【大纪元2024年01月02日讯】（大纪元记者张原彰台湾台北报导）总统大选前，居住议题成为各党派候选人攻防重点，蓝绿白等三大阵营都提住房政策，各有论述。各项住房政策里，又以主打免头期款的购屋补贴方案最为吸睛。
但是学者认为，免头期款可能带来违约率过高的问题，一旦遇到经济波动，房价下修时，银行得面临很大风险，美国次贷风暴已有前车之鉴，台湾更要谨慎为之。另外，台湾应更用力推社会住宅，扩大住房供给，可解决房价问题之外，甚至对促进生育率也有正面作用。
前述方案主打的是让40岁以下信用良好的首购族，享有1,500万元额度头期款“全额贷款”优惠，也就是免头期款，并提供5年0.5%的利息补贴，但房屋10年内不能转售。
购屋免自备款 学者：违约风险更高
政治大学地政系教授林左裕接受《大纪元时报》采访时表示，在台湾，这类免头期款的方案并不是首次出现，过去就常有建商打出“10元交屋”、“购屋零自备”，实际上是银行贷款八成，另购屋者需负担的两成款项则是跟建商借，通常建商的利率会利率会略高逾银行，还款年限也没有银行宽松。
“不过这种方案通常有比较高的风险，因为购屋者没有头期款，全额贷款得面临更大的还款压力。”他说，申请这种贷款方案的族群多有两大特征，一是自备款不足又急着想买房者；二是赌未来房价会上涨的族群。前者自身条件可能不具有买房能力，也可能没有储蓄的习惯，但却急于进场，未来可能无法负担房贷。而后者，反而可能被拿来作高杠杆的投资。
林左裕说，这种购屋方案被称作“卖方融资”，过去多在房市不景气时出现，建商不想直接让利，通过降低自备款的门槛来提升买气。
然而，现在被政府当作促进买房的政策，他认为，反而会有更大的风险，因为房价不是只涨不跌，当房价下跌时，就很容易出现违约风险，因为没有付自备款，购屋者会觉得即使房价崩跌，也与自身没有关系，最后把烂账转嫁给银行，引发一波违约潮，“尤其是投资客，很可能直接丢给银行来承担。”
“美国的次贷风暴就是这么来的。”他说，当时布希政府推出“可负担房价政策”，政府作担保，让银行借钱给信用评等较低的弱势族群买房，不只有全额贷款，还有103%的贷款，就是跟银行贷款1千万，银行反而借出1030万，“结果最后在升息循环下，很多人连房贷都缴不起，最终酿成金融风暴。”
“政府推行这种全额贷款真的要慎思，有很多前车之鉴。”林左裕说，社会应该正面看待头期款存在的必要性，这笔钱的含义之一，是当作房价下跌的缓冲，假如1千万的房子，房贷800万元，自备200万元，房价下跌到800万时，屋主并不会选择违约，“因为违约等于放弃自己所缴的200万。”
社会住宅政策 有助解决住房问题
而在众多的房市政策选项里，林左裕认为，社会住宅是很好的政策工具，如果数量够多且品质佳，能成为有效的住宅供给，可以解决很多的住房问题。
林左裕说，台湾不一定只鼓励民众购置自有住宅，在社会住宅或是出租住宅这块加把劲，反而可以得到更多的民意支持，以少子化的观点来看，台北市的社宅生育率比一般社区还高，代表给年轻人合理价格与有品质的社宅，的确可以促进生育率，对减缓少子化的问题是很重要的措施。
至于政府推行的新青安贷款，主打补贴利率至1.77%，贷款年限由最长30年延长到40年，宽限期由最高3年增加到5年等。林左裕说，优惠利率可以降低首购族降低贷款负担，跟提高购屋者的偿贷能力，这是值得赞赏的政策。
不过，对于延长贷款年限，这是减分的项目。他说，这会增加总利息负担，长年限还有比较高的违约风险；再来是日本很早就有40年期的房贷，还有3代还房贷等方案，但这都没有解决日本高房价的问题，留下的只有还贷款压力，“政府应该聚焦在解决高房价的问题。”
※以上言论，本报与受访者皆无特定立场，仅就政策的可行性与合理性作客观的探讨。◇
责任编辑：郑桦
