美國地產買賣常識25個問答（三）
【大紀元2016年12月23日訊】（文：鮑雲雁）問：甚麼是氣球貸款（Balloon Loan）？
答：氣球貸款要求貸款人在一定時間內（通常是3年、5年或7年）全部付清貸款餘額。這類貸款的利率可固定或變化。
問：甚麼是超額貸款（Jumbo Loan）？
答：超額貸款是指貸款數額超過Fannie Mac和Freddie Mac允許的額度，如截止2004年1月1日該額度為$333,700.00，超額貸款的利率通常要高於其它貸款。
問：甚麼是可轉讓貸款（Assumable Mortgage）？
答：可轉讓貸款允許借款人將貸款轉讓給下一個買主。絕大多數貸款通常是「賣房即付清」（Due-on-Sale）貸款，只有少數貸方提供可轉讓貸款。值得注意的是，可轉讓貸款的利率通常不是原貸款利率，並且貸方會收取轉讓費用。
問：甚麼是提前付清罰款（Prepayment Penalty）？
答：提前付清罰款在多數州是非常受到限制甚至是不合法的，但貸方規定貸款的前幾年提前付清罰款完全可能。通常罰款額在貸款的1-2%。
問：房屋過戶時，房契（Deed）會給誰？
答：在所謂的Title State，如紐約州，房契由貸款銀行保管直到還清貸款。但在所謂的Lien State，如新澤西，房契交給買方。
問：過戶時，貸款公司說貸款已經賣給別的銀行，這是怎麼回事？
答：大多數貸款在過戶後轉賣給互助基金（Mutual Fund）或保險公司，而貸款公司只是充當貸款中間服務者，負責處理每月還款、房地產稅等。按照1990年國家可支付住房法案（National Affordable Housing Act of 1990），貸方（Lender）需要：
1）在貸款轉賣生效日之前至少15天內通知貸款人。
2）通知書上須註明新的貸款機構的名字及地址，生效日期，第一次付款變更日期以及免費電話。
3）貸款條件不可變。
4）提供借款人60天應變時間，這期間，不可加收遲付罰款。
問：甚麼是托收帳戶（Escrow Account）？
答：托收帳戶是貸方為你支付地稅、房屋保險而專門設立的獨立帳戶。通常在過戶時，貸方會要求托收1-3個月的地稅和房屋保險。托收帳戶不付利息。聯邦房地產過戶程序法案（The Real Estate Settlement Procedures Act）對托收帳戶有嚴格限制。根據這一法案，銀行可徵收的托收金額計算相當複雜，但粗略講，應以不超過2個月的托收項目為宜。
問：房屋淨值貸款（Home Equity Loan）和房屋第二貸款（Second Loan）有何差別？
答：兩者相同的是利息都可扣稅（Tax Deductible）並且都有房屋抵押。不同的是第二貸款是定期固定利率貸款而淨值貸款通常是變動利率。
問：FHA和VA貸款的重新貸款（Refinance）與其它重新貸款有何不同？
答：FHA/VA的重新貸款稱為FHA Streamline Refinancing，不要求房屋估價，工作確認（Employment Verification）。
問：重新貸款時所付的點數（Points）是否可抵稅？
答：可以，但不是全部。點數必須按貸款年限逐年扣除。如你付$3,000.00點數貸30年期貸款，每年可抵稅的點數為$100，但同時應注意，如果你付了點數同時你又用重新貸款所得來做房屋裝修（Home Improvement），你可在當年報稅時多些抵稅。例如今年你貸款$100,000，15年期。你付了$2,000，00（2個點數）。你又用貸款所得中的$25,000來裝修廚房，這樣，你可在今年的報稅中抵稅$500($2,000的25%)，剩下的$1,500再分為15份，即每年還可抵稅$100。
問：買方過戶費用（Closing Cost）通常有哪些？
答：主要有：
* （Attorney’s Fee）律師費
* （Survey Fee）勘查費
* （Title Fee）產權保險費
* （Home Inspection Fee）房檢費
* （Appraisal Fee）房屋估價費
* （Recording Fee）登記費
* （Property Tax Adjustment）地稅調整
* （Condo Association Fee）房管協會費
* （Bank Charges）貸款費用
問：賣方過戶時有哪些過戶費？
答：主要有：
* （Attorney’s Fee）律師費
* （Realtor’s Commission）經紀人費
* （Realty Transfer Fee）房產交易稅
* （Recording Fee）登記費
* （Repair Credit）修理費
* （Condo Association Fee）房管協會費
* （Property Tax Adjustment）地稅調整
問：我和女朋友一起買房，還沒有準備結婚，我們之間的產權形式怎樣才好？
答：各州不同，但主要有幾種形式：
1）聯權共有（Joint Tenants）並有權繼承。
2）完全共有（Tenants by the Entirety），其特點是只適用於夫妻並保護繼承的夫妻一方免受過世一方債務糾纏。
3）普通共有（Tenants in Common）。特點是雙方不一定擁有相等的產權（Equal or Unequal）。
4）有限責任公司或合伴（Limited Liability Company or Partnership）。
至於哪一種合適你的情況需由律師判定。
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責任編輯：舜華