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中国“幽灵抵押品” 困扰加拿大房市

行家:多伦多房价年底前会略有下滑 5年内或有20%-40%下调

加拿大银行允许使用在中国的资产做抵押,在卑诗省获得贷款。一年前,澳大利亚银行已经停止接受那些在中国的“幽灵抵押品(ghost collateral)”。(Getty images)

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【大纪元2017年06月22日讯】(大纪元记者周行多伦多综合报导)加拿大最热的2大房市实施冷却政策后,行业开始讨论多伦多和温哥华房市的风险,其中重要的一个影响因素是来自中国,包括影子银行和“幽灵抵押(ghost collateral)”。

加拿大央行6月初对加拿大房市的2个主要风险提出警告。其一是温哥华和多伦多的房价及家庭负债已经达到极限水平,任何事都可能触发房市调整,高负债的借款人可能被迫出售房产,导致更多出售,更严格的贷款政策,银行和影子银行有潜在的多米诺骨牌效应风险。

另一个已经变得更高的风险,是中国经济可能动荡带来的冲击。加拿大央行称,中国也有影子银行的问题。

虽然未见有行家预测温哥华和多伦多的房市短期内会出现大幅调整,但有行家认为,5年内房价可能有20%至40%的下调。

影子银行或冲击房市

最简单的影子借贷可以是一个人给另一个需要融资的人提供抵押贷款,也可以是通过复杂的程序建立、交换及重新包装信用,为房贷提供资金。

Postmedia的调查发现,有些公司的业务是将一组家庭和股东的房地产集中在一起,作为抵押品向金融机构借款,然后用借来的钱给不合格从银行获得房贷的买家提供贷款。有些公司则用这样借来的钱,去支持开发商建公寓楼。

加拿大央行数据显示,自2014年以来,收入不高的买家借大额房贷的个案迅速增加。2016年秋季开始,央行不再给大额房贷提供保险,加上收紧了房贷审批,需要购买价格百万以上房产的买家,只能从影子银行获取贷款。央行今年6月发表的报告称,有些人从影子银行借钱用作首付,使自己合资格从正规银行获得利率较低的房贷。

央行2016年12月发表的一份报告称,估计影子贷款人现在的债务总额为1.1万亿加元,已达到传统银行业务量的一半。影子借贷在过去10年发展迅速,随着银行收紧借贷政策,更多房贷业务将流向影子借贷行业。

影子借贷不需要面对正规银行所面对的监管,行家认为,这些影子银行容易受到放贷标准低、抵押诈骗、洗钱及重复抵押的影响。

加拿大分析师拉比杜夫(Ben Rabidoux)对Postmedia说,他对现有抵押贷款经纪人的研究表明,贷款诈骗已经是安省和卑诗省的系统性问题。

Postmedia通过查看卑诗省法院超过30个相关的民事诉讼案文件,发现参与影子借贷者包括抵押投资公司、对冲基金、私人贷方(如房地产经纪)、众人筹款公司、房地产律师及抵押贷款经纪人。诉讼指控包括夸大借款人收入、伪造房产所有权证明、虚假海外房产等。其中有几个案件的指控内容,类似于发生在2008年、导致金融风暴的美国次贷危机。

亚伯塔省财富经理兼作家Hilliard MacBeth称,温哥华的的房价如此之高,“需要人们通过洗钱、贷款诈骗,或者借到不应该借到的大量金钱来维持”。

中国资金影响大

加拿大央行去年12月的风险报告称,在中国,银行业和影子银行系统之间的联系已变得越来越复杂和不透明,增加了潜在的信用风险。

近年被媒体大量披露的消息显示,中国大陆有巨量资金涌入温哥华房市。一些金融专家认为,加拿大银行直接面临中国影子贷款和资产多重抵押的风险 。

Postmedia称,他们得到证实,加拿大银行允许使用在中国的资产做抵押,在卑诗省获得贷款。一名不愿披露姓名的美国对冲基金经理说,行家都知道,资产多重抵押问题严重,影子银行及中国人对温哥华房市的影响很大。经过一些复杂的操作,那些中国买家在温哥华出现时,看起来就是一个富有的房产现金买家。

澳大利媒体Macro Business在报导此新闻话题时特别提到,一年前,澳大利亚银行已经停止接受那些在中国的“幽灵抵押品(ghost collateral)”。

多伦多温哥华房市前途未明

多伦多房市今年4月20日实施15%的外国买家税以来,成交数量持续大幅下降,房源供应大幅增加,5月份的整体平均房价为863,910元,比4月份的920,791 元下降了6.18%。

加拿大皇家银行6月5日公布的一份研究报告称:“按粗略估计,5月份的成交与新上市物业数量比率跌至0.40,到达了通常与买方市场接壤的门槛”。今年3月,这比率还是0.84,属于严重供不应求的状态。就是说,多伦多房市已接近买方市场。

不过,很多业内人士表示,他们看到的情况,是买家在观望。多伦多资深地产经纪莫基宁说,潜在的买家并不少,现在的状况是“房源很多,买家在观望”。大家都有捡便宜的心理,在等房价继续下降。

Capital Economics高级经济学家马达尼(David Madani)周一对商业新闻网说:“加拿大房市在5年内会下调20%-40%。”

马达尼说,在年底之前,多伦多房价会略有下滑,但这已经会吓到很多业主,使他们赶紧出售手中的房产。“一旦价格停止上涨,市场投机的全部动因就会消失。”

对于温哥华房市,马达尼说,最近的涨幅是一种假象,预计严厉的法规将扼杀近期温哥华房价的反弹。

中国控制外汇的新政策今年7月1日开始实施,到时中国公民每年每人最多能兑换及汇出境5万美元,而且购外汇者须填写《个人购汇申请书》等新表格,明确规定所购外汇不得用于境外买房等投资。违规行为将被严格调查及处罚。一些行家认为,这将给加拿大房市带来冷却作用。

另一些行家虽然承认加拿大的房市有泡沫,也承认来自亚洲,尤其是来自中国的资金是主要推手之一。但他们认为,虽然出现了一些状况,但加拿大房市还没达到美国当年出现次贷危机时的状态。加拿大房市对中国的资金仍有足够的吸引力,中国人还会继续在加拿大投资。

责任编辑:滕冬育

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