Cupertino学区房 中产家庭的梦想

【大纪元2014年12月09日讯】（大纪元记者马天祥旧金山湾区报导）城市基本概况：Cupertino位于硅谷核心地带，人口大约为61,397人，2000年以来增长9%，人口密度1,865人/平方英里，年龄中线为34.31岁，家庭数为21,145户，有孩子的家庭为10,071户。

工作人口比例：白领80%，蓝领20%。家庭年均收入约为15万美元。该市是苹果公司、赛门铁克（Symantec）、全球最大的开放源码公司MySQL AB等大公司所在地。市民自有房屋比例为61%，出租房占36%。出租价格，1室大约$1,500，2室$1,750，3室$2,500。（以上为2014年底数据）

对学区的钟爱，让Cupertino这座南湾小城市，成为大陆移民最喜爱的居住地之一，也促使近几年，Cupertino房价不断上涨。大部分Cupertino的买家还是那些高科技新贵们，而且大部分头期款来源于中国大陆。基于在中国房地产市场只涨不跌的历史，这些新贵们出价的气魄之大，让那些在湾区住了几代的居民叹为观止。

奔着学区来的买家

从统计数据看，Cupertino买房者的头款比例还是要比比湾区其他城市低一些。过去一年，Cupertino平均房贷房价比（LTV）大约在75%～80%之间，而在Santa Clara县其他地区的平均房贷比例是70%～75%。华裔买家在Cupertino买房，很少有以投资为目的的（因为投资屋的头期至少要25%），大家目标几乎一致——大部分是奔着学区来的。

和Palo Alto等其他高价位城市相比，Cupertino还是属于中产阶级的社区。30～49岁的成年人和0～19的孩子占了Cupertino人口的90%。78%的家庭都有孩子。绝大部分的家庭年收入10万～20万美元之间。Cupertino有多所公立学校，在加州排名靠前。高中以Monta Vista High最为著名，在加州排名前10名之内。SAT平均分数达1950分以上。公立小学非常优秀。

房价坚挺 上涨空间大

华人买房有个特点，只要认定是学区房，就会设法购买。他们不在乎美国人计较的投资回报率。为什么？学区房还有降价的吗？这是刚来美国的大陆华人常有的想法。这也让Cupertino的房价坚挺不退。

相比北京、上海等中国大陆一线城市，Cupertino的房价仍要便宜的多；比湾区另一城市Palo Alto，Cupertino 仍有很大的上涨空间。注重学区的家庭，如果有孩子，在经济能力可负担的情况下，学区城市Cupertino当然是最佳选择。◇

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Cupertino房市3大特点:

1．房价高。近年来，Cupertino房价几乎是Santa Clara县其他地区均价的一倍。

2．买房市场需求大，平均成交价高于标价的5%～10%，而湾区其他地区只有1%～3%。

3．换手率高，市场处于持续平稳增长的过程中。成交量会随着市场和经济大环境的变化而有稍微的变化，不会出现大幅波动的状况。

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Cupertino房市评价

优点：

Cupertino房市的保值点在于它成绩优秀的学区。无论经济如何市场上的房源不会突然增加和减少。许多家庭在孩子一但上大学就会搬离。Cupertino即使在景气较差的时候，也不怕没有买家接手；生活方便。这也是为什么许多年轻亚裔愿意搬到Cupertino的原因。

缺点：

Cupertino有一、两个共渡屋（Condo）社区有租屋率的限制，基本上不可能转换成投资屋，所以将来换房的时候必须卖掉。这几个社区的价位相对比较低一些，买家如果只是想短期过渡的话，就不太适合了。

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Cupertino淘房：如何拿到好房子？

Cupertino目前房源稳定，购买者众多。得到好房源信息，必须尽快出手，一犹豫就可能错失机会。根据观察，拿到好房子衹要注意以下两点：

1．一定要多看房。看房子，目光要放远，不能老和最近的成交价比。这样就衹能追着市场跑，无论下多少Offer都很难买到满意的房子。因此，看到中意的房子，下手一定要要快、狠、准。

2．出价一定要准备充分。成交前后要抓住两个要点：反悔期（Contingency Period）和购买价（Purchase Price），保证很快可以买到中意的房子。◇

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湾区地产代理董岚

湾区资深地产，贷款专家，BayOne房地产贷款公司合伙人，精通国语、英语。

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责任编辑：李曜宇