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Kiwibuild建房仍難負擔 各方出謀劃策

住房部長Phil Twyford正在考慮盡量降低Kiwibuild建房計劃的住房造價。(Hannah Peters/Getty Images)

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【大紀元2018年03月02日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)本週,主流媒體都報導了商業、創新和就業部(MBIE)對「實施政府KiwiBuild建房計劃」情況的簡報。這份簡報發布在去年11月,並同時送交給了住房部長菲爾·特懷福德(Phil Twyford)和建築和施工部長珍妮·薩勒薩(Jenny Salesa)。

簡報發現,KiwiBuild建房計劃預計在奧克蘭建造的公寓和房屋價格高達60萬美元,可能遠遠超出其目標市場——首次購房者的負擔能力,則會引發很多問題。

價格仍太高 首次購房者買不起

工黨政府在去年9月大選前就已經推出了這個計劃,工黨也因此吸引了很多選民支持,並且已經在新政府的百日工作計劃裡開始實施。

這個工黨的旗艦計劃,希望在未來10年裡,建造10萬套可負擔住房,目標受益者是首次購房家庭。其中有一半(5萬套)房屋將為奧克蘭的首次買家建造。

不過,根據這份簡報的估算,要想負擔50萬元的Kiwibuild房屋,首次購房者的家庭收入必須達到每年11.4萬元,但目前奧克蘭的中間家庭收入,只有每年9萬元。這就意味著,可能會有很多首次購房家庭,買不起Kiwibuild計劃所建造的房產。

簡報說,根據2015年一份對奧克蘭住房市場的分析,奧克蘭大約只有2.5萬戶居住在私人出租房產的工作家庭,可以負擔50萬元的房產,這個數目只是Kiwibuild將建住房量的一半。

根據簡報,除了奧克蘭,全國其它地區的Kiwibuild住房的價位,將在30萬到50萬元之間。這個價位對於全國大多數地區(除幾個城市以外)來說,恐怕比奧克蘭更難負擔。50萬元只是奧克蘭房屋中間價100萬元的一半;而對於大多數房屋中間價在40萬元左右的地區來說,30-50萬元的價位相對來講更難負擔。

針對這個問題,特懷福德表示,「這表明,可能需要修改目標買家或房屋價位,或者可以為KiwiBuild的首次購房者提供額外支持。」

特懷福德表示,他正在考慮如何讓KiwiBuild住房更便宜,其中可能會包括共享產權計劃,他也不排除政府會保留部分所有權。這樣的話,他估計,家庭年收入只要達到6萬元,就可以負擔Kiwibuild建造的房產。

KiwiBuild住房造價難再降

電視3臺報導說,Kiwibuild住房的造價,如果不能合理下調,讓一半首次購房者仍無法負擔,就可能會造成多方面後果,讓這個計劃進退兩難。

如果Kiwibuild住房只能賣掉一半住房給首次買家,那剩下的一半就必須放寬限制,允許非首套房購買者購買,這顯然違背了Kiwibuild建房宗旨;但如果不放開,Kiwibuild計劃就無法及時回收資金(起始資金20億元),當然也就沒有足夠的資金繼續建房。

如果政府為了讓Kiwibuild住房可負擔,而採用共享產權或先租後買等方法,也會導致無法從賣房中回收足夠的資金,來繼續建房。

建築商們一直都在抱怨建材價格漲的太快,同時因為缺少建築工人而使人工花費提高;目前Kiwibuild計劃給他們的造價上限,已經沒有多少盈利空間,所以似乎很難在建築方面降低造價。

媒體評論,在目前奧克蘭房屋中間價近100萬元的情況下,別說50萬元,就是Kiwibuild房屋的上限——60萬元,這個價格目前在市場上也已經很少見。如果50萬元還有這麼多人負擔不起,那就不是單單一個Kiwibuild計劃能夠解決的問題。

