曙光在前 2010年新州房市初探

(大紀元記者陳佳寧新澤西綜合報導)正當新州還陷於如何應對1947年以來首次出現的在位州長落選以及32年來全州最高失業率的窘迫困境時，位於東布朗斯維克(East Brunswick)的奧圖估值公司(Otteau Valuation Group)卻給尚在春寒料峭之中的新州房市帶來了令人希冀的信息。據奧圖公司經理傑夫‧奧圖先生此間對媒體採訪時透露，新州房市價格已經走出低谷，且今年有望增值2％。

　　這位最近被「紐約時報」和新州旗艦報紙「記錄」（Record)等主流媒體在文章中當作新州房市權威人士的房產估值師還預測2010年的春天將迎來五年中新州房市銷售額的首次大幅回彈。奧圖公司的數據顯示自2006到2009年的第三季度，新州房市的中值價格從＄330,331跌至＄289,275，降幅達12.4％；若以2006年最高價格作標準，下降幅度竟達18％。其中，位於新州西北部的薩賽克斯(Sussex)和亨特頓 (Hunterdon)兩郡由於人口較少且距工作集中地點較遠，平均降幅都超過20%而遠高於平均值。但若與全美房市整體形勢比較，奧圖先生認為新州的情況並沒有那樣糟糕，也會因此而更快復甦。

奧圖先生還表示，低端房市將由於首次買房者享受$8,000的聯邦所得稅優惠而繼續其最活躍的狀態。聯邦政府的此項優惠原本在去年11月30日截止，但此前已被延至今年4月30日為止。除此之外，為進一步刺激仍然舉步維艱的房市，聯邦政府於去年11月又新提供$6,500的優惠給非首次買房者。再者，市場上游離著許多由於經濟危機而推遲交易的潛在買者。這一切使得奧圖先生認定新州房市會在今年走出低谷，但復甦的速度和程度都會受到大量法拍房和高失業率的影響而平緩。他的分析基本和最近公布的「聯邦房屋信貸局」（Federal Housing Finance Agency)的報告相似。此報告以其跟蹤的「兩房」房貸的買賣價格指數為依據，認為全美已經出現包括新州在內的大約六個(「half a dozen」)左右的房市「亮點州」（ 「breakouts」)。這些州的房價已經從2009年的下半年開始「徐徐上升」 （「creep up」)。

　　因為房市永遠是隨當地情況而定， 所以分地區的具體分析可能更有意義。哈德遜（Hudson）郡的房價從最高到最低降幅僅2.6%。過去三年中有近萬套嶄新的豪華康斗上市，銷售仍趨疲軟。但自從河西的水邊開發區動工之後，此地區鄰近工作充沛的曼哈頓的優勢將會對其房市帶來正面影響。與此同時，Essex, Sommerset, Mercer, Camden, Atlantic 和Salem等郡，房價降幅已確定為5%至10%, 而 Bergen, Union, Monmouth和Gloucester等郡，降幅則達10%至15%。此次房貸危機對新州打擊最大的除薩賽克斯(Sussex)和亨特頓 (Hunterdon)兩郡外，還有北部的Passaic, Morris, 中部的Ocean Burlington 和最南端的Cape May等郡。

　　並不是所有的房地產經紀人都認為市場是由郡來劃界的。譬如說，凱勒‧威廉姆斯地產交易所（Keller Williams Realty)的費耳德女士就認為她的業務範圍包括沿線紐約中城直達車從Morristown到South Orange的很大範圍。此外，有的地區（譬如，新州南端的Cumberland郡）甚至發現它的房價在危機中不降反升。當然，這場危機肯定會在某種程度上對市場格局帶來變化。經常寫新州房市博客的拜德那先生認為過去由於房價持續升高而西遷的人會減少；這對新州西部郡區的房市大概不是一個好消息。

　　更耐人尋味的是奧圖先生的樂觀精神似乎正以比甲流感傳播快得多的速度影響著許多行內人士。據「紐約時報」最近報導，在通常是房市淡季的新年期間，喬丹‧巴里斯地產交易所（Jordan Baris）的總裁巴里斯先生今年卻因此對未來充滿希望。也難怪，巴里斯先生在從聖誕節到新年的一週之內，以全價售出了一棟在西橙郡（West Orange）的 「殖民」風格的獨立屋，一棟在高尚區Livingston的「分離」（Split-Level)式房，和一棟在紐瓦克的康鬥。

　　由於房市仍然沒有完全復甦，奧圖先生告誡賣主要定價合理，因為多數買主還沒有為房產競價的心裡準備。而且買家的收入現時期可能會停滯，但貸款公司卻會對貸款有更仔細，苛刻的審查。

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