昇势凌厉，机会亦佳！

【大纪元2012年09月25日讯】据税务资料显示： 通过年度纳税评估，旧金山的地产价值显示出强劲的反弹的迹象，2012-13年度的纳税年度中，旧金山的评估价值同比增长4.17％，增值$6亿美元。大纪元记者就此问题再次采访了精通旧金山和中半岛的地产经纪人林汝轩（Eddie Lam)，请他就目前房地产的形式进行点评。

一、强劲的数据支持昇势理论

记者：林先生，能否请您为我们的读者点评一下目前旧金山和中半岛的房地产现状？

Eddie：湾区房地产从2012年1月开始﹐稳步上扬﹐从数据中清楚可见﹐旧金山方面7月份的平均价和中位价和1月份相比﹐升幅超过26%﹐升势十分凌厉﹐湾区San Mateo 县情况亦不相伯仲﹐现时在市场上大部分上市房屋有多位买家竞投的情况(multiple offer)﹐通常有超过20个买家竞投﹐所以预计房屋上升情况会持续。现时房屋存量只有1个月﹐所以买房十分困难。相反在卖家方面﹐现在是卖屋好时机。房屋存货少的原因是有些业主在高峰期买入﹐房市爆煲后房价大跌﹐成了负资产(upside down)一族﹐纵使想把房屋卖掉﹐也是无可奈何﹔另一些卖家则目睹房价急升﹐憧憬着房价会持续上升﹐希望迟一些把房屋推出市场﹐会卖得一个更好的价钱﹔还有很多对冲基金(Hedge Fund)大举押注房地产市场﹐以现金入市﹐令房屋供应更为紧绌。最新一轮联邦储备局的量化宽松计划(QE3)﹐将有利房市﹐预料会进一步刺激地产市场。部分买家还在期待房价会再次下跌﹐以目前市场情况﹐相信他们只有望穿秋水的份儿。 现时市场情况﹐买家争夺房屋情况严重,从平价房屋到百万元豪宅亦不例外

二、市场供应低于需求，房价上升势在必行

记者：这样看来，您认为是市场缺货，请您分析一下市场缺货原因是什么，

Eddie：我认为可以从三个方面来分析：

第一、有市场人士认为银行持有大量shadow inventory﹐还未推出市场。

第二、 很多业主房价仍然是负资产(upside down)﹐难以把房子卖掉。

第三、部分业主见房价稳步上升﹐暂时不会把房子推出市场希望再多等一段时间房价会再暴升。

无可否认﹐湾区市场已跑出谷底，但现时在中半岛﹑南湾及东湾还有回报高﹑值得投资的地点。回报率(cap rate)大概4% ~ 8%不等。

以Daly City 为例﹐大概$530,000美元可买到一间3房2浴独立屋﹐以月租$2300计算﹐每年回报率约4%﹐与现时银行定期存款比起简直差天共地。

加上湾区人杰地灵﹐被众多高科技公司包围﹐经济强劲复苏在即。

圣马刁县和Santa Clara县失业率为7%和8.7%﹐房价上升势在必行。

三、投资湾区，机会绝佳

记者：那么，买家抢夺房屋原因又有哪些？

Eddie：也可以从三个方面来看这个问题：

第一、买屋每月供款比租房更廉宜﹐能付出首期的买家便会买房

第二、 湾区租金暴升﹐令租客觉买房更值回报价

第三、低利率令每月供款降低﹐买家愿意多付一点﹐以4%利率计算﹐房价多$10,000美元的话，每月亦只要多付$47.74美元。

我们可以看一些具体的例子，比如在东湾希活市(Hayward)的大学California State University, East Bay附近﹐一间2房的共渡(condo)价钱十分便宜﹐大概$12万~$20万美元便可买下。对于在大学留学的学生来说是一个值得考虑的方案。

在中半岛及南湾方面﹐以最好校区的Palo Alto (帕罗奥图)及 Cupertino(库比蒂诺)成为众多人梦寐以求的理想居住地点﹐这两个城市﹐最普通的3房2浴房屋﹐动辄要一百万美元﹐对于基层市民或刚毕业的大学生来说是个难以负担的价钱。所以很多人选择透过“细屋换大屋”的方法逐步的搬到较理想的区域。值得考虑的是San Mateo(圣马刁)及 Redwood City (红木城)﹐这两个城市位于帕罗奥图北面﹐车程大概15-20钟﹐但房价则较大众化﹐普通的3房2浴房屋大概在$55万~$60万美元﹐当然邻近的学校质素当然较差。在库比蒂诺的东面﹐有两个城市﹐Sunnyvale及Santa Clara﹐房价也较为实际﹐亦是在$55万~$60万美元左右。”

总之，湾区地产昇势凌厉，机会亦佳！