商業房地產投資與住宅地產投資的不同

【大紀元2016年06月09日訊】（作者：鮑雲雁）我們都知道，商業房地產與住宅地產不同，住宅是人居住的，價格可以沒有甚麼標準，但是商業房地產是要賺錢的，不能賺錢的話，就沒有任何價值。在住宅上，一般是採用市場比較法來評估，所以就用已往的銷售數據來做市場價格分析即CMA，但在商業房地產的評估不是用市場比較法，而是用收入分析法（INCOME APPROACH）來分析的。

在商業房地產中，就是要計算投資回報率ROI，CAP RATE，淨現金收入（NETCASH FLOW），DSCR等來綜合評定一個商業房地產的市場價格（MARKET PRICE 或 MARKTVALUE）。這些數據對於投資市場是非常關鍵的：

(一)對於賣主來說，可以根據這些數據來制定合理的出售價格，不至於滿天要價或者開出低價。

(二)對於買主來說，也是同樣通過專業的計算與分析，來進行投資的可行性研究，然後才做出科學合理的決策。

(三)對於專業的房地產評估師來說，評估商業房地產也是用這些方法，評估師的評估結果要與實際成交價一致時，銀行才會貸款，除非買主原意用現金支付不足的部份。

(四)對於商業銀行來說，也是如此，除了對貸款人的信用，收入考慮之外，還要對物業的經營情況來判斷是否對於這個物業貸款。

概念解析

ROI：投資回報率。ROI=年利潤或年均利潤/投資總額×100%。用於反映投資的綜合盈利能力。

CAP Rate：同ROI類似，但反映的是不考慮有貸款的條件下，一個物業所能產生收入與價格的百分比。CAP是CAPITALIZATION的簡寫，簡單的理解就是把一筆錢放在銀行，銀行會按一定的利率INTEREST RATE付給你利息，如果你用這筆錢去買房地產作為投資時，這筆錢能為你賺錢的百分比，所以就叫CAPRATE。

Net Cash Flow：淨現金收入。如其名稱所述，反映了年或年均利潤。

Net Operating Income：淨經營收入。也就是全年的總收入扣除所有的經營成本（不包括貸款）

責任編輯：舜華