【大纪元10月22日讯】（大纪元记者许辉文新泽西报导）在当前房市低迷的情况下，一个颇具潜力的新的经销方式-网络地产经纪（E-BROKER）正在逆流而上的悄然发展着。这个眼前看来规模不大且不很为人所知的新方式有什么特点，它对传统房地产业将造成何种影响，它的发展前景又如何，带着这些问题，大纪元记者走访了新泽西最大的E-BROKER公司RealMart Realty的总经理Jack Yao。
网络地产经纪E-BROKER发展简史
Jack介绍说，E-BROKER的历史不是很久，总共不超过10年。真正发展起来也就是最近这3、4年的时间，也就是越来越多的人能接受这个交易模式（Model）。
什么是E-BROKER? 其主要特点就是以互联网为平台，通过网络工具，电子邮件，电话等支持传统的房屋交易的操作，以达到高效率，低成本。
大家知道，传统地产商每卖一幢房子要收取 6%佣金（Commission）买方和卖房经纪人各分一半（3%）。九十年代后期，互联网开始兴起时，就有人试着冲破这个6%的佣金制，而采取低价（DISCOUNT）或平价服务（FLAT FEE）的方式来做房地产交易，就是卖一栋房子不收6%，而是只收取低佣金或固定的费用。德州一家叫E-Realty 的公司就尝试着这样做，但是没有成功。并不是因为技术没有成熟，主要是传统的观念难突破。地产经纪喜欢互联网，但是发现他们装钱的口袋被影响到了，就不干了。整个地产界起来反对，不允许他们这么做，不准他们在网上登载地产资料数据库（MLS – Multiple Listing Service）的房子，一下把他们掐死了，E-Realty公司赔了3千万。 新州也曾有一家Foxtons Realty，他们用2%低佣金吸引屋主，但是忽略了地产经纪人的利益，只有1%佣金给买方经纪人。很快就倒闭了。
过了几年，大约2005年，西雅图一家叫Redfin的公司开始真正做房地产平价服务（FLAT FEE SERVICE），卖一幢房子收取固定费用3千美元。买房经纪人仍然给3%的佣金。现在他们已成为全美最大的E-BROKER公司，在9个州有分公司。这个概念出来后，一些像我们这样的小公司也开始推广平价服务（FLAT FEE SERVICE）。我们的公司成立的时间大约为6年。
对三方都有利的E-BROKER工作模式(Business Model)
Jack介绍说，各家公司工作方式不完全相同。以他的公司RealMart Realty为例，他们的3个基本模式概括说来叫做：卖房平价；买房退钱；经纪人全额佣金。
卖房平价（FLAT FEE SERVICE）：
对卖方来说，如前所述，客人找我们卖房只交一个固定费用。我们公司只收395元基本费用，另外还提供一些收费服务供客人选择，如：加 75元可以把客户房子上到30多个网站上；加100元可以上全美地产经纪网站Realtor.com的一个叫“展示台”（Showcase）的特别服务，你的房子出现概率会比其它同类房子高出3倍；还有专业摄影、手机短信、电子锁租用等等。客户可自己决定是否选用这些服务。这里说明一点，Realmart 作为卖房经纪人不收取佣金，但是如果另一个买房经纪人带的客户买了房子，则房主仍然要付买房经纪人3%的佣金。如果房主自己找到买家，房主则可以不要支付任何佣金。
买房退钱（BUYER REBATE ）：
对买方来说，现在网上买房有很多资讯，许多买房人自己上网搜索资料。如果是客人自己找到房子，他雇我们为他的买方经纪人时，我们会完成所有买房所需后续工作。在过户时，作为对客人自己找到房子的奖励，我们将会把买方经纪人所得佣金部分反馈给买房人（BUYER REBATE）。如果是3%的佣金，我们留1%，给客人2%。给客人的回馈钱数写在过户合约（HUD -1 Settlement Statement）正式法律文件上。新泽西州今年1月19日已正式通过法案，允许佣金回馈。这给E-BROKER的发展提供了有利支持。
经纪人全额佣金（100% AGENCY）
传统地产经纪人所得佣金要与其所在地产公司分成（BROKER SPLIT）。大多数地产公司的经纪人只能拿到佣金的一半，比如你是买方经纪，过户后拿到3%的佣金，要上交1.5%给公司，自己只拿1.5%。业绩高的经纪人分成比例会高一些，但是最高不过80%。Jack说，我们公司里也雇用一批传统经纪人。因为我们有平价模式支撑，我们对经纪人的佣金不实行提成制，公司只在过户后收取500元固定费用，几乎全部佣金都留给经纪人，非常吸引独立经纪人加盟。
E-BROKER的最大特点：高效率和低成本
Jack介绍说，E-BROKER的最大特点在于它的高效率和低成本。由于充分利用了互联网的优势，网络经纪人（E-Agent）大大提高了工作效率。一个传统地产经纪一年能买卖10栋房子就算不错的业绩，可是E-Agent一年能处理几百栋房屋交易，有时一周就可完成7、8笔交易。由于这种高效率，必然带来了低成本，这就是我们为什么能收取客人很低的费用，甚至反馈给客人佣金。
Jack认为，为什么说E-BROKER给房地产带来很大很深的基础上的变革？因为它冲击和打破房地产传统的观念，冲击那个上百年不变的6%的佣金制度，他认为继续发展下去。10年之内地产佣金大约会降到平均3-4%左右。长远讲，地产经纪人的数量可能会减少，但是经纪人会赚更多的钱。
