美国地产投资的隐形冠军

今后几年，中国经济乃至于世界经济发展的显着特点是经济下行的压力巨大，波动幅度大，不确定性强。这从去年中国股市的暴涨暴跌以及今年开年以来世界主要股市的大幅波动就已经显现出来。在这种环境下，尤其在欧洲和日本都已经是负利率的情况下，从投资理财的角度看，几乎一致的观点就是投资的主要方向应该是重现金，重美元，尤其重美国地产。

而一谈到投资美国地产，大部分不是很了解美国的中国人的反应就是投资加州和纽约。从实际的中国在美国投资的资金流量来看，过去几年中国在美国的地产投资确实大部分都在加州和纽约，这显然是有其道理的。纽约是美国最国际化的大都市，而加州是美国华人乃至亚裔最多的地方，离中国最近，而且天气也很不错。北有三藩市，南有洛杉矶。但如果你对美国有更多的了解，更仔细观察美国本土的人口流向的话，你会发现在美国的地产投资呈现出一些新的趋势和特点，投资的热点地区在逐渐的转移。

从根本上来说，一个地方房地产是否值得投资取决于它的供应和需求关系，尤其是人口的流入流出情况以及土地资源的情况。这基本分为三种类型：1. 如果是人口流出型，地产供应远远超过需求，地产前景必然不会好，这就像中国三四线城市的情况。2. 如果人口是流入型，但土地供应有限，地产需求远远超过供应，则房地产短期前景不错，但长期发展会有问题，因为这样的高房价会让大多数人不能承担，同时推高成本，让企业不堪重负。3. 最好的情况是人口在大量流入，同时土地供应也很充足，形成一个良性并可以持久的发展。在这样的情况下，房价在稳定上涨，但又不会疯长，所以房子性价比高，大多数人能够负担，同时企业也因为土地和劳动力成本得到有效控制而得以顺利发展。仔细分析纽约和加州的情况，就属于第二种情况。短期来讲房地产市场不错，但长远来说因为土地供应有限，房价上升太快，导致能够负担高房价的人口越来越少，以至于当地的人口和公司都在加速撤离，产业发展趋于空心化，房地产发展形成泡沫。只是因为国外来的移民填补了当地人口撤离的缺口，让问题显得不是那么严重。这样的地方，由于房地产价格已经非常高，能够负担的人群越来越少，房子依靠出租已经基本不能形成有效稳定的受益，投资回报完全要靠房价的上涨来实现，已经基本具备房地产泡沫化的特征，投资风险比较大，更多适合短期投机的人群，而不适合长远的投资。

我最近的一个客户的例子就非常具有典型性。他刚刚退休不久，在国内做过专业人士，开过房地产公司，在事业上很成功。前几年因为子女在德国居留，在德国和欧洲住了几年。后年觉得德国太冷，想找个比较暖和，适合养老的地方居住，跑遍了全世界，去过加拿大，澳洲，甚至还考察过泰国，马来西亚，来到美国后东西岸都去过，最后没有选择在纽约和加州买房子，而是选择了亚特兰大，为什么呢？最主要的原因就是因为亚特兰大的房地产大都属于上面提到的第三种情况，性价比非常高。房子依靠出租就能够得到稳定可观的受益，投资回报通过出租就能够得到，不依靠房价的上涨来实现收益。房地产基本没有泡沫，投资风险小，适合长期投资。

作为美国排名第九的大都市和美国东南部的中心城市，亚特兰大在美国的前十大都市中是人口增长非常快的城市。在过去的30年中，人口从200万增加到600多万。这样的增长速度，在美国是非常罕见的。在过去的20年中，很多年人口流入都是排在第一。据最新的2016年的有关报导，美国人口移入城市的排名，亚特兰大排在第一名，后面依次是亚利桑那州凤凰城，佛罗里达坦帕，德州达拉斯，佛罗里达奥兰多，科罗拉多丹佛，德州休斯顿，西雅图，拉斯维加斯以及芝加哥。更加难得的是，亚特兰大在人口在大量迁入的情况下，土地资源又极其丰富（不像纽约和加州那样，土地资源极其有限）。因此，亚特兰大的房价尽管在上升，但又没有像加州和纽约一样上涨太快。同样的房子，亚特兰大的房价只有加州和纽约的1/3-1/2, 性价比非常高。所以在过去的几十年中，人口和企业都在大量的涌入。最近保时捷和宾士都把其北美总部搬到了亚特兰大。对中国企业而言，尤其是有关制造业的企业，不管是三一重工、海信、联想还是海尔，其在美国的投资都在亚特兰大或亚特兰大的周边地区。从我处理的大量中国投资业务来看，中国在亚特兰大的地产和其它方面的投资增长非常快。而且除了传统的制造业之外，越来越多的高科技公司和各种形式的金融公司都在快速进入亚特兰大。

