【大纪元9月24日报导】(中央社记者张良知台北二十四日电)房地产市场“928档期”即将登场，不少预售推案会以健康休闲设施为销售诉求，吸引购屋人青睐。但公共设施是否有实用性，是否包含在公设中，房地产中介业者提醒，不论房价高低，买预售屋千万别被现场样品屋所迷惑，而多花冤枉钱在高公设比的房子上。
信义房屋不动产企划研究室协理张欣民表示，“928档期”是房地产业年度预售推案两大档期之一，建商与代销业者无不大力促销，希望能在年底前冲出好业绩，促使各类预售案上场争艳；其中，有不少个案都是以具三温暖、SPA、温泉、游泳池、健身房、韵律教室、儿童游戏室等健康休闲等公共设施完善做诉求。
房地产业者分析指出，一般而言，若是电梯大楼的个案，公设比高于四分之一，就代表公设比过高，相对室内使用面积就大幅缩水，管理费也居高不下。
针对市场上诸多健康休闲预售个案，信义房屋提出几点重要的思考方向，帮助购屋族厘清预售屋的各种疑难杂症。
首先，要注意健康休闲设施有无并入公设计算？业者指出，健康休闲住宅分为两种，除了必须点交的公共设施外，还有独立产权型的俱乐部。公共设施的产权由所有住户共同持分，而独立产权型俱乐部产权则是由建商独立持有。一般而言，公设比在25%以下算是合理，超过25%民众可能得精算室内实际还有多少使用面积，是否值得为多出来的公设，负担比市价高出一成左右的房价。
其次，要留意使用健康休闲设施如何收费？业者表示，大部分公设型的健康休闲设施，管理费一般是按月按户数平均计收，但若是社区住户进驻率太低，例如一个2000户的社区，销售500户，交屋300户，将使每户分担的管理费高出原先预期。至于独立产权型的俱乐部，住户虽然拥有免费会员卡，但在俱乐部消费须另缴清洁维护费，并有最低消费额规定，若收费过高反而会成为另一项负担。
至于健康休闲设施有无开放给非住户民众使用？提供住户使用公设型健康休闲设施，管委会本身是否具专业经营能力？独立产权型俱乐部有无专业人士或团队经营？独立产权型俱乐部对建商而言，属于余屋与钜额维护费的金钱积压，为了营运获利，必须对外开放承租，但承租约期的长短及开放后带来的人潮、车潮，则是营运品质、社区安宁及安全管理上的重要课题。
此外，结构不佳的游泳池，或设于顶楼之泳池 SPA等，容易造成墙壁及天花板渗水，因此购屋前亦应注意健康休闲设施施工与结构的安全性考量。而在健康休闲设施的产权归属方面，公共设施型健康领闲设施产权由住户共有，点交后产权归属管理委员会，至于产权独立型俱乐部产权归属于建商，建商若因财务问题需处分资产，后续接手产权的债权人能否尊重社区住户意见或需求，则无法有效掌握。
整体而言，一个优质的社区俱乐部或公共设施，需根据住户的经济条件、职业背景、家庭结构及附近生活机能等条件量身打造。如果没有全盘评估，使得健康休闲设施的豪华程度超过住户能力所能负担，或大而无当造成使用率偏低，都将造成后续经营无以为继、公共设施无人照顾的隐忧。
房地产中介业者建议，其实使用三温暖、游泳池不一定非得在自家楼下，以目前台湾社区住宅规划的密集度而言，健康休闲住宅并非不能取代。目前台北市各级学校多数均开放夜间操场或球场，甚至不少新学校并规划有室内外游泳池及体育馆，也开放给附近社区使用，选择学区附近房屋也是购屋的另一种选择。
