【美东南随笔】房东和房客:法庭上的见闻

三月底，一个朋友打了个电话来说：“下星期三，4月3号，你能和我一起去法庭吗？我想把那个房客赶走！我怕我在法庭上说不清。”我不管出租房，只管买卖房，也从未上法庭看过房东和房客逗嘴的这种热闹场面，所以去帮他上法庭，我不是一个好的人选。但是我想到了一个人，我的一个黑人朋友，专管出租的事项，很有经验。我给过他很多房让他管理，他对房地产的法律也相当的熟悉。此人长得人高马大的，尤其是他额头上有一块月牙形的刀疤，活生生的按照咱们中国古代大清官包拯包大人的造型，用同一个模子刻出来的。我揣摩着，如果打官司时往那一站，乌黑黑的，活脱脱的一个更深色的“老包”。于是我拿起电话请求帮忙。

黑“老包”二话没说，一口答应，而且是无偿的帮忙。他对我很好还有一层原因，黑人生孩子早，他的妈妈的年龄比我大不了几岁，所以我总是昵称他“儿子”，（虽然我的一个小姑娘客户见到他说，这那是儿子，应该是爸爸辈的！）他也戏说我和他俩长得很像。（见鬼了，我有那么黑吗！）反正我们每次合作的都很愉快，我也希望这次他能帮到我这个朋友。

参与的人，有房东—-XXX先生；房客—–OJ; 代表房东的管理公司—–黑“老包”,还有我—–看热闹的。

事情缘由是这样的。房东今年2月初在拍卖会上买了一个带了一个房客的房。在Georgia有个规定，如果在卖房时（不管是谁的房，银行的房也不例外），只要是这个房有租约没到期，这个房客就一直可以住到租约到期，租约的内容也不能更改，除非双方都同意，不管是不是换了新的房主。买家买了这个房，成为新的房主但没有权利把房客赶走，除非房客自动放弃，或者房客不交房租，房东才可以下逐客令。这次这位XXX先生在拍卖会上拍到了这个带“拖油瓶”房客的房，租约到今年9月底到期。

房客OJ，一个白人，在保险公司工作，估价师，估公司赔赏额的那种。从租赁合同上看，是2012年10月入住的，到2013年9月底截止，一年的合约。没有押金，每月一千一租金。新房东XXX先生2月初接手后，应OJ要求，OJ和房东又有了一个新的约定，并放在了合同里，OJ以修理房里房外的一些必须修理的东西为筹码，（列了一个清单）要求每月减300美元月租，月租现在暂时为800美元，从3月1号开始付。房东XXX先生在2月27号开始提醒OJ，3月1号要交房租了，并寄了一封快递(FedEx)以示正式。

3月4号了，OJ还没有要交房租的意思，因为过了3月5号，OJ必须除了800美金的

月租外，还要多交50美金的罚款，所以房东在3月4号的那天又发e- mail, 又发短讯

的和OJ来来回回的在讨论著，OJ就是不愿交房租，说他修房子费用已超出房租，又埋怨说房子的下水不通，（下水是化粪池的那种septic tank），不过这也是说到要交房租后，才提到的问题。

最后大家还是没达到一致的意见，几天后OJ到county去告了房东的房septic tank出

了问题，房东也去到county去告了房客不交房租。结果房东从county那儿得到一个警告，限一个月之内必须修好septic tank。房客OJ收到4月3号上法庭的通知。

开庭前，我朋友，黑“老包”以房东雇的管理公司的名义去找了OJ谈了一次，OJ还是强调房东答应他以修东西来抵房租，还提到了化粪池的事。最后“老包”让OJ提供所谓干了活的收据证明。OJ答应了但没马上给。

4月2号上法庭的前一天，房东、“老包”和我，三人先坐下来讨论一下必要的准备事项。“老包”问房东是否同意以修东西来抵全部房租？房东说只是抵300美金。“老包”要求把房东要钱的证据给打出来，来证明OJ的确欠房租。“老包”还告诉我们打赢官司的最基本的两点：第一：房客不交房租，不管是因为什么原因，都是输。第二：虽然房客不交房租，房东不可以不让房客进房，比如说把锁换了，房客进不去。这样房东一定输！

如果真如“老包”以上所说的那样，这一次只要证明OJ欠房租，他就会“死翘翘了”。但是会不会有例外？还是带着忐忑的心情等待着。

（未完待续）

(责任编辑﹕ 泽霖)