大陸樓市現四大矛盾 兩會後房價會否崩盤？

【大紀元2014年03月04日訊】（大紀元記者李雙綜合報導）進入2014年，隨著宏觀經濟增速放緩，銀行收緊銀根等因素的影響下，大陸樓市疲態畢現，凸顯四大矛盾。隨著杭州樓市打響馬年「第一降」之後，以各種方式加入降價行列的城市不斷增加，房價下一步走勢成為各界熱議的焦點。近日召開的「兩會」將會出台何種調控政策？兩會過後走勢如何？樓市會不會崩盤？成為人們關心的熱門話題。

大陸樓市凸顯四大矛盾 房價走向成謎

2014年1月份包括北京、上海、廣州和深圳在內的各地樓市成交量大幅下跌。2月下旬，中國大陸樓市在迎來了馬年「第一降」，隨後當地部份樓盤和其他地區接連出現不同程度的降價潮。與此同時，一線城市「有價無市」而土地市場火爆，銀行收緊信貸的信號越來越強烈……大陸樓市出現各類錯綜複雜的信號，凸顯了樓市存在的四大矛盾，或將影響房價的最後走向。

矛盾一：房價冷，地價熱。3月1日，中國指數研究院（中指院）發佈2月百城房價顯示，2014年2月，全國100個城市住宅平均價格同比、環比漲幅繼續縮小。多數城市成交量處於低位，部份城市的成交量「腰斬」。其中的十大城市中，除了杭州環比下降外，其它9個城市最大漲幅縮小至2%以下，多數城市漲幅低於1%。與此相反，2014年1月，大陸一線城市土地均價漲幅驚人，據統計，1月，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市的土地成交均價達到每平方米10,136元，北上廣深四城土地成交均價環比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創歷史單月新高。

矛盾二：一線熱，二三四線冷。2月18日，杭州德信北海公園宣佈降價清盤，房價從原來的均價約19,000元/平方米下降至均價15,800元/平方米，消息宣佈不到24小時之內，附近的天鴻香榭麗樓盤跟進降價，宣稱「直降6000元」，引發前期購房者的不滿而致售樓處被打砸。隨後，江蘇常州雅居樂星河灣項目也宣佈降價5,000元每平米左右。業內人士認為，杭州、常州樓市降價的蝴蝶效應將會逐漸體現，過剩的供應最終引發房價大幅回落，尤其是在三線城市，未來會有更多樓盤出現打折促銷。

矛盾三：銀行收緊房貸，開發商上調銷售目標。日前，中國大陸部份銀行傳出停止房地產開發貸的消息之後，不但引發樓市的一片「騷動」還連帶地產股和A股大盤的大幅下挫。銀行業為規避房地產泡沫帶來的風險，開始收緊房地產開發貸款。從去年下半年開始收緊的購房貸款亦沒有放鬆跡象，購買首套房貸款已經全線採用基準利率，部份銀行甚至對首套房實行上浮利率5%。與銀行審慎形成鮮明對比的是，綠地、萬達等大型房企紛紛上調2014年度銷售目標，部份房企甚至上調高達30%。

矛盾四：市場「焦灼」，政策「淡定」。在各地樓市降價的蝴蝶效應逐步擴散、各地樓市交易量銳減的情況下，市場顯得十分「焦灼」，開始計劃「走量快跑」的各種計劃。上週，上海樓市超過6成新投放入市的項目出現不同程度的打折，折扣幅度比去年年底多出不少。與此相反，年初至今，中共中央及各地未出台新的調控政策。

中國樓市在過去10年來，共頒發與房地產調控有關的政策43條，但房價卻經歷了上漲最快的10年。而從年初至今，並未見任何調控政策出台，但樓市卻在高庫存、後續購買力不足等供過於求的市場現狀下，實現降溫。

兩會後 房價會不會崩盤？

在目前樓市逐步降溫，無論是地產大腕還是各大媒體都看空中國樓市。房價的進一步走勢成為對目前召開的「兩會」關注的焦點一直。人們都在觀望，兩會後的房價走勢如何，會不會崩盤。

去年的十八屆三中全會強調「市場決定價格」的樓市調節思路下，「房地產稅」「土地供應」「保障房」等市場化調控機制正在逐漸顯露出威力。

中國房地產學會副會長陳國強認為，中共中央有關部門一直強調堅持調控，因此兩會後政策大變樣的可能性不大，「依靠市場化法制化的手段進行調整仍然是大方向」。

目前業內對大陸房價的走勢持完全相反的態度。其中一方認為一線城市房價上漲不可逆轉，各類房產依然是最好的投資品；二三四線城市分化，銷售壓力大，不排除有部份開發商以價換量的局面，穩定現金流。但另一方則認為，房價的下跌甚至暴跌將會不可逆轉。因為由貨幣超發和國際熱錢進入推升的房地產泡沫目前已經面臨貨幣泡沫（人民幣大跌）和國際資本圍剿（美聯儲退出QE）的雙重壓力。

評論大陸財經評論人士馬躍成認為，北京樓市比起其他城市更具危險性。數據顯示，2月北京樓市成交量驟降7成，環比1月再下降四成半，連續三個月成交量下降。截止2月23日，北京新建房2月成交量僅為1,545套，比上月下降74.7%，比2013年同期下降61.5%。同時，二手房的成交量也出現明顯下降，成交4,224套，比1月前25天環比下降46.3%。

監測數據顯示，中國43個主要城市住宅市場交易情況，超過九成的城市樓市成交量環比下降。種種數據和跡象表明，中國樓市走向基本一致，差別在於樓價的降幅大小，撐得時間長短。

房價大跌 中國財富將損半

網上官方數據顯示，銀行業去年從房地產獲利近5萬億，占銷售額75%。華遠地產董事長任志強稱，包括地價、各種稅費在內的成本佔到房價的70%左右。

按照中共央行的數據顯示：截止2013年末，中國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額14.6萬億元，同比增長19.1%，增速比上年末高6.3個百分點。房地產貸款餘額占各項貸款餘額的21%，比上年末高1.2個百分點。

不僅銀行貸款，房地產信託規模是集合信託首位產品，各路資金匯聚到房地產市場。今年1月信託規模開始有所下降，但房地產集合信託仍以103.3億元的融資規模排所有類型產品的首位，占比為36.88%。

如果加上房地產作為抵押品的貸款，則中國的貸款半數以上與房地產難脫干係。樓房還是那些樓房，售價翻了數倍之後，以房地產作為信用替代物進行抵押或擔保的房地產金融已經逐漸顯露出其風險。

業內專家表示，一旦房價大幅下挫，意味著中國資產品價格全部重新定價，中國財富將損失一半以上。目前市場、中共央行以及各大銀行之間的拉鋸戰遠未終止。

（責任編輯：肖笙）