禍不單行：法拍後還得交稅

【大紀元4月17日訊】(大紀元記者李天宇編譯紐約報導)你有沒有因拖欠貸款被銀行法拍而失去家園？有沒有因為你的賣價低於貸款，銀行對你減免了一些債務？如果回答是肯定的話，你可能又欠國稅局若干稅金。

根據稅務法律，銀行對你減免的債務就像你的收入一樣，都得納稅。例如，如果你的信用卡公司和你達成協議，將你 1萬美元的債務減半，那麼國稅局將認為你有5000美元的收入。在2007年國會通過按揭債務寬恕法（Mortgage Forgiveness Debt Act）之前，業主得到的任何按揭房貸的減免也得交稅。如果你遭到銀行法拍或短賣（short sale），聯邦國稅局通常不會就差價當收入要你交稅，至少在2012年前不會這樣做。

不過，在以下四種情況下，國稅局還會來找你麻煩的。

請注意：有些銀行提供再融資是以房主償還信用卡債務為條件。如果你接受這樣的條款，再融資資金將呈報給美國國稅局，得將稅款繳上。

1. 重新貸款，將凈資產變現後揮霍

許多房主在房價高漲時通過重新貸款的方式將凈資產變現，以此來支付買車、買船和渡假的費用。如果房主這樣做了，隨後房價又大跌，被銀行法拍或短賣，喪失了房子。那麼，即使放貸銀行對你的部分債務進行了減免，國稅局仍將對減免債務中被你變現揮霍掉的部分徵稅，只有用於改善或裝修房子的部分不徵稅，用於償還助學貸款或信用卡的部分也將被徵稅。國稅局的理由是，你改善或裝修房子的資金增加了房子價值，也有助於減少法拍時房價與所欠貸款的差額。

必須注意的是，一些銀行在做重新貸款時要求房主付清信用卡債務。如果你重貸款時有這樣的條款，那麼你重新貸款的金額將被報至國稅局，你將為此付稅。

2. 房屋淨值信貸額度(home-equity line of credit)

在地產市場繁榮時期，許多業主將飆升房屋淨資值通過淨值信貸額度的方式消費。那麼，與重新貸款一樣，國稅局將對於非用於房屋裝修或改善的淨值信貸額度的部分徵稅。根據稅務專家的建議，你需要向國稅局出示有關裝修房子的票據，才得以免稅。

3. 渡假房屋或投資物業被法拍

假設由於市場不景氣，你的渡假房屋或投資物業被銀行沒收，而且在過去5年中至少有2年沒有被用作你的主要居所。那麼，你得交稅。

常見的一種情況，由於房市高漲，你在2005年購買了投資物業，而且幾乎沒付首付。但是在2009年，該類房價大跌，你房不抵債失去了該物業。

根據全國房地產經紀人協會的數據，2005年投資物業的中間房價是18.35萬美元，但2009年的中間價格僅為10.5萬。假如你就以這些中間房價買入和售出物業。那麼，你得到的債務減免約為7.5萬美元。如果你的聯邦收入稅率為25%，那麼你得支付1.9萬美元的稅金。

4. 擁有數百萬美元物業

以目前的經濟情況，要讓美國人購買數百萬美元的物業是很難的。但是如果失去價值數百萬美元的房子，則可能欠下巨額的稅款。

根據稅法，最多只能有200萬美元的減免債務可以免稅，超過此數的減免債務均與收入一樣得交稅。

舉例來說，例設你在2007年購買了一座位於好萊塢山的別墅，並為此支付了700萬美元。假設700萬美元全是按揭。但現在，你試圖以459萬美元出售該物業，但是沒人購買。為此你在銀行的批准下以400萬美元短售，銀行減免了300萬美元的貸款債務。但是國稅局將對其中100萬美元徵稅。

當然，假如上面四種情況中某一種適用於你，但是你在物業被法拍時正好申請破產，那麼被減免的稅務就無需付稅。另外，破產法庭也可批准免稅。

盡管大多數州都遵循國稅局的規定，不對大多數減免的按揭貸款徵稅，唯一例外是加州，它對所有被減免的債務徵稅。雖然加州議會希望在今年4月15日之前立法修改此一規定，但是目前而言，加州居民仍有法律責任為此支付州稅。

加州是美國房地產價格下降最多以及法拍率最高的州。州議會曾批准在2007和2008年按照國稅局規定，對於大部分減免債務不徵州稅。但是後來試圖延長此類免稅或永久免稅的立法努力都沒有成功過。

(http://www.dajiyuan.com)