其實,關於可負擔住房的造價問題,多年來一直是一個爭論的熱點。早在4、5年前,工黨提出的可負擔房價只有30-35萬元;現在增加了一倍,民眾仍難以負擔。媒體評論說,其中的問題涉及方方面面——這幾年建築材料價格上竄、地價翻番、就連人工花費也更難負擔。

總理:多建公寓

關於Kiwibuild可負擔住房仍難負擔的問題,各方似乎都在討論,政府當然也希望能夠拿出好辦法,完滿地解決這個問題。

星期二,在電視3臺的一個訪談節目中,總理嘉欣達·阿丹(Jacinda Ardern)表示,獨立房屋的花銷,確實會讓很多人「捉襟見肘」,所以政府正在考慮其它更便宜類型的房屋,像「半獨立的城市房、連排房和公寓等」,都可以達到更容易負擔的價位——「從35萬到60萬上限的價位」。

當被問到這種便宜房屋的建築面積時,阿丹說,可能會像60年代所建的公房一樣大小——一般大約70平方米的建築面積,「如果周圍有高質量的綠色空間,這樣的房屋住起來應該還不錯。」

專家:租賃土地

在電視3臺的另一個訪談節目中,新西蘭著名的獨立經濟學家山姆比爾·伊葵博(Shamubeel Eaqub)則建議,Kiwibuild房產在出售時,只出售住房、不出售土地——取代讓首次購房者連同土地一起購買的傳統方式,改成由政府保留土地所有權,只把土地租賃給房屋買家。

伊葵博說,這種方式可以降低20到30萬元的房價。他說,目前新西蘭的住房造價,絕大部分在於超高的土地價格,超過一半或三分之二的住房造價都源於土地價格。所以他建議,政府保留土地所有權,以非常便宜的價格,把土地租賃給房主,並收取租金。

伊葵博解釋說,土地租賃(Leased land)過去在新西蘭名聲很差,原因是租賃者不知什麼時候會突然被通知說要漲價,而且出租者有時還可能會漫天要價。過去因為租賃土地確實產生不少糾紛,也確有一些人為此幾乎傾家蕩產,所以很多人買房時都會盡量避免租賃土地。

伊葵博說,如果土地歸國家所有,租賃條件又明確無誤,國家保證租金合理穩定,租期還要足夠長,比如保證99年租金不變或合理上調,對很多買家來說就不是問題。

專家:向中國學習

前兩週,中國建築商富華(Fu Wah),因為缺少有技能的建築工人,向新西蘭移民局為174名中國建築工人來新西蘭工作提出了申請,目前已經得到了批准,此事也在當地引起了很大震動。主流媒體也報導了,兩年後新西蘭將缺少4.6萬名建築行業技工。

在討論從中國引進建築技工的同時,建築業精英們也在談論向中國的建築行業學習快速準確的建築技術。擁有多家建築行業公司的約翰·拜沃瑞奇(John Beveridge)發表專欄文章說,中國的建築行業,都是使用標準化的預製產品和標準化的安裝技術,所以他們更能在短時間內,交付出高質量的建築。

而在新西蘭,儘管我們也已經有預製的構架、廚房和浴室等,也可以很快地組裝成房屋;但我們大多數住房的設計都是一次性的,這使我們生產和建造的節奏都大大減緩,同時也使造價提高。

奧克蘭Onehunga的連排城市房。(Ross Setford/Getty Images)

按照新西蘭的傳統,很多住房、尤其是高檔住房,都講究設計建造獨特;一般的獨立房屋構造也不完全一樣。但中國的住房,很多時候規格和構造都是統一的,一個小區的住房基本都一樣,所以技工們一旦熟練了預製的產品和組裝,就能很快精確地組裝完成建房。

所以他建議,Kiwibuild住房的建造,應向中國建築行業學習,從設計、生產預製產品到組裝都標準化,這樣會大大提高效率,降低房屋造價。

責任編輯:易凡

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