从各个方面来讲，亚特兰大地产发展的潜力都很大，而且优势非常明显。

就商业和经济发展而言，亚特兰大跨国公司云集，经济发展非常快。近二十年来，美国经济发展的有个显着特点就是经济发展中心在南迁。就拥有的跨国公司总部的数量而言，亚特兰大排名第三，仅仅在纽约和休斯顿之后。其中世界500强企业有将近20家，世界前1000强企业有29家，其中包括世界著名的可口可乐， CNN，UPS，达美航空，Home Depot, 州立农业（State Farm）保险公司等等。值得一提的是，和纽约以及休斯顿相比，亚特兰大所拥有的跨国公司业务领域非常广泛，几乎包括了各方面的业务，而且高科技产业发展非常快，不管是在物流行业，医疗资讯产业，还是在互联网金融行业。而纽约和休斯顿就相对比较单一。纽约主要是银行业，而休斯顿主要是石油工业。

就物流和交通而言，亚特兰大是美东南的中心，交通非常发达。亚特兰大有6条州际公路贯穿整个城区，7条铁路汇集于此，为其周边地区提供了完善的运输配套设施。除了四通八达的公路之外，亚特兰大有全世界第一繁忙的机场，一年的旅客流量在一亿左右。就海运而言，东南边萨凡纳港口是美国增长最快的三个港口之一，另外两个港口，佛罗里达的杰克森维尔以及南卡州的查尔斯顿离亚特兰大都不远。此外，2016年春天开始运营的，扩宽后通航力加大了一倍的巴拿马运河将把美国西海岸港口输送量的10%吸引到东海岸，这将给作为美国东海岸物流中心的亚特兰大带来新的商机和就业机会。

就地理位置和气候而言，亚特兰大有得天独厚的优势。1. 处于重要的战略位置。美国三大高科技带：加州硅谷、德州达拉斯-伏特沃斯、北卡三角区，其中两个高科技带都在亚特兰大的辐射区域内。亚特兰大西接德州达拉斯-伏特沃斯，北迎北卡三角区，南倚佛罗里达，使其逐渐成为众多的高科技公司的全球布局的战略重点。2. 亚特兰大地势平坦，土地资源非常丰富，而且几乎没有大的自然灾害。既没有加州对地震的担忧，也没有佛罗里达飓风的袭击，也不受美国中西部龙卷风的困扰。3. 亚特兰大的气候特点和优势是四季分明，绿化率非常高，是真正的花园城市。春秋长，夏冬短。冬天没有北方的严寒，夏天没有佛罗里达的酷暑。不少人搬到亚特兰大，就是受不了纽约的寒冷，佛罗里达的酷热，和加州洛杉矶四季如春，一成不变的气候。

就人口结构和工作机会而言，亚特兰大连续多年都是美国年轻人最喜欢的城市。拥有的人口中，年轻、富裕、受过更高的教育人口比例高于全国平均水准。这一人群的平均年龄是34岁，年均收入$76,961.00美元。20％的在25岁以上的人受过大学教育。同时亚特兰大也是美国增长最快的拥有百万富翁的城市。据美国Money杂志报导，亚特兰大被评为千禧一代最青睐的第2号城市，不是因为它的繁华的高科技景象或是高端时尚的高楼形成的城市新天际线。而是基于“该地方工作岗位的增长预计将高于全国平均水准。食品，房租和其它生活必需品都比较实惠，高密度的杂货店、药店、自助洗衣店，和其它设施提供高品质的生活。”由于达美航空公司、洛克希德飞机公司和可口可乐、CNN、UPS等这样的杰出雇主不断雇用当地工人，穆迪公司（Moody’s）预计亚特兰大至2019就业增长率是14.3％。仅就业增长点这一个重要理由足以解释为什么千禧一代会选择亚特兰大。

就教育和文化而言，由于美国的南方开发相对比较晚，这在过去是亚特兰大明显的短处，但在过去的十几年中，亚特兰大取得了长足的进步。具体来说，就大学而言，亚特兰大共有28所高等教育学府，其中以乔治亚理工学院和爱默蕾大学最为代表。爱默蕾大学被有人称为南方的哈佛，而乔治亚理工学院是全美第三的理工科学院，工业工程专业更是排名美国第一；就中小学而言，亚特兰大有非常不错的，排名美国前一百名左右的私立学校，而亚特兰大北边的公立学校也非常不错，屡屡有华裔学子得到美国总统奖，非常多的孩子进入常春藤学校深造；而在谷内郡的侧重STEM教育的GMST高中，更是在成立短短五年内就在美国的类似公立学校中排名第三，创造了教育界的奇迹。最后值得一提的是，亚特兰大北边亚裔集中居住的城市之一Johns Creek，被列为美国前十大最富裕和宜居的城市之一。其周边的，重点服务亚裔社区的文化教育机构非常多，不管是舞蹈学校，音乐学校，还是课外的文化体育培训机构，实力都非常强，这次在春晚广受欢迎的来自于亚特兰大的茉莉花舞蹈表演团队就是一个典型的说明。这些机构主持的老师或教练大多是相关领域的顶尖专家。当地的乒乓球馆的主教练王浩，是前中国国家队国手，世界冠军。而新成立的雄鹰击剑馆，更是请来原中国国家队花剑总教练过鹰先生作主教练。在短短的一年时间，迅速成为乔治亚州层次非常高，发展最快的击剑馆。

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