租金漲勢持續 南澳更多投資者收入改善

【大紀元2022年08月22日訊】（大紀元記者謝茹慧澳洲阿德萊德編譯報導）受益於租金的普遍上揚，全澳更多的房產投資者的租金收入超過房貸利息。根據房產研究機構CoreLogic的數據，全澳超過半數郊區的單元房和三成郊區的獨立房為投資者帶來正現金流。在南澳，九成郊區的單元房投資租金回報超過4.5%，這一趨勢預計還將持續數月。

來自澳財經評論（AFR）的報導，CoreLogic的分析顯示，新州約131個郊區（相當於14%）的獨立房在償付房貸利息後仍有富餘的租金收入，這一占比在昆州和塔州高達近50%。

南澳的單元房市場表現突出。超過九成郊區的單元房可實現扣除利息後的正現金收入，這與西澳、北領地和首都特別行政區的單元房市場表現一致。

CoreLogic的分析主要基於房貸利率，沒有包括物業租金費和維修費用。假設20%首付，利率3.05%。按照這一假定，租金回報率（年淨租金收入與郊區中位房價的比例）超過4.5%意味著在償付利息後（不包括其它費用）可實現正現金流。

CoreLogic的研究總監羅列斯（Tim Lawless）表示，租金回報的迅速上揚可望在未來數月使更多投資者受益，有助於抵消利率和生活成本上漲的壓力，並可在一定程度上支撐房價。他說：「鑑於租金還將繼續上漲，而房價將走低的雙重因素，投資回報可望進一步改善。」

他解釋說，房源不足和租賃需求上升意味著租金水平將保持強勁。「這一預期是因為一方面空置率持續保持在低位，而另一方面海外移民增加很可能推高租房需求。」他還說，「目前鮮有證據表明租賃供給會增加，因此在可預見的未來租賃市場還將吃緊。」

伴隨租金上漲，全澳州府城市的總體租金毛收益率也顯著提升，在7月份升至3.2%，而在2月，該比例僅為2.96%。

羅列斯說這反映了租金走高和房價下跌的趨勢。他說：「如此緊俏的租賃市場、租金回報的回升以及置業條件的改善將有助保持投資需求的水平。」

在獨立房市場，阿德萊德北區的Elizabeth Downs和Elizabeth North表現突出。這兩個區的租金在過去一年上漲了15%，毛租金回報率分別達到6.5%和6.6%，意味著投資者每月在償付利息後可獲得約600澳元的淨收入。

羅列斯說：「現金流高的郊區通常房價也更便宜，且大多位於州府城市遠郊或欠發達地區，因為那裡的租金收入相對房價更高。」

CoreLogic的這一分析與另一家研究機構PropTrack揭示的趨勢一致。後者的一份最新數據顯示，阿德萊德多個郊區的租金在過去一年的漲幅超過了20%。領漲郊區大多位於濱海和內城區。而北區的Elizabeth Vale也躋身前十位，年漲幅達到25%。

PropTrack的高級經濟師克雷（Eleanor Creagh）表示，供不應求是租金走高的原因。根據Realestate.com.au的數據，與疫情前相比，阿市目前的上市租賃房源減少了38%。她說這在部分程度上歸因於疫情導致投資活動下降。「儘管疫情後投資活動有所恢復，但遠遠不及幾年前的水平。因此，房源很可能繼續緊缺，短期內租賃市場吃緊的態勢不太會緩解。」

過去12個月租金漲幅最高十大南澳郊區

排名	郊區	週中位租金	年漲幅（%）
1	Brighton	$650	30%
2	Hyde Park	$645	29%
3	Fulham	$590	27%
4	Elizabeth Vale	$350	25%
5	Glenelg South	$595	24%
6	St Peters	$690	23%
7	Myrtle Bank	$640	23%
8	Fullarton	$675	23%
9	Sellicks Beach	$420	22%
10	Somerton Park	$623	21%

（數據來源：PropTrack）

責任編輯：陳紫雨

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