文禁止銀行、貸款公司、地產公司使用他們的關聯公司 （Affiliated Companies）來從事過戶過程中用到的各項服務。消費者將有權自由選擇自己要使用的貸款公司、銀行、過戶律師等等。

除了以上聯邦房屋委員會提出的還在討論定案的RESPA新法規外，其他法律也在提議中，其中一個議案就是規定全國範圍的貸款經紀人登記冊(National Registry for Loan Officers)。喬州參議院375議案，在2008年議會中已提出支持這項全國貸款經紀人登記冊的法律。另外也有提案規定全國範圍的地產憑估師(Appraisal) 登記冊。這兩項法案都是為了減少房產憑估及貸款中產生的欺詐案件而提出的。

　　

下一期的劉律師信箱將闡述這次年會中討論的喬州地產經紀人協會2008年新的住宅買賣合同的新規定。

如果您有任何問題，可諮詢劉念慶律師事務所劉念慶律師，聯絡地址：Liu & Associates, P.C., 3166 Chestnut Drive Connector, Suite 168, Atlanta, GA 30340. 聯絡電話770-481-0609. 傳真：770-481-0597. Web address: www.attorneyliu.com

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