Jack说，卖方房子上市后，和我们联系的所有的潜在买方的信息我们会全部转给卖方，我们鼓励买卖双方直接见面，对话。如果买方没有经纪人，他们谈成了交易，则卖方可省下全部6%的佣金，如果买方有经纪人带领，则卖方一定要付给买方经纪人佣金。一般来讲，买方经纪人（BUYER AGENT）要做更多的工作，要带着客人一户一户的看房子，十分辛苦。所以我们公司注重保护所有买方经纪人的利益。房主给买方经纪人佣金的条款是写在卖房的合约中的。这一做法受到买方经纪人的欢迎。曾经有大公司BROKER不准经纪人（AGENT）带客人看我们公司的房子，但是不奏效，因为买方经纪人所得佣金和传统地产商一模一样，都是3%，那为什么不看我们的房子呢？我们还鼓励买方经纪人直接同卖主对话，这也受到了他们的欢迎，由于减少了中间环节，使成交时间缩短，效率提高。
Jack介绍说，他们公司今年最高一个月成交近六十栋房子。按独立OFFICE卖掉的房子计算，在新泽西前10名以内。而且买卖房子都没有地域限制，雇用经纪人Agent 也没有地域限制。现在越来越多的经纪人加入我们。由于我们经纪人的佣金不实行提成制，很多经纪人加入我们，收入立即提高一倍。
E-BROKER和传统地产商的比较
Jack说，任何事物都是有优点和缺点的，一样东西不可能什么都是最好的。E-BROKER的优点就是高效率，低成本。但是也有缺点，对卖方（Seller）来说，我们主要是帮他们做市场广告工作，但是由于人手有限，我们一般不到现场去做房屋公开展示（OPEN HOUSE），我们鼓励卖方自己做。有些卖房人没有经验，比较紧张。也没有上网学习的能力。这时如果有有经验的经纪人帮助他同买方谈判，会比一点经验都没有的人强一些。这一缺点，将来也许随着加盟我们公司的独立经纪人增加，可以得到改善。目前我们的客人多集中在高知识阶层，自卖屋房主（FOR SALE BY OWNER），以及有一定的房地产知识或经验客户。 将近15%的客户自己有地产经纪执照。
对买方来说，我们一般不首先带客人看房子，客人告诉我们他们要什么样的房子， 我们会提供给他所有的资料，新房子上市，电子邮件自动就送到客户，我们鼓励客人自己去OPEN HOUSE 看房子。一旦客人看中了，要报价了，我们会代表他同卖方或卖方经纪人谈判，完成房子成交的所有后续工作，包括谈价钱、准备合约，找贷款、房屋检验、估价，和律师沟通、产权检查（Title Search）、到最后过户等等。由于买方自己找房子看房子，做了很多工作，所以我们给他们佣金回馈。对有一些地产经验的买方，他们非常欢迎这样的服务，因为可以省下很多钱。我们拿佣金回馈最高的客人买了一栋标价99万的房子，最后以86万成交，他们拿到1万6千5百元的回馈。但对于没有任何经验的初次购房者，他们还是希望有一个经纪人带领他们看房，一步一步指导他们怎样做。当然我们也可以带客人看房，但是会根据看房工作量的多少，减少给买方的佣金回馈。例如，我们如果带客户看1-3栋房子，佣金回馈由2%降至1.5%。
Jack认为，E-BROKER不可能整个取代传统经纪，就像网络购物不会取代所有的零售店一样，但会增加比例。目前E-BROKER的交易量只占所有房屋市场交易量的1-2%，他推测，将来可能会增长到10-20%。
E-BROKER的发展前景
谈到公司的发展前景，Jack认为潜力很大。就在当前整个房地产行业走下坡的情况下，他们的公司却一直在增长。比如，今年上市房屋的数量比去年增长20%，公司利润增长了大约30%，公司雇用的经纪人从19人增加到32人，呈现上升趋势。
但是目前E-BROKER的推广程度还远远不够，华人社区和美国社会基本一样，问到十个人大概只有一个人知道Flat Fee Service。还没有一个真正有财力的大公司来赞助扶持这个理念，做成全美范围内的大的联合公司，都是一个一个小公司在做，一点一点的逐渐成长。我们公司的业务 90%来自客人的介绍，就是用过我们公司服务的人，知道E-BROKER高效省钱，介绍给他的亲戚朋友。客户群的特点是教育水平高，网络熟，以年青人居多。老年的客户也有一些，比如儿子用我们的服务卖了房，回来帮父母卖房。我们公司目前也只是在华人报纸上做广告，英文报纸和广播电视的广告都没做，只有在互联网上如Google上做广告。
Jack说，比较起来，华人对E-BROKER的接受程度比其他族裔人要高，他近期完成的8个佣金回馈交易中，只有一对是欧洲裔夫妇，其他7对夫妇都是华裔。这一方面是因为新州华人教育程度高，对网络的了解和运用能力强，华人很喜欢自己在网上搜寻资讯，做研究，再一个方面是华人节省资金的意识也强于其他族裔。这一买一卖，最高节省8%，很容易讲清楚，他们一下子就接受了。其他族裔人士，有时认为我们的说法是天方夜谭（Too Good To Be True）。
问道Jack公司下一步的计划时，他说，远景规划是希望能够找到私募基金赞助和合作者（Private Equity Partner），在全美范围建立分公司，把业务做大。近期计划是到纽约市和康州去开分支办公室，扩大业务。读者若有兴趣了解更多信息，请联系Jack@RealmartRealty.com or 732-698-8068，或参观网站RealmartRealty.com。
