【大紀元2018年06月22日訊】(大紀元記者溫妮報導)根據銀行經濟學家的模擬分析，如果徵收資本利得稅或其它類型的物業稅，新西蘭房價可能下跌10%，同時租金將會上漲，投資者將受到抑制，但住房擁有率將得到改善。
正在考慮新西蘭未來稅收政策的稅務工作組（Tax Working Group）希望了解稅制改革是否會影響房價。Westpac銀行首席經濟師斯蒂芬斯（Dominick Stephens）模擬了稅務工作組考慮的六種變更方式對房價的影響，並在該行最新公告中給出了肯定的答案。
如果徵收10%的資本利得稅，或1%的土地稅或0.5%的物業稅，房價可能降低10%或11%；如果根據假定的房東回報率5%徵收所得稅，即認定回報率（Deeme Rate of Return）方法，可能使房價降低20%。
在所有六種情況下，稅制變化均可提高住房擁有率，因為投資吸引力會降低，但都會導致房租上漲。
| 稅制變更對房市的影響（Westpac） | |||
| 稅制變更方式 | 房價 | 租金 | 住房擁有率 |
| 資本利得稅10% | -10.90% | 5.50% | 提高 |
| 隔離政策（租賃物業稅抵免） | 0% ~ -6% | 上漲 | 提高 |
| 物業稅0.5%（自住業主豁免） | -10.50% | 5.20% | 提高 |
| 土地稅1%（自住業主豁免） | -9.50% | 4.80% | 提高 |
| 認定回報率5% | -19.50% | 9.60% | 提高 |
| 所得稅最高稅率從33%降至30% | -2.80% | 1.60% | 提高 |
六種稅制變化解析
資本利得稅10%
據斯蒂芬斯分析，加收10%的資本利得稅，房價可能降低10.9%。但租金可能上漲5.5%。如果租金沒有變化，房價可能會進一步下跌，那麽將有更多的人能夠買得起房。
隔離政策（Ringfencing）
隔離政策又稱分隔或圍欄政策。政府計劃從明年4月1日起，分階段取消房主通過物業損失折抵其它應納稅收入的可能。取而代之的是，房東的稅收抵免（tax credit）將只能用於折抵其未來物業投資組合的稅收，也就是說租賃物業稅抵免將被「隔離」（ringfenced）。
斯蒂芬斯解釋說，隔離政策不會影響有積極現金流的投資者。投資者物業債務越高，隔離的影響就越大。他舉例說，如果投資者物業組合中債務占65%，抵押凈值占35%，隔離政策可能使其投資價值降低6%。
物業稅0.5%（自住業主豁免）
該稅率按物業價值的百分比計算，包括土地和房屋，相當於CV 估價。
土地稅1%（自住業主豁免）
僅對住宅所在的未改良土地價值征稅。斯蒂芬斯指出，根據他們的模擬，1%的土地稅對房價的影響約與0.5%的物業稅相當，原因是他們的計算是基於住房平均價做出的，均價中約有一半為土地價值。
認定回報率5%
認定回報率方法旨在消除房產投資者相對於自住業主和其它形式投資的稅收優勢。對物業投資者來說，租金收入不會被征稅，但投資（包括利息）不能免稅。稅務局將假定投資者的出租物業凈值收益率為5％，所得稅將根據認定的回報率徵收。
所得稅最高稅率從33%降至30%
斯蒂芬斯解釋說，房產投資的稅收優勢大小取決於資本利得稅稅率與所得稅稅率之間的差額。此前，該行曾經提醒過，2000年政府將所得稅最高稅率提高到39%，加大了物業投資的稅收優勢，可能促成了之後5年的房價上漲，而2010年所得稅最高稅率下調至33%，則可能造成了當年的房價下跌。
稅制變更或帶來深刻影響
斯蒂芬斯說，在新西蘭，稅制對房價的影響非常大，因此改變稅制就會改變房價。新西蘭對房產徵收的稅率要比其它形式的投資輕。
據財政部和稅務局估算，物業投資者支付的稅率占通脹後回報率的29.4％，而銀行儲戶和股票持有者支付的稅率則高達55.7％。斯蒂芬斯說，其主要原因是其它投資收入需要繳稅，而物業的資本收益卻免稅。
稅務工作組已於今年3～4月就稅制變更進行了為期兩個月的公眾諮詢，該小組計劃在明年2月最終建議出爐前，於今年9月發布中期報告。
責任編輯：易凡
