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旧金山出租房管制系列之四

租客VS业主  退让三尺又何妨

文:于亨之

旧金山湾区的房价已经接近或者超过了10年间房产泡沫的高峰。图为旧金山Russian Hill的一处房屋。(曹景哲/大纪元)

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【大纪元2016年04月18日讯】旧金山市出租房的价格持续火热,可是不少业主与租客的心却凉到谷底!

目前旧金山大约3万套出租单位的业主退出市场(注1);房源的萎缩必将引发租金大幅上涨,令众多的中低收入者找不到可负担的房源。租客与业主,本是朋友与邻居,却越来越恶化,出现“有人没房租,有房不敢租”的恶性循环。

租管条例的出台历史

旧金山的租管经历了这么几个阶段:

1、控制租金涨幅:1992年,旧金山市租金管制法律限制每年租金涨幅从4%急剧减至通涨CPI的60%,确保租客的租金缓慢增长。

2、控制收屋逼迁:在2006年,屋主要想让租户搬走,要花几百元一小时请律师收屋,同时支付租户$16,500一个住宅单位的搬迁费,而且在今后3~5年内屋主不许重新出租这个住房单位。

3、租客随意加室友:2015年通过“租客保护2.0”修正案,不需要经过屋主同意,租客就可加入不定数量的室友,同时绝不允许涨租;要涨租须通过非常严格复杂的程序,期间要支付无数手续费。租客不违反租约,就不能让其搬离。

4、全面管制姻亲房:2016年的新提案,禁止过去五年或十年内曾逼迁租客的单位加建姻亲,禁止出售姻亲单位,或将姻亲单位用作短期出租等。

房屋出租管理,本意是为了保护低收入者或新移民拥有稳定的低涨幅的租房。如果倾斜一方,就会让另一方不堪重负。

小业主怨声载道

旧金山华人小业主协会主席招霞女士:旧金山市“不公正、不合理”的出租房法律,人为造成租房问题越来越严重,矛盾越来越尖锐;不仅伤害业主,也伤害了租客。法律对业主是强迫性的、惩罚性的,业主动则得咎,一不小心会赔个倾家荡产;另外,业主的房子一但租出去,可能几十年都收不回来。

旧金山住房政策改良协会成员杨余咏梅:靠这点租金,一年只能涨1%,怎能跟得上市场的价格?这个租客保护2.0修正案更进一步的把坏的东西给保护了。变相的把别人东西抢走。

租客生活压力大

劳先生(化名): 我们2010年在旧金山湾区J市租了三房两厅的房子,租金$2050。

房东两次涨我们租金,2014年从 $2050涨到$2400。一年前,从$2400 又涨到 $2800。我们请房东少涨点,房东回复,要么马上付涨的租金,要么搬家。我们拒绝了,房东就开始骚扰我们,我们只能报警求助,我们与房东打了一年官司。我有老婆、有孩子。你知道,居无定所、被人逼迁,给人心理上造成多大压力?一家人、人心凄惶啊!我打这一年官司,真是精神崩溃、身心疲惫。现在普通美国劳工阶层买不起房,甚至已经租不起房了。

旧金山冯先生(化名):我在旧金山租了一个没有厨房的房子,租时签约没有说是不受租约管制。我住一年多后,租金从原来 的每月700元,涨到1200元。我现申低收入住房也无望,只能将自己的生活水平降低。希望媒体呼吁对不受租约管制的房屋出租时,要向租客签约时说明清楚。

业主与租客的对话

租客肯先生:房子和牛奶一样,都是生活必需品。炒房导致美国劳工阶层买不起房,甚至租不起房。这违背人性、人权。

业主王女士:难道抢强迫别人提供低价房屋 是人性,人权? 前2年的房价低,还没有买屋的租客是贪租金便宜,对比起还要加多份地税的供屋不划算。 按他们的话来说“ 住差点,每个月就便宜300,一年起码可以省3千几” 。就算是现在楼价高站,有多少租客是真的打算买房屋的。 他们希望的是多些老人屋/低收入推出。

