楼市动向 数据收集只属基本 制定策略刻不容缓

【大纪元2015年08月22日讯】（文/勤智）反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)连续两周创新高后回调，最新报144.29，按周下跌1.22%。分区指数除了新界西轻微上升0.01%之外，九龙区及新界东分别下跌0.27%及0.86%，港岛区前周急升后大幅调整3.15%。其它领先指数亦全线下跌，大型单位指数急跌2.22%，大型屋苑指数及中小型单位指数亦分别回落1.12%及1.04%。

人民币贬值撑港楼

受到港岛区及大型单位价格回调拖累，CCL指数跌越1.2%，对上一次跌幅超越此数者已是13年7月中。图表清楚显示，自从政府减辣以来，楼价直线上升，由于需求缺口庞大，政府增加供应力度不足，调控措施亦未有对症下药，结果令成交萎缩，波幅扩大，楼价却未见健康调整。短中期指数将于历史高位反复。市况方面，市建局长沙湾项目大幅超额认购，多个发展商加速推小型盘吸纳向隅客。某发展商于筲箕湾新盘，首推开放式单位及一房单位，呎价越两万，由于银码细，依然极速沽清，买家基本上只看单价，不问呎价。市场酝酿多个大型新盘应市，供应超越两千个单位，且以上车盘为主，但观乎近期新盘超额认购的情况，全数消化毫无难度。资本巿场方面，人民币迅速贬值，坊间认为将对楼市构成负面影响，笔者则不以为然。外来买家只占成交额少于10%，除非全数一致撤走，否则比重不足以影响楼价。大陆客投资港楼，不惜缴付双倍印花税，目的旨在分散投资风险，把资金调离大陆，不会因为人民币贬值几个百分点而放弃初衷。反之，若人民币贬值形成趋势，将加速资金转投其它非人民币资产。近日开售的豪宅盘，依旧不乏大陆客扫货的情况，可支持笔者论点。

缺乏数据引发争议

半年前，某地产投资者提出细价楼爆煲论，引发全城热议。本年整体楼价继续上升，结果因负担能力有限把需求压进细价楼，细价楼不但没有爆煲，升幅更跑赢大市。结果该地产投资者筵开数席认输宴。事件成功引起市场及政府关注，但另一背后更重要讯息是缺乏基本准数据。事件的争拗点源自到底有多少人向财务公司借贷三按及四按及这些人的收入与还款比例，有人认为有过万宗，有人认为只有百多宗，因估算方法不同，结果迥异。其实争拗的只是一个事实点，而非牵涉原则或策略，只要把事实拿出来，争拗马上完结。缺乏数据的情况俯拾即是，最经典的莫过于㓥房数字。建立长远房屋策略当初，需要了解㓥房数目，运房局花了半年时间，聘请顾问研究，抽样调查，最后还大幅低估。又例如私人楼宇的人均面积政府并无统计，到底有多少家庭不是住㓥房但仍是挤迫户?有多少一人户住在公屋大单位?处理房屋僭建问题，拖了十多年，到底有多少僭建物，哪些急于处理?政府就连登记也无法落实执行。立法会就经常质询有多少空置单位，外来投资占楼宇成交多少？有多少外来买家已屯积车位、商厦、商铺?个别地产代理有分析报告，但碍于市场占有率，只能管中窥豹，而非市场全观。

数据收集需要策略

以上种种，还揭露了缺乏数据收集策略及分析的远见。今时今日，互联网及流动通讯，在大城市完全打破地域限制，一个简单的中央输入系统，就能实时收集资料，以电子途径收集各样资料易如反掌，一般电脑的数据处理速度亦足以分析大量数据，只要合理处理个人私隐，数据更可即时发放或提供给其它部门作分析用途。以中原城市领先指数为例，多年来成为楼市寒暑表，政府只要把临时买卖合约基本资料规范化及集中处理，不但能掌握整个市场最新成交走势，更可设立分析软件观察异动情况，若能于早年前收集购买人国籍，就很快得知外来买家比例飙升，或可及早处理供求失衡。同样地，租赁合约基本资料规范化，就可更掌握外来流动租赁需求。收集数据同时亦可考虑控制方法，又如享用公共资源者就有义务提供详细资料及适时更新，外国就有要求提供水电使用率证明，收集数据后只要加以分析，就可作分层性抽查(Stratified Sampling)，提高处理滥用资源效率。只要从㓥房户的特性思考，亦不难找出如何侦破㓥房而需要收集的基本资料。

掌握及分析数据是制定策略的一部分。特区楼宇供应有限，为未来更深入的调控措施，更细分的楼宇管理，更有效的利用资源，建立楼市数据搜集及分析策略已刻不容缓。当需要时才搜集数据，肯定先机尽失。◇

责任编辑： 王若愚