【大纪元2022年01月20日讯】 （记者李扪心综合报导）新西兰房地产学会的最新数据，引发新一轮对新西兰房地产市场已经出现转向迹象的推测和评论。此前一段时间，经济学家们一直都在讲，目前的房价高得不可持续；他们还频繁预计，房价将开始下跌，而其中一些最初预计的转折点都已经成为过去。
专家们的预测，其实也都有实际政策做根据。政府和央行在过去一年里确实出台了一系列政策，要给新西兰过热的房市泼冷水，只是这些政策的效果，似乎并没有按照预期显现的那么快，令一些经济学家，不得不多次推迟他们的预期。
不过，对于一些经济学家来说，这次好像是“狼真的来了”。
房市转折迹象到底有多明显
房地产学会（REINZ）的房价指数（HPI）显示，在经历了长达5年半的逐月上涨之后，HPI在去年12 月首次下跌了1.0%。这对经济学家们来说，显然不是一个小数字。
支持这个数据的，还有HPI 下降的地区数量也在增加。在全国26 个主要城区中，从11 月的只有7 个城区，增加到12 月的14 个，而且其中还包括奥克兰、汉密尔顿、基督城和但尼丁等主要中心城市。
而且除了HPI之外，其他指标也都显示房市放缓。去年12月的全国房屋销量，比前年同期下降了29.4%；是继去年11月后再次下降（18%）。
房屋销量大幅下滑，一般被认为是房价调整将至的先兆，特别是在待售房屋库存也大幅上涨的情况下。去年12月，全国房屋库存比2020年同期增长了29.7%，达到16,773套，大大超出去年全年的房屋销售量6755套。
同时，12月房屋销售所需的天数，也比去年同期多了2天。这些迹象似乎都指向一点，那就是12 月的 HPI数据下降不是一种偶发的异常。
偶然因素也不能忽视
不过，有两个重要因素也不能忽视。一是在过去5年半的HPI数据中，有两个月略有下降，都是因为有突发情况。
一次是2020年4月，这是新西兰首次因为疫情而进入全面封锁的期间，第二次则是在去年4月，之前的3月份政府刚刚出台了旨在限制买房、特别是限制投资者买房的5项政策。
另外一个不能忽视的因素，就是最大城市奥克兰的房地产市场因疫情长期封锁受到的影响。
奥克兰在封锁了3个月后，到12月15日才开放边界，之后的两周又很快就进入圣诞新年假期，即便是人们仍然可以在线看房，但长时间的封锁显然会影响相当一部分人买房。
在2021年，奥克兰房屋销售量大降了34.4%，下降幅度大于全国平均的29.4%。但售出天数与2020年12月相比没有变化，仍然是29天。
房贷收紧 令首次购房者受挫最多
对于REINZ报告表明的房屋销售量、价齐降，一些经济学家认为是政府和储备银行的政策开始发挥作用。
REINZ 首席执行官珍．拜尔德（Jen Baird）把这主要归于去年 12 月 1 日开始生效的《信贷合同和消费者金融法》，指该法案要求对借款人的财务状况进行更严格的审查，“似乎已经产生了立竿见影的效果”。
拜尔德说，该机构获得来自几个地区的反馈都表明，“买家数量在下降，尤其是首次购房者。”
西太平洋银行首席经济学家迈克尔．戈登（Michael Gordon）也认为，REINZ的最新数据提供了更有说服力的证据，表明更高的房屋贷款利率和更严格的贷款限制正在对市场产生影响。
CoreLogic NZ 的首席房地产经济学家凯尔文．戴维森（Kelvin Davidson）则预计，今年新西兰的房地产市场将放缓。“因为负担能力下降、房屋贷款利率上升、贷款政策收紧以及买家在市场上有更多选择，预计房价压力将会减小”，他说。
从去年12月1日起，储备银行要求各大银行，把对首付款低于20%的自住房贷款者的可贷款额的占比，从原来的20%降到10%；把对首付款低于40%投资房贷款者的可贷款额的占比，降到只有5%。
去年3月，政府出台了一系列措施，重点在于打击投资者购买更多房产的意愿。其中包括，逐步取消投资者以房贷利率抵扣个人所得税的政策，该政策被认为对投资者打击力度最大；
另外还收紧了因疫情而放松的限贷令（LVR），即自住房者的首付款最低占比为20%，投资者40%；政府还把对倒卖房产者缴纳资本利得税的时间，从原来的5年延长到10年，使倒卖房产获利更加困难。
去年10月和11月，储备银行两次升息，共50个基点（0.50%），导致各大商业银行纷纷调整贷款利率，目前的定期固定房贷利率，平均比之前高出至少两个百分点（2%）。
高企的房价加上更加严格的贷款政策，让首次购房者不堪重负。而据电视三台报导，新法规令银行对贷款者偿债能力的审查，已经严格到令人惊讶的程度。
该报导披露，银行把潜在贷款人的消费习惯，比如花数百元购买圣诞礼物、每天到便利店买饮料等，作为他们超限消费的证据，因而取消他们的预批贷款。
房价高企 越来越难负担
尽管房价指数的月度环比下降，但与去年同期相比，全国的HPI仍大涨了23.3%，显示在过去一年里，全国的房价仍在持续上涨。
去年12月，在全国26个城区中，有19个城区的房价中位数创历史新高，尽管这个数字已经是自去年7月以来的最低值。
根据数据研究公司CoreLogic本周发布的数据，去年全国八成（83%）以上街区的房价中位数年净上涨超过了10万元。
在奥克兰，房价中位数达到360万元的Herne Bay，去年房价净上涨了近56万元，奥克兰另外还有7 个街区的房价净增长，也都超过 40万元。
拜尔德表示，与前几个月相比，虽然年度价格增长放缓的迹象越来越多，但与2020年12月相比，房价的涨幅仍相当大。这对于初次购房者来说，可负担性显然更加恶化。
REINZ报告的价格分布明细，也从另一面证实了住房销售在向高价房转移，首次购房者青睐的低价房的销售占比则在相应减少。
在截至去年12月全国年销售的住房中，有42.3%为100万元以上房屋，这比前一年的27.7%占比，增长了一半以上；同时，低于50万元房屋的销售量，则由前一年的占比19.2%，下降到去年的10.5%，几乎下降了一半。
责任编辑：筱康