租客肯先生:太多大陆黑金到美国炒房,严重侵犯美国本土劳工的权益。

业主王女士:买房的收入来源一直是被监管的,实际上海外资金在美国购房的份额是比较低的。大陆人来买房是因为美国价格和国内的房子差不多。而买美国的质量/面积更能保值,来美国买也划算。

再者,只有黑金才能伤害美国本土劳工的权益? 想问“本土劳工”只包括了“租客” ? 不包括业主? 难道业主不用上班?很多业主也是打工一族。而这些业主不是拿福利的群体。基本是有房子后,什么福利都没有了。业主才是真正的社会贡献者。

租客肯先生: 政府收地产税,每年增长都不是按照市价,而是按照通胀比例调整地产税增加幅度。房租按照通胀调整,或者有个增幅限制,比较合理。

业主王女士:加州地税有固定百分比,房子成交价高,业主交的税就高。屋主没有卖屋,就不应升,因为,他们没有从中获利。 每年加上去的还有Bond, 而这些Bond的受益人都是那些拿福利的人。屋主不是拿福利群体,要他们埋单跟本不合理。

租客肯先生:买一套房自主可以,但不可贪心。土地是有限的,你多占,就意味着别人没有地方住。炒房违背人性。

业主王女士:自住时,为了躲避租管而不出租,业主需多打工。但是儅年老时,为了应付地税,一套房是不能维持的。 我本人就是喜爱房子,买完又买,还打算继续买。谁不喜爱跟潮流,追名牌包包,不同的衣服有不同的鞋? 谁不爱最先进的iPhone/iPad? 又有谁不喜欢每年全家去旅行? 而我最爱的是房产,我从不买包包(顶多买个环保袋),衣服要穿7年以上才换,也 N 年不回囯。要买房必须学会放弃,放弃其他的享乐,更要放弃你的福利。

租客肯先生:旧金山有个案例,一个开餐馆的80岁老太太,有8套房子。其中有个房子租了20多年个一个拉美裔家庭。华人老太想涨租金,就采取各种方法逼迁人家,搞得影响很不好。

业主王女士:我倒想问问这租了20多年的租客是在付多少租金?幸亏业主是老太太,要不经过这么多年升幅的地税也不够交,如果还要包水电,那我真同情老太太。

退让三尺又何妨

康熙年间的礼部尚书张英,其家人与邻居吴家,为了围墙发生了争执,家人飞书京城,要张英用权势摆平吴家。张英回了一首诗:“千里修书只为墙,让他三尺又何妨。万里长城今犹在,不见当年秦始皇。”

家人见书,主动退让了三尺,而邻居吴氏深受感动,也退让三尺,于是两家的院墙之间有一条“六尺巷”。

“远亲不如近邻”。租客与业主,本是相互依存的关系,是邻居是朋友。不过分强调一 方的利益,不做损害别人利益的事情。旧金山的租客马先生说:旧金山房源少,租客多,需求关系不平衡是租金高的原因,租管应鼓励业主放盘 。租客王先生认为:承认业主有谋利的权利,尊重业主的物业权,才能制定务实的租管法律。

“利不可赚尽,福不可享尽,势不可用尽”。遇到纷争的时候,时常想到给别人一些空间, 给自己留有余地,凡事不做绝。就不会出现媒体上报导的那些租客与业主互掐,最后惹上官司,搞的倾家荡产的结局。

如果,“湾区小业主联盟”与“湾区租客联盟”能够面对面坐在一起,以一个平和的心态去探讨一个适度的符合市场经济规律的、双方都能接受的租管条例。这样,数万套退出市场的房屋就有可能从返市场,对租客和业主来说,岂不是双赢吗?

注1:资讯由旧金山小业主协会提供。

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责任编辑:马天祥

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