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政府再打擊投資者 首次買家有望買房

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【大紀元2021年06月17日訊】(記者李捫心綜合報導)政府央行可能會推出兩項措施,進一步減少投資者對房地產的需求,給過熱的新西蘭房地產市場降溫,同時讓首次購房者可以有更多的機會進入房地產市場。

本週,儲備銀行宣布已與財政部長格蘭特.羅伯遜(Grant Robertson)達成協議,在央行可以使用的金融調控工具中增加「債務償還能力限制」,主要是債務與收入比的限制(DTI),以降低高槓桿投資者貸款帶來的金融風險。

儲備銀行說,這項政策如果能在明年得以實施,將在很大程度上限制投資者繼續貸款買房的能力;但對首次購房者卻不會產生很大的衝擊。

另外,政府一份新的稅務諮詢文件顯示,政府正在試圖界定與房地產相關的稅務改革,旨在打擊「投機者」,為那些被排除在市場之外的首次購房者,提供更有優勢的競爭空間。

政府政策變化已經限制投資者

這次的兩項政策是在政府3月份出台的政策基礎上的更進一步措施。此前,政府在3月份已經出台5項措施,旨在冷卻過熱的房地產市場;其中兩項主要針對投資者:

1)改變「明線測試」(Bright line Test)規則——把轉賣房產的資本收益所得的稅的免稅年限,從原來的5年,鹽城延長到10年;

2)取消利息抵扣規則——房貸利息可以用來抵扣收入所得稅。

另外,儲備銀行在3月份也恢復了限貸令(LVR),即抵押金占總貸款的比率:投資者最低30%,自住房者最低20%;到下個月,儲備銀行按計劃將把投資者的這個比率,提升到40%。

債務與收入比將限制在7倍

儲備銀行在本週表示,羅伯遜已經原則上同意把償債能力限制措施,增加到央行的金融調控政策之中,但條件是任何實施都要盡可能地避免對首次購房者的影響。

此前,羅伯遜曾要求央行,對償債能力限制(debt serviceability)如債務與收入比和只付利息貸款限制(interest-only)兩項措施進行分析。

央行經過分析認為,「限制只付息貸款的措施,在實施和執行方面具有挑戰性。」但償債能力限制措施,則是可以用來支持金融穩定和房價可持續性的最有效的額外工具。

儲備銀行的分析表明,償債能力限制對投資者的影響最大,但對首次購房者的影響則比較有限。

儲備銀行把債務與收入比,初步限定在7倍,就是買房者可以借貸的水平,最多可達家庭收入的7倍。

一般來講,首次購房的年輕家庭,收入大多都在10萬元以上,再加上20%的抵押金,這樣可以買到大約90萬元的住房。這個價格上限,在全國大部分地區,都可以買到不錯的住房。

荒地將作為投資資產打稅

政府的稅務改革,也將進一步打擊「投機者」,讓房地產市場的競爭環境,更加傾向於首次購房者。而政府財務也將因住房市場稅收政策的變化,增加大約10億元稅收。

不過,具體的收稅政策在界定投資資產時,卻引起一些人質疑。

比如,對於那些將來可能被用於建造新房的空地和無產出的荒地,就被認為是土地銀行或囤積土地的投資形式,將與一般的房地產投資者一樣,取消利息抵扣,這就將令投資者繳稅。與之相反,有產出的農田上的房屋則不會被徵稅。

另外,一些社區住房供應商也將被視為投機者,空著的建房用地將被打稅;但政府的社會住房開發機構Kainga Ora及其子公司,卻將被免稅。

政府的稅務諮詢文件中透露,單單是取消利息抵扣和明線測試限制兩項,在未來10年裡,就將為政府增加至少5-10億元的稅收。

根據儲備銀行的最新數據,房地產投資者,共向銀行貸款820億元,預計單單是取消利息抵扣一項,就會為政府多獲得數億元稅款。

政府在3月份出台這兩項措施時,希望能迫使更多的高槓桿投資者出售自己擁有的投資房,增加市場上可供銷售住房供應量;同時減少投資者購買更多房產的需求,給首次購房者以更多機會買房。

稅務部長戴維.帕克(David Parker)表示,很難預測到底會有多少投資者出售現有房產,從而為自住買家騰出更多可出售房屋。「如果他們這樣做,那對首次購房者來說是件好事,因為與新房相比,他們更容易買得起現存住房。」

不過,國家黨、房地產投資者聯合會、首次購房者俱樂部,以及坎特伯雷租戶保護協會等,都擔心這會讓房東提高租金,打擊那些準備買房的租戶。

新西蘭房市泡沫全球最大

在3月份政府和央行出臺針對房地產市場的一系列限制政策後,幾個主要的大銀行的經濟學家,幾乎都曾預期房市會很快轉冷,房價的漲幅會有所下降,但近幾個月房價仍持續飆漲,市場上的住房存量同時大幅降低。

在本週彭博社對37個經合組織(OECD)發達國家的房地產市場「泡沫排名」中,新西蘭竟然高居榜首。除了年度信貸增長一項外,新西蘭的房價與租金比、房價與收入比、實際房價增長和名義房價增長等4項指標,都是最糟糕的。

澳大利亞排在第 15,其5項指標都比新西蘭要好,特別是實際房價增長一項,比新西蘭整整低了10個百分點。顯示澳洲房價已經控制得很好。

彭博社預計,未來一段時間裡,房地產市場「可能會降溫,但不會崩潰」。

也在本週,新西蘭房地產協會(REINZ)發布5月份的房地產價格指數報告,全國房價中位數達到82萬元,比4 月份的 80.5萬元高出1.5萬元,比去年同期則大漲了32.3%。

與此同時,5月份,全國可供出售的房屋總數僅為 14,883 套,同比大降了28.9%,這也是自 1960 年代以來,新西蘭第二次待售房屋少於 15,000 套。

責任編輯:筱康

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