【大纪元3月19日讯】（大纪元记者刘菲洛杉矶报导）在房地产泡沫的破灭引发的次贷危机冲击下，南加州中间房价三年内已经下跌了45.5%，很多通过申请次级浮动利率贷款的而购买的房子被丢弃成了法拍屋，而更多仍在被苦苦支撑着的房子变成了负资产，亦称溺水屋（屋主积欠的贷款高于质押的房屋市值）。据统计，目前全美有一千一百三十万的屋主、即1/4背着房贷的美国人在溺水（under water）。
人们通常以为勤劳节俭的亚裔受次贷危机影响最小，然而据美国亚裔房地产协会（AREAA）大洛杉矶分会的成员、房地产经纪人杰瑞米‧山本（Geremy Yamamoto）说，亚裔人口受次贷危机影响巨大，因为很多人自己开公司，为了融资将自己的住房进行二次抵押贷款。
为了援救屋主、稳定经济，奥巴马政府于一年前推出所谓“居者保其屋” (Home Affordable Modification Plan, 简称HAMP)计划，要求银行帮助有困难按期付款的屋主修改贷款、降低月供。但是很多民众对什么样的人有资格申请HAMP、需要什么材料、申请步骤以及有多大机会通过审查得而到批准还存在疑问，对此，南加喷泉谷市房地产经纪人桑迪‧弗洛雷斯（Sandy Flores）表示：即使你仍在按时付月供，但是面临困难，你就可以向银行申请修改贷款。
要理解修改房贷的意义所在，屋主就要了解：由于法拍屋代价昂贵，银行和放贷者宁愿损失一点钱，也希望屋主能够按时付款、保住房子。而修改房贷的目标是让屋主的月供减至其总收入的31%，因此，如果屋主收入过高或过低（离31%相差太远）都可能被拒。
她说：“任何人只要能证明自己面临困难（hardship），已经开始拖欠月供，或者月供不足以偿还利息，或者贷款利率即将浮动，或者房子已经成了负资产，或者就是想保住自己的房子，都可以申请修改贷款。银行会对你现在的收入水平和你是否能维持这种收入水平加以考虑。如果房子是你自己住，更容易获得批准。如果房子是用来投资的，则不那么容易获得批准。”
为了证明你面临“困难”，屋主首先就要向银行提供“hardship letter”( 困难陈述书)。“陈述书写得越详细越好。不要以为银行不会看，其实他们看得很仔细，而且他们十分看重屋主和房屋之间的‘情感纽带’。” 弗洛雷斯说，同时列出了一些常见的“困难”，如失业、换工作、收入减少、单亲父母、离婚或分居、月供由于贷款是浮动利率而将要升高、高额医疗账单或者长期患病、借贷人离世、配偶或亲属离世，生意失败、应征入伍、被监禁或者任何影响了个人财政状况的事件。
弗洛雷斯提醒屋主，在第一次联系银行前要做好充分准备，特别要计算月供需要降低多少，才能达到占总收入31%的标准，心中有了数再拨打电话。
想确定自己是否有资格申请最简便的方法是到政府HAMP计划的网站http://makinghomeaffordable.gov/eligibility.html进行测试。
弗洛雷斯说，HAMP计划对房利美、房地美及FHA（联邦住房管理局）发放的贷款是强制性的，他们必须受理屋主的修贷申请。如果屋主的贷款不属于这三家机构，仍然可以申请修改房贷，但是否被接受要依不同银行而定。由于联邦政府为替屋主修改房贷的银行提供奖励金，因此大部分银行是接受申请的。要查询自己的房贷是否来自以上三家机构可上网：http://makinghomeaffordable.gov/loan_lookup.html。
根据她的经验，向银行递交申请后，如果三个星期还未得到任何答复，屋主要与银行查询。“无论你是自己申请还是请专业人士帮助申请，你都要定时主动打电话向银行查询。” 弗洛雷斯说，银行通常请授权的代理人帮助处理修改房贷申请，为了防止欺诈，要确定代理人的身份，可以向银行打电话核实。
除了“困难陈述书”，屋主还需提供辅助证明文件，包括过去两年的报税记录和W-2表，过去三个月的银行结单，过去两个月的工资单，最近一份按揭明细单，最近一份物业税账单，借贷人的财产状况清单，房屋保险，房屋的二次贷款证明（如果有），月收入与支出的详细列表，证明“困难”的文件，如裁员信、离婚书，等等。
弗洛雷斯说：“通常修改贷款申请被批准后，会给屋主带来明显的变化。我曾见到有的贷款利率被降至2%。”同时，她也提醒屋主，当申请获得通过时，不要急于签字：“在你不是百分之百肯定修改后的贷款计划是否会帮你省钱之前，不要签署任何文件。”
即便申请遭到拒绝，弗洛雷斯也劝屋主不要气馁：“你还可以重新申请，但是一定要证明自己的财政状况发生了变化。”
有人因银行存款太高而申请遭到拒绝，对此，弗洛雷斯说：“银行没有理由这么做，现在经济不景气，人们手头必须留点儿存款。”她还建议，如果因此遭到拒绝，可以向www.helpwithmybank.gov 投诉。
“修改房贷是个新鲜事物，所以任何事情都是可以和银行商量的。” 弗洛雷斯说，经过一年以来帮助屋主申请修改房贷计划，她明显感到现在的批准率高于去年。
也正因为修改房贷是个新鲜事物，信用机构还没有相关规定，因此不能肯定该程序是否会影响屋主的信用记录，但是弗洛雷斯强调：真正影响信用记录的是拖欠月供。她还鼓励屋主在和银行交涉时要求他们保护自己的信用记录，“尽管银行没有这个义务，但是问问总无妨。”
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