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分析:六大因素显示大陆楼市拐点已至

在经济下滑压力之下,大陆部分城市放松了对楼市的调控,这对大陆的金融体系稳定及消费增长不利。(FREDERIC J. BROWN/AFP/Getty Images)

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【大纪元2018年11月01日讯】大陆今年楼市的销售旺季“金九银十”和往年大相径庭,有大陆媒体分析认为,大陆楼市已经发生了六大转变,显示楼市的拐点已至。

今年的“金九银十”销售大幅下滑已经是事实,大陆《第一财经日报》10月31日刊登大陆经济界人士的分析文章认为,楼市已经出现了三大红利消失以及三大背离,这六大因素叠加在一起显示大陆楼市的拐点已经到来。

文章认为,大陆楼市已经出现了供求端、资金端、企业行为的三大背离。

首先,中共国家统计局的数据显示,今年前三季度,全国房地产开发投资完成88,665亿元(人民币,下同),同比增长9.9%,维持高位增长;而房地产销量增速则开始低位放缓,前三季度商品房销售面积同比仅增长2.9%,增速在1~8月份4.0%的基础上大幅回落1.1个百分点。供给的高增长与销售的低增长呈现出显着背离。

其次,融资成本未来不断升高,房企扩张能力会不断受限。除了融资成本不断抬升外,房企还将面临政策严控资金流入房地产的融资渠道定向收窄问题。

再有,房企补库存的需求强烈与土地溢价率下降相背离。

三季度末,商品房待售面积创近四年来新低,住宅待售面积更是降至2013年以来新低。房企补库存需求极其强烈,前三季度,房地产开发企业土地购置面积同比增长15.7%,增速比1~8月份提高0.1个百分点,创年内新高。但企业在参考过往经营逻辑积极补库存的过程中,拿地胆气却越来越弱:据中指300城土地市场数据显示,三季度流拍面积占总推出面积的9.3%,为近年来最高值;9月房企拿地溢价率持续走低至7.19%,远低于去年同期的28.08%,创近年新低。

文章认为,房地产行业的三个背离体现了供需矛盾小周期拐点临近的特征。但此次周期拐点和之前所说的中国房地产三年一个周期不一样的地方在于,这次的周期拐点不只是反映了短期供需变化的小周期拐点,还叠加了行业生命周期的大拐点——因为从基本面来看,支撑房地产行业高速成长的人口红利、金融红利、政策红利,这三大红利正在消失。

中国正加速步入老龄化社会,而且生育率还在屡创新低。生育率屡创新低,未来住房消费的新增数量就在减少。

另外,随着美国开启加息周期和国内金融去杠杆的推进,货币宽松周期正式结束。今年7、8、9月人民币各项存款余额同比增长分别为8.5%、8.3%、8.5%,处于历史低值,其中8月增速创近40年来新低;而居民贷款却在不断走高,反映出实际购买能力在衰减,过去投资客“有钱任性”、消费者“人傻钱多”的宽松金融局面已经远去,有效需求(非潜在需求)不断萎缩。

而地产企业端面临的融资环境全面从宽松转为紧张。2016年,国内上市公司私募债平均发行利率在4%~5%,2018年下半年已经升至7%以上;信托融资综合成本已经升至13%以上。缺乏融资渠道的中小房企民间融资成本更高。长期货币宽松的金融红利已逐步远去。

再有,中共十九大以来,中央对地产行业发展的一系列政策指导表明,房地产行业多年来享受的政策红利正在消失。

文章认为,人口红利从长期、金融红利从中期、政策红利从短期,三大基本面因素不断趋同,终于在三大背离出现的时候叠加在一起,形成合力,主导房地产行业开始步入下一个周期阶段。

但文章认为,这次房地产业拐点的来临并不是行业生死存亡的转折点,只是行业从夏天步入了秋天。#

责任编辑:刘毅

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2018-11-01 8:04 PM
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