【大纪元2014年08月09日讯】（大纪元记者程木兰纽约报导）在纽约市购买公寓房作为投资，不一定都得是房地产大亨。近年来进入纽约房地产市场的小额投资人越来越多。不少是国外买家想把钱泊放在安全的地方，也有原本就对波动性大的股市不感兴趣、但求一个回报率尚可的纽约当地人。根据经纪人说法，50万美元就可以做曼哈顿业主。
地产经纪公司创办人施乐德表示：许多一辈子没将小型房产当作投资的纽约人，也都开始尝试这类投资。他估计，纽约房地产在未来一代或两代人将成为主要的投资标的物之一。
当然，投放的金额越高，获利也越多。曼哈顿中城东区 (East Midtown)45万美元的一卧公寓，月租所得2,800美元；雀尔西(Chelsea)一套顶层公寓185万美元，月租金行情8,150美元；中央公园南(Central Park South)约百万的一卧公寓房，月租大约是3,500美元。
以下是专家提供小额投资人投资纽约物业的10点提示：
1、了解你投资期的时间轴。你是打算持有房产10年？或者短期内翻修后即转售？若是长期持有，需要找个较具成长潜力的街区。
2、找对投资街区。如曼哈顿Hudson Yards正在进行开发；等到2016年第二大道地铁开通后，上东区(Upper East Side)会逐渐繁荣起来。
3、房价v.s.租金回报率。例如哈林区一套90万美元的公寓房每月租金3,500美元，而中城东区一套50万公寓房即可租出3,000美金。不过，随着可伦比亚大学的扩张，96街以南的街区已不胜负荷。哈林区房价水涨船高，比租金收入更被看好。
4、多家庭房v.s.公寓房。拥有一栋多家庭住宅楼往往比拥有管理周全的公寓大楼中的一、两套来得费心。例如，一栋多家庭房的暖气锅炉坏了，将比拥有100套公寓大楼中的其中两套花费更昂贵。无论哪种房产投资，专家建议最好有物业专人协助管理。
5、康斗公寓 (condo)v.s.合作公寓(co-op)。经纪人通常建议投资者选择康斗 公寓。康斗公寓灵活度大，买卖、出租都较co-op来得快速。康斗约占整个住房市场25%。
不过，现在出现了混合式的“condop”，即公寓还是由co-op房产公司所有，但管理委员会灵活多了。也有经纪人表示，现在有些co-op的管理规则开明许多。若投资预算仅50万美元左右，可尝试在曼哈顿上东区或东村(East Village)寻找。
6、房产面积v.s. 卧房数：买家是根据每平方英尺付房价，而房客则多是根据卧房付房租。因此，专家建议投资卧房面积较小的公寓房较划算。两卧或三卧公寓房最受市场欢迎。若是一卧带有门卫的公寓房，可翻修成两卧。
7、若想购买的公寓房原租户还住着，怎么办？这立即会有租金收入，但须谨慎！事前了解租客缴付的租金是否符合该地区行情。
8、寻找房税减免(abatement)的公寓。政府常为奖励开发社区，常提供15年、20年不等的房税减免优惠。这对缴付房贷帮助不少。
9、确保公寓屋况良好。如果公寓不很干净或设备老旧，必须考虑装修和空置期的成本。纽约租房市场很竞争，每位租客都在寻找干净清爽的居住环境。
此外，投资必须考虑现金流，租金收入则关系到现金流，因此有专家还提醒投资人低廉管理费用与近期没无房产评鉴(assessments)费用发生的重要性。
（责任编辑：李海）
