多地房價暴跌 大陸樓市或臨變局

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【大紀元2014年02月25日訊】(大紀元記者李雙綜合報導)進入馬年年初,雖然中國大陸各地土地市場仍在升溫,但大多數人並不看好2014年樓市的前途。上週,隨著杭州出現「第一個吃螃蟹」的降價清盤項目後,緊接著多地樓盤接連降價,業內人士分析認為,無論是金融業、資本市場,還是房地產行業內,對地產行業的預期都偏悲觀,大陸樓市或面臨變局。

「中國房地產泡沫比迪拜嚴重1,000倍,甚至更糟。」美國著名空頭大師詹姆斯•查諾斯在2011年說的這句話,曾讓中國房地產企業不寒而慄。進入2014年,隨著大陸1月份近9成一線城市成交量環比下跌的數據,以及最近香港、杭州、常州等部份樓盤大幅降價的消息不斷傳出,令樓市降溫、房價回落的市場預期甚囂塵上。

杭州「第一槍」引蝴蝶效應 多地樓盤接連降價

繼浙江杭州德信北海公園樓盤在2月18日晚間宣佈降價清盤計劃,全新房源均價直降數千元,引發杭州乃至全國樓市降價的蝴蝶效應,多地樓盤接連降價。

距離北海公園宣佈降價不到24個小時,其不遠處的天鴻香榭里率先跟進,均價從1.72萬元/平方米降至1.38萬元/平方米,而最低價為1.18萬元/平方米,並打出廣告宣稱「直降6000元/平方米」。降價事件因此導致了2月23日該樓盤前期購房業主打砸售樓處,拉布條抗議,要求退房。

與此同時,一份涉及共8個杭州樓盤的降價名單在網上流傳開來,除了上述兩家開發商,就連萬科、保利這樣的房產大鱷也赫然在列。其中保利梧桐雨從1.62萬元/平方米降至1.28萬元/平方米;萬科北宸之光從1.68萬元/平方米降至1.30萬元/平方米……

2月23日,江蘇常州也曝出「雅居樂星河灣」樓盤推出大幅降價特惠活動。該樓盤於2月21日正式開盤,推出5、6、8、10四棟樓。其中,精裝均價1.25萬元/平方米,毛坯均價約7,500元/平方米,個別房源低至5,380元/平方米。與此樓盤在去年12月14日首次開盤的價格相比,目前的房價相當於打六折。

上海東方網2月25日報導稱,在剛過去的2月22、23日週末,上海房市出現馬年新年過後的第一波集中推案,有5個商品住宅項目推出756套新房源。為吸引人氣,超過6成投放新房採取打折優惠。其中有的項目打出預付人民幣4萬元即可抵扣30萬元房款促銷,相當於房價打了9折。與去年市場上大多打97折、98折比較,折扣幅度變大。

此外,樓盤降價潮已經蔓延至珠三角,廣州房企「時代地產」上週五已經對全線產品進行大調整,折扣高達88折。

開發商頭上懸著高庫存「利劍」

中共住建部政策研究中心研究員趙路興對《經濟參考報》表示,此次降價城市特徵明顯,其待售庫存較大,新增需求卻難以跟進。

統計數據顯示,截至2013年底,杭州市區新建商品房與掛牌可售二手房源共計已經高達22萬套,成為了大陸重點城市樓市庫存最高的城市。

據估算,自2009年以來5年,杭州土地供應量「變現」為商品房再減去已銷售的量,杭州樓市目前的潛在供應量約為50萬套商品房,如果以過去三年的平均去化速度計算,消化這些潛在供應需4年至5年。

而常州方面,僅計算現有存量,其去化週期就已高達近20個月。

高庫存成為懸在開發商頭上的一把「利劍」,而要想提高成交量,降價促銷無疑是最好的選擇。

然而,金融機構已然看到樓市風險,不但個人購房按揭貸款未恢復往常,日前更傳出有數家銀行暫停房地產開發貸款,悄然透露出樓市風險之意。

對此,中原地產市場總監張大偉認為,在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性越來越大。特別是三、四線城市,很可能會陷入整體低迷。

