紐約房地產市場觀察

【大紀元12月18日訊】(大紀元記者王嚴、李天宇編譯報導) 房產市場現金交易漸盛行

為了避免麻煩，已經有買主現開支票購房。據紐約Real Deal雜誌報道，現金訂屋至少占房產銷售的40%。

現金人見人愛，這可沒啥稀奇的。但在房產市場中，以現金交易尤為令賣主傾心。據經紀人、律師和開發商說，某些交易非得一次性現金付清才行。而以全額現金購買常常能得到各種折扣。

現金交易還有其他好處：如減少文件工作，及時完成交易。無需長時間等待銀行審查買方的財務記錄，還可能在交易拍板前夕拒絕貸款。

「現金過去曾經是『國王』，而如今簡直成為『皇帝』了，」房地產律師路易吉.羅莎比安卡說，今年他50%的客戶都以現金支付，而在房產頂峰的2007年，大約只有20%的現金支付。

現金交易的確切數額難以確定；紐約市財政局有關房產記錄的文件中並沒有諸如公寓房是以何種方式支付的具體說明。因為總交易量持續低迷，所以現金交易的實際數量也似乎沒有提高。

不過據房地產分析師統計，現金交易占總銷售額的份額上升了。事實上，被採訪房地產經紀人們稱，在過去幾個月中，現金交易佔他們的銷售量的40%至100%。

那些擔心自己的交易會在最後一分鐘被銀行拒絕的買主們，更為現金交易潮推進一把，易吉.羅莎比安卡說。賣主還會在原有的20~30%折扣上另加5%給現金購房者，或者如買家以現金支付，賣方同意來承擔轉讓稅。

有時完成現金交易如閃電，10天之內即可成交。而等待按揭貸款卻需要兩個月的時間。

據米勒塞繆爾考核公司( Jonathan Mill)總裁米勒，現金支付購買高檔房產的趨勢更為顯著（註：10月份紐約西村的全額現金交易為2, 500萬美元）。

普天壽道.格拉斯.埃利曼副總裁勞倫斯說：今年秋季，一位教師以72.5萬美元的價格一錘定音，購買了在紐約上東城的一套臥室。她以60萬美元的價格出售了自己原先的公寓，加上自己的積蓄，還清按揭貸款後一次性付清新購屋的房款。

即便沒有爭取到很大的折扣，這一全現金交易的確讓她在其他競標者們中脫穎而出。里奇說，這例子很典型，尤其在轉售房產交易中。

這似乎有悖常理，儘管經濟一落千丈，一些買家的手頭上卻有很多現金。

去年春天，當道瓊斯工業平均指數縮量並預計將進一步下跌時，許多紐約人從股市的投資中退出。雖然很多人認為房地產價格仍有下降空間，另一些人則認為的這一市場風險較低，因此吸引人購房。此外，利率持續走低。這對借款人有利，卻不利於存款儲蓄。

根據房利美和房地美最近收緊的貸款申請資格，應有70%的新的公寓房出售給了那些符合更嚴格審批標準的購房者。

「狗行屋」行情差 逆境上游

紐約市地產市場低迷，其中被稱為「狗行屋」(dog lines)的物業最難出售，因此價格下跌更快，成為開發商最頭疼的燙手山芋。

公寓樓中除了供宣傳、明亮寬敞又具景觀的樓面外，另一邊缺乏視野、格局特殊的樓面，就是所謂的「狗行屋」，這些公寓戶大多也是採光差，坪數比鄰戶小。在地產市場熱絡時，它們因較為經濟，雖比其他物業出手慢，但還是有人購買，但是在市場低迷、代售物業庫存大、競爭激烈時，開發商最難出手。

西格曼（David Sigman）是LCOR 地產開發公司高級副總裁，公司在紐約擁有多個地產項目。他說，開發商如果已經與貸款銀行定有最低售房價格，一旦狗行屋市場價格低於該定價，那麼開發商就特別受到影響。他說，面臨公園的公寓比較容易保值，但是視野受到影響到狗行屋最不保值，而這個因素通常在與貸款銀行定價時不被考慮。所以，開發商可能能以定價出售較好的物業，但是由於狗行屋價格下跌最大，可能沒法售出。

鮑文（Doug Bowen）是專門出售新地產項目的Core公司的副總裁。他介紹說，不同公寓行間的價格差異在紐約市外行政區最為明顯，因為在哪些地方，有些公寓可以看到曼哈頓外景，而有些則不能。出售公寓的最大挑戰是售出那些視野不好的公寓行。

Core的創始人兼總裁奧謝爾（Shaun Osher）介紹說，為了售出狗行屋，開發商通常給其加上陽台或露台等以吸引買家。奧謝爾指出，開發商遇到的另一個難題是有些公寓一臥太大，兩房則不夠。額外的空間理論上可以增加房價，但事實上對買家用處不大。

在紐約市內開發有23處公寓樓的Alchemy物業董事長霍恩（Kenneth Horn）說，他的公司在一些項目中將額外的空間做成一個小書房。他說，有時一個建築不可避免地會有一些中間物業會比較暗，他們比較喜歡將其建成書房。

開發商一般總在開工前試圖減少不同公寓行間諜差異。但是在狗行屋建成後，就很難以價格戰來彌補，為此開發商可能被迫重新設計公寓設置，例如增加壁櫥空間等。

奧謝爾指出，經紀人和開發人員需要在定價和管理上下功夫，以確保沒有只售出某些公寓行，而留下狗行屋。他說，聰明的營銷人員總是試圖通過定價策略來平衡物業銷售。

物業估價公司米勒塞繆爾的總裁米勒（Jonathan Miller）指出，降價售出狗行屋是一種促銷策略，但長期慢銷也是一種策略。他說，在去年之前，經紀人最不想做的就是降價脫銷手上所有的物業。他們總是試圖將不同的物業組合投放市場。當有個公寓樓的某些行售出，而某些行滯銷時，這將影響整個大樓和剩下的庫存。

霍恩指出，合理的定價作用還是最大。他舉例說，他們公司在曼哈頓東20街42號的被稱為Bullmoose公寓樓中，由於佈局和電梯的局限，他們被迫建成了一些採光不好的二臥公寓。而後，他們降低了房價。有趣的是，最後那些公寓由於價低、所處的社區好而成為最早售出的公寓。

霍恩說，他與貸款銀行簽訂的最低售價，不僅以行為基礎，而且具體到每個單元，不會僅定下單一的總價。

鮑恩介紹說，在威廉斯堡，狗行屋的影響最為極端。他說，他們將銷售的北10街125號公寓樓中，85個公寓竟有55個不同佈局。開發商決定在這兩個6層公寓中，避免建成整行的公寓。他說，從營銷的角度，這真是太棒了，因為人們都喜歡獨特。「通過這，我們與其他更大的臨水項目區分開來，因為它們通常都建成整行整行的相同佈局的公寓。 (http://www.dajiyuan.com)