【大紀元2021年06月17日訊】（記者李捫心綜合報導）政府和央行可能會推出兩項措施，進一步減少投資者對房地產的需求，給過熱的新西蘭房地產市場降溫，同時讓首次購房者可以有更多的機會進入房地產市場。
本週，儲備銀行宣布已與財政部長格蘭特．羅伯遜（Grant Robertson）達成協議，在央行可以使用的金融調控工具中增加「債務償還能力限制」，主要是債務與收入比的限制（DTI），以降低高槓桿投資者貸款帶來的金融風險。
儲備銀行說，這項政策如果能在明年得以實施，將在很大程度上限制投資者繼續貸款買房的能力；但對首次購房者卻不會產生很大的衝擊。
另外，政府一份新的稅務諮詢文件顯示，政府正在試圖界定與房地產相關的稅務改革，旨在打擊「投機者」，為那些被排除在市場之外的首次購房者，提供更有優勢的競爭空間。
政府政策變化已經限制投資者
這次的兩項政策是在政府3月份出台的政策基礎上的更進一步措施。此前，政府在3月份已經出台5項措施，旨在冷卻過熱的房地產市場；其中兩項主要針對投資者：
1）改變「明線測試」（Bright line Test）規則——把轉賣房產的資本收益所得的稅的免稅年限，從原來的5年，鹽城延長到10年；
2）取消利息抵扣規則——房貸利息可以用來抵扣收入所得稅。
另外，儲備銀行在3月份也恢復了限貸令（LVR），即抵押金占總貸款的比率：投資者最低30%，自住房者最低20%；到下個月，儲備銀行按計劃將把投資者的這個比率，提升到40%。
債務與收入比將限制在7倍
儲備銀行在本週表示，羅伯遜已經原則上同意把償債能力限制措施，增加到央行的金融調控政策之中，但條件是任何實施都要盡可能地避免對首次購房者的影響。
此前，羅伯遜曾要求央行，對償債能力限制（debt serviceability）如債務與收入比和只付利息貸款限制（interest-only）兩項措施進行分析。
央行經過分析認為，「限制只付息貸款的措施，在實施和執行方面具有挑戰性。」但償債能力限制措施，則是可以用來支持金融穩定和房價可持續性的最有效的額外工具。
儲備銀行的分析表明，償債能力限制對投資者的影響最大，但對首次購房者的影響則比較有限。
儲備銀行把債務與收入比，初步限定在7倍，就是買房者可以借貸的水平，最多可達家庭收入的7倍。
一般來講，首次購房的年輕家庭，收入大多都在10萬元以上，再加上20%的抵押金，這樣可以買到大約90萬元的住房。這個價格上限，在全國大部分地區，都可以買到不錯的住房。
荒地將作為投資資產打稅
政府的稅務改革，也將進一步打擊「投機者」，讓房地產市場的競爭環境，更加傾向於首次購房者。而政府財務也將因住房市場稅收政策的變化，增加大約10億元稅收。
不過，具體的收稅政策在界定投資資產時，卻引起一些人質疑。
比如，對於那些將來可能被用於建造新房的空地和無產出的荒地，就被認為是土地銀行或囤積土地的投資形式，將與一般的房地產投資者一樣，取消利息抵扣，這就將令投資者繳稅。與之相反，有產出的農田上的房屋則不會被徵稅。
另外，一些社區住房供應商也將被視為投機者，空著的建房用地將被打稅；但政府的社會住房開發機構Kainga Ora及其子公司，卻將被免稅。
政府的稅務諮詢文件中透露，單單是取消利息抵扣和明線測試限制兩項，在未來10年裡，就將為政府增加至少5-10億元的稅收。
根據儲備銀行的最新數據，房地產投資者，共向銀行貸款820億元，預計單單是取消利息抵扣一項，就會為政府多獲得數億元稅款。
政府在3月份出台這兩項措施時，希望能迫使更多的高槓桿投資者出售自己擁有的投資房，增加市場上可供銷售住房供應量；同時減少投資者購買更多房產的需求，給首次購房者以更多機會買房。
稅務部長戴維．帕克（David Parker）表示，很難預測到底會有多少投資者出售現有房產，從而為自住買家騰出更多可出售房屋。「如果他們這樣做，那對首次購房者來說是件好事，因為與新房相比，他們更容易買得起現存住房。」
不過，國家黨、房地產投資者聯合會、首次購房者俱樂部，以及坎特伯雷租戶保護協會等，都擔心這會讓房東提高租金，打擊那些準備買房的租戶。
新西蘭房市泡沫全球最大
在3月份政府和央行出臺針對房地產市場的一系列限制政策後，幾個主要的大銀行的經濟學家，幾乎都曾預期房市會很快轉冷，房價的漲幅會有所下降，但近幾個月房價仍持續飆漲，市場上的住房存量同時大幅降低。
在本週彭博社對37個經合組織（OECD）發達國家的房地產市場「泡沫排名」中，新西蘭竟然高居榜首。除了年度信貸增長一項外，新西蘭的房價與租金比、房價與收入比、實際房價增長和名義房價增長等4項指標，都是最糟糕的。
澳大利亞排在第 15，其5項指標都比新西蘭要好，特別是實際房價增長一項，比新西蘭整整低了10個百分點。顯示澳洲房價已經控制得很好。
彭博社預計，未來一段時間裡，房地產市場「可能會降溫，但不會崩潰」。
也在本週，新西蘭房地產協會（REINZ）發布5月份的房地產價格指數報告，全國房價中位數達到82萬元，比4 月份的 80.5萬元高出1.5萬元，比去年同期則大漲了32.3%。
與此同時，5月份，全國可供出售的房屋總數僅為 14,883 套，同比大降了28.9%，這也是自 1960 年代以來，新西蘭第二次待售房屋少於 15,000 套。
責任編輯：筱康
