【居家置业】房市价跌量增 “价”“量”呈黄金交叉

【大纪元12月17日讯】美国房地产市场陷入十五年来最大的衰退和跌幅，由政府以及民间机构于11月25日分别公布的调查显示，第3季度全美房价普遍性的重挫，而且创下最大年度跌幅记录，预期房地产市场将持续衰退。由史坦普／凯斯-席勒（Standard & Poor/ Case Shiller）房价指数显示，由本季的销售数据与一年前同期相比，全美第3季度房价大跌创记录的16.6%，跌至自从2004年第1季度以来最低水准。与此前一季度相比，则跌幅为3.5%。
　　
另据联邦住宅金融机构（Federal Housing Finance Agency）调查，第3季房价下跌6%，也是创记录的跌幅，该机构追踪的仅是政府提供抵押贷款担保的房屋价格。这两项调查与全国房地产商协会上周公布的成屋销售报告，都反映房地产业困境，该协会报告第3季度的成屋中间房价下跌9%，跌幅也是破记录。而且很不乐观的是，美国经济学家钮纽坡特世说，“第3季度经济恶化，凯斯-席勒指标也是如此，今后还可能更糟糕。”纽约大学经济学教授怀特则预期，房价将再下跌10%，不过可望在明年夏天前触底。
　　
这一波房地产的跌幅，只能用“惨不忍睹”四个字加以形容。从2006年7月达到美国房地产有史以来的最顶峰，至今年9月底，20大都会地区房价累计下跌21.8%；全国则下跌21%。10大都会地区房价指数跌幅逾23.4%。根据地产报告指，全国房价年跌幅最大的城市为凤凰城的31.9%，其次为拉斯维加斯的31.3%，旧金山的29.5%，迈阿密下跌28.4%，洛杉矶27.6%，圣地牙哥26.3%。纽约市跌7.3%。
　　
有许多地产专家对于地产的前景非常悲观，认为美国的经济，随着金融危机恶化，失业人潮不断增加，预期房价将会持续下跌。但是，我们常说，数字会说话，只是看不看得懂，参不参得透而已。洞烛先机的人，从一叶可知秋，从蜘丝马迹间，可以读到春天的脚步。其实，除了房价以外，另外一个关系到房地产市场荣枯，非常重要的相关的统计数据，就是当月待成交屋指数。所谓的待成交房屋，乃是指买卖双方已经签约，但尚未结案，预计一、二个月后才会完成交易的房屋。这个未完成交易房屋数据和房价一样，都是忠实反应房市涨跌的重要指标。但是房价只是反映现在的市场状况，而待成交成屋指数则是反映未来的地产市场状况。
　　
待成交屋指数，是用以衡量未来二个月的房屋销售规模。以现在的地产市况而言，如果说是2001年指数为100，今年3月跌至历史低点83。对于关切未来地产市场的专家而言，该数据，常被视为反映未来房地产销售的指标。很明显的，最近几个月虽然房价仍往下调整，然而房屋销售量却逆势回升。其中最关键性的原因是法拍屋充斥市场，而且占据了将近70%的成交量市场。
　　
该报告显示，待成交屋销售，加州、佛罗里达、罗德岛的Providence与密西根的Lansing 、奥克拉荷马与拉斯维加斯等地有所回升。按照地区划分，除了西北部出现17.4%升幅外，其他几个地区仍呈跌势。分析师认为，待成交房屋指数跌幅减缓，显示政府有意降低抵押贷款利率的努力起到了一定的作用，由最近数天来，房贷利率皆低于6%，而且接近十五以来贷款利率的最低点的走势观察，我们可以看到，房屋的成交量仅略跌，并不像房价一样大幅往下调整。这样两项指标背离的关系，透露出某种“价”和“量”呈现出相反走势的黄金交叉。这种价跌量增的走法，代表两种分歧的看法，其间关系非常耐人寻味，也值得让我们好好思考。
　　
有的地产专家认为，房价急剧性下跌，造成了投资者和业主信心溃散，形成恐慌性的卖压，甚至屋主在整体性经济不好，无法支付房贷付款，而纷纷的被迫放弃家业，让法拍屋一波又一波的浮现市场，这是房屋成交量会增加的原因。
　　
然而，许多身处地产第一线的经纪人却抱持着不同的看法。在美国政府为了剌激经济，大幅资注上兆以上的资金在金融体系和汽车工业上，再加上联准会为了刺激资金的流动，不断的往下调低利率。事实上，在市场上的资金是充裕的。了解资金流动性的投资人一定会知道，现金的流动，就像是大雨过后，积聚在土地上的流水一样，自然而然的会寻找最安全的投资部位。
　　
房地产市场在经过两年急剧的往下调整以后，房价是否已经逐步趋近合理的价位，甚至偏低，而成为安全投资的工具，这是没有人知道，或可以预测的。然而市场会用数字的高低加以诠释，人心会用资金的流向对市场说话。每个人能致富的关键在于自己的眼光，和对于自己在投资产品上的选择。在每个月量增的房屋成交数字上，是不是意味着资金已经悄悄回流到地产市场，这是每个人都在注视的。在上下起伏这么激烈的房地产市场里，能够掌握市场脉动的投资者，绝对是那些能够在波动中，保持冷静的心态，并常常能放空自己，了解自己实力的人。在风雨飘摇的市场环境中，能作出正确的评估和判断，才是化危机为转机的理财之道。（本文作者为商业地产专家）(http://www.dajiyuan.com)