趙路興認為,僅憑杭州與常州的個案,仍難以判斷2014年全國房地產市場的趨勢。可以確定的是,庫存高,人口新增緩慢,消化週期長的城市或將率先進行調整。

1月各項指數低迷 樓市「崩盤」擔憂並不多餘

中指院對1月份包括北上廣深四大一線城市在內的43個主要城市住宅市場交易情況的監測發現,超過九成城市樓市成交量環比下跌。其中最高跌幅近6成,深圳、北京、上海等一線城市降幅也在3成至4成之間。

全國100個典型城市中,今年1月份共有37個城市的房價環比下跌,環比增加5個。而在房價下跌的城市中,有34個是三、四線城市。

業內人士分析,三四線樓市近年來近乎瘋狂的賣地、房地產開發,特別是2010年一二線城市限購之後,大量房產開發商湧入三四線城市,直接導致大陸各地商品房的海量上市,「鬼城」、「空城」遍地。短期大量開發導致部份三四線城市供求關係惡化,大型開發企業紛紛「逃離」三四線城市。而眾多中小開發商則深度套牢,不知何時能度過寒冬。

經濟學家馬光遠表示,2014年房價下跌是大概率事件。已經極度依賴房地產的中國經濟,能否承擔房價下跌的風險,令人擔憂。

隨著鄂爾多斯、溫州等城市房價的大幅回落,房地產去泡沫化已經如多米諾骨牌一樣開始在多個城市引發連鎖反應。對於中國樓市「崩盤」的擔憂,在目前看也並不多餘。

悲觀情緒瀰漫 地產界大佬看空樓市

日前,一篇《房價已經崩盤的5點證據》的文章躥紅網絡。其中提到的五點崩盤「證據」包括:一是售房旺季樓市不旺;二是三四線城市的樓市已經有價無市;三是銀行已經縮緊房產的銀根;四是拋售房產的民間人士越來越多;五是許多大亨紛紛撤資房地產。

馬年伊始,房地產行業就嗅到緊張氣息,對樓市看空的觀點就接連不斷,就連一直以來都對中國樓市看漲的地產大腕也陸續發出令人玩味的警惕信號,大陸樓市悲觀情緒瀰漫。

任志強日前在亞布力中國企業家論壇上的發言說:「今年房價漲幅將大幅下降,不要對2014年太抱希望。」此前,任志強還在1月18日的一個經濟論壇上表示,做了十幾年房地產報告,今年首次提風險兩個字。

萬科董事會主席王石接受陸媒採訪時表示:2014年的房地產情況非常不妙,2014將成開發商「逃命年」。

降價預期或將致大陸樓市面臨變局

繼不久前多家券商對房地產信託發出預警信號後,關於銀行業收緊房貸的傳言正在市場中蔓延。除興業銀行明確已在內部下發停止開發貸至3月底之外,招商、交通、民生銀行等股份制銀行也表示對房地產開發貸持謹慎態度。

2月24日,市場傳出興業銀行在1月底下發關於暫停房地產貸款相關業務的通知,而且此次業務窗口指導主要針對地產夾層融資和地產供應鏈融資。

受多地接連樓盤降價和部份銀行暫緩房地產貸款的雙重疊加影響,2月24日、25日滬深兩市地產股連續兩日遭受重挫。上海房地產指數在24日暴跌5.4%之後,25日再跌2.1%,創下去年6月26日以來的最低點。保利地產、招商地產、金地集團、萬科A四大龍頭地產股24日單日跌幅均超在6%以上。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對《上海證券報》表示,因房價處於高位,部份城市庫存量大增等現實情況,令樓市降溫、房價回落的市場預期甚囂塵上,在這種情況下,不論是金融業、資本市場,還是房地產行業內,對地產行業的預期都偏悲觀。

據廣發證券的調研結果顯示,無論是杭州還是珠三角;不論是小開發商還是主流開發商;對未來樓市的判斷都相對悲觀,而歷史經驗表明,降價預期對地產殺傷力很大,真實降價對A股殺傷也更大。

中央財經大學銀行研究中心主任郭田勇認為,諸多跡象表明今年房地產市場在流動性風險、融資環境等方面正面臨很大的不確定性。綜合各項政策和市場因素,房價很難一直漲下去。房地產的「黃金年代」將面臨終結。

名詞解釋:

夾層融資:是一種無擔保的長期債務,這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權,夾層融資客戶一般都是房地產企業。

房地產供應鏈金融業務:主要指與地產行業相關的行業,如水泥、玻璃、鋼鐵、建材等。兩者均為開發貸款項下的組成部份。

(責任編輯:孫芸)

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