【香港楼市动向】CCL 45周两连跌 各大指数仍高企

【大纪元2015年01月10日讯】反映二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）连跌两周，最新报132.45，按周微跌0.18%。分区指数则个别发展，港岛区跌0.82%，九龙跌1.16%，新界东升0.57%，跟历史高位只差0.03，新界西升1.68%，属历史第二高。其余各大领先指数全数轻微回落少于0.3%，已属近期少见。翻查数据，对上一次CCL连跌两周原来已是2014年2月初。数据说明11个月来指数反复向上，且楼价只要稍作调整马上就有承接。由于连续两周跌幅非常轻微，所以并不代表整体大市方向有什么变化，反之，近期二手成交连番破顶，短期楼价继续寻顶。

购新盘投资者比例增

市况方面，东涌大型新盘以贴市价开售，首批300伙，由于入场费相对低，结果吸引大量买家，截止登记时，收近1万4千票，超额45倍，成为一手楼销售新例实施后票王。在市场气氛及二手缺盘带动下，东涌楼价短期又再起动。市场有指买家当中有四成为投资者。

笔者上期已提及投资者比例增多的影响，由于政策及按揭令市场倾斜，“双辣招”对上车板块效力已失，若政府再不调整，2015年上车盘价将继续飙升，令4百万以下盘源迅速消失，上车难乎其难。调整不一定要加辣，而是要从设限着手。

另外，某地产商于西环楼盘见销情不俗即预先放风，指项目有5至10%加价空间，目的就是在市场上营造供应不足越迟买越贵的期望。各地产商依然以挤牙膏式发售远期楼花，只要符合下限推售比例，一手楼销售新例对发展商市场策略难以有所作为。

新年伊始，又是预测楼价走势之时。业内人士及经济师纷纷发表对2015年楼价看法，普遍认为本年楼价继续上升，预期5到10%左右。

大众不认同长策 续抢盘

读者应该还记得2014年初，业界预测几乎全数预期下跌10%以上，最极端的有指楼价会下跌五成，但最终楼价不跌反升，且半年间升幅超越一成，上车盘更上升达两成多。到底现时大环境跟2014同期有什么不同？

基本上，双辣招继续实行，发展商积极散货，未来成本增加利润减少，退税能力有限，政府预期供应有所增加，按揭息率减无可减，息口趋升，内在经济因政改更不明朗，家庭收入增长更低，外围经济大气候比去年未见好转，楼价不利因素更加明显，且已累积不少升幅，楼价与收入比率升至14.8倍危险水平，超越九七年高峰，但为何业界反而预期楼价续升？

笔者认为只因供应断层缺口越来越大，加上政府减辣引爆压抑需求。再有就是市场心理及气氛改变，已不再相信政府有能力令供求平衡。中大亚太研究就施政报告进行调查，发现最多受访者认为应优先处理房屋及规划。政府耗费了两年多搞了一个所谓十年长策，还刚刚正式采纳。调查结果极尽讽刺，亦证明长策不为社会所认同。

经济增长与楼价脱轨

问题是短期升浪可维持多久？先从宏观经济说起。特首梁振英不被广大市民认同，漠视巿民对真普选诉求，继续激化矛盾，令行政立法关系彻底破裂，不合作运动升级，未来特区施政寸步难行，肯定拖慢内部经济增长。特区迅速赤化，教育政策紊乱，高收入家庭移民潮重新起动。

过往所谓的六大产业完全不成气候，又过分依赖金融地产自由行及基建。占国民生产总值最大份额的转口业务饱受外围低增长及中国经济放缓影响，更随着中国经济逐步开放，邻国直接与中国签订经贸协议，特区角色逐渐淡化。

内部消费因高通胀、高楼价蚕食收入亦难以带动增长。自由行因旅游吸引力下降、数量饱和及平均个人消费下跌，黄金增长期已过。

金融方面，梁振英独孤一味中港融合，沪港通雷声大雨点小，人民币产品及无限量兑换没有带来明显经济效益。

有经济师预测本年生产总值负增长，正正反映特区经济环境危机四伏。经济增长已无法支持楼价再升。还有其它因素左右楼价，下回续谈。

责任编辑：澹修德