分析：紅頂商人陳紅天的多面人生

【大紀元2025年09月06日訊】（大紀元記者李思齊綜合報導）深圳發家的紅頂商人出售香港豪宅，創下香港住宅最大的虧損紀錄——陳紅天售豪宅暴虧13.1億港元的新聞，讓這位已連任四屆中共政協委員的地產商人再次成為媒體熱點。

祥祺集團創始人陳紅天於8月19日售出的豪宅位於歌賦山道15號（15 Gough Hill Road），成交金額為7.9億港元，不及購價21億港元的四成。該豪宅位於香港傳統豪宅區山頂（The Peak）的核心地段，歌賦山道背山面海，私密度高，是最寧靜的幾條路之一。

陳紅天於1990年移居香港，創辦祥祺集團，並於次年通過工作移民方式獲得香港居民身分。除了經商外，陳紅天從2008年開始擔任中共政協委員，已連任第四屆，他同時也是同心俱樂部的主席。

擁有經濟學博士學位的陳紅天曾被媒體稱為「狂人」。他主導的同心俱樂部為中共統戰民營企業家提供平台，他本人積極參政議政，試圖改善中國企業家的融資環境，但最後自己還是遭遇了資金鏈斷裂，核心資產虧損售出，自己和家人被追討債務。

同心俱樂部：中共的統戰探索

（中國媒體稱深圳同心俱樂部是「中國頂級富豪俱樂部」，因為很多富豪都是該俱樂部成員，如比亞迪的王傳福、騰訊的馬化騰、順風速遞的王衛等。

2012年全國兩會期間，在深圳投資的二十多位全國政協委員和全國人大代表，共同倡議發起成立「深圳市同心俱樂部」。

深圳市委原常委、統戰部原部長張思平是同心俱樂部的「永遠榮譽主席」。陳紅天是主席，同心俱樂部的常務副主席和副主席，兩個職務加起來有幾十位。

為何建立這個俱樂部？張思平於2012年9月26日寫給同心俱樂部主席和各位理事的信中說：按照最近黨中央對統一戰線工作新的要求而成立的同心俱樂部，是深圳統一戰線工作的創新和探索……

雖然同心俱樂部未在香港設立分部，但其成員在香港活躍，也有影響力。

不過，中國媒體報導，陳紅天在遭遇財務困難後曾在同心俱樂部微信群裡尋求幫助，卻無人回應。

陳紅天家信：透露仇美情結

同心俱樂部網站登載著陳紅天給二兒子的一封家書，並配有陳紅天的一段說明。

「這是半個月前我發給我二兒子的信息。現在以美國為首的敵對勢力，運用各種形式的反華宣傳，已經對下一代人造成了極為惡劣的影響。我們的國家再不引起足夠的重視，惡果將是無法挽回的。」

不過，英國是美國的盟友，視美國為「敵對勢力」的觀點並沒有妨礙陳紅天去英國投資房地產。

2017年7月，陳紅天在英國倫敦買下金絲雀碼頭20 Canada Square大樓，耗資4.1億英鎊，並將其更名為「倫敦祥祺中心」；同年12月，祥祺集團買下倫敦金絲雀碼頭另一棟寫字樓5 Churchill Place，耗資2.7億英鎊。

同心俱樂部的網站上還刊登著陳紅天於2015年12月31日發布的文章《誰是野蠻人》，評的是當年的「萬寶之爭」。標題旁註明了陳紅天是對外經濟貿易大學2008年經濟學博士。

被稱「狂人」

「萬寶之爭」是中國A股歷史上最受關注的「股權之爭」之一，2015年時可謂是鬧得滿城風雨。「萬寶之爭」的主角是萬科企業股份有限公司（中國最大房地產商之一）和寶能系（由姚振華掌控的資本集團）。簡而言之，寶能系通過不斷買入萬科股票，逐步成為第一大股東，萬科創始人王石及管理層對此很反感，進行強烈反擊。

姚振華是同心俱樂部的副主席，陳紅天撰文《誰是野蠻人》為姚振華站台，也因此被中國媒體稱為「狂人」。「野蠻人」一詞在金融領域源於1980年代的美國，指對公司進行敵意收購或強勢槓桿收購的激進投資者，因其追求短期利潤、對公司管理層施加壓力而被批評為「野蠻」。

陳紅天還說過更「狂」的話。2022年的大灣區傑出青年頒獎典禮上，陳紅天發表了關於李嘉誠的言論：「李嘉誠也沒多厲害，長和系市值不到2000億，別捧太高。」

陳紅天在《誰是野蠻人》中有這樣一句話：「在資本市場和企業經營中，我們必須遵守這樣一種遊戲規則：企業是誰的，就應該誰說話算數或者聽誰的，這是常識。」

但當資本遇到監管時，誰在企業內部說了算相對而言顯得不太重要了。

踩中共紅線成轉折點

企業經營少不了資本的運作，對於中國的營商環境，中國媒體報導陳紅天曾多次向中共建言，希望政府能破解企業融資難、利率高的難題。南方網2018年2月對陳紅天的報導稱，陳紅天認為中國融資的「貸新還舊」是制約企業發展瓶頸之一，建議參照發達地區的模式和經驗，開展產權交易審批制度的改革試點。

現在看來，2018年對陳紅天而言是有轉折意義的一年——資產擴張高峰期被畫上了句號。過去三年（2015年至2017年）期間，陳紅天豪擲款購樓，被港媒稱為「深圳超級富豪」。

2015年8月，陳紅天與妻子以3.87億港元購入香港傲璇5樓單位及兩車位。2016年6月，陳紅天以21億港元買下山頂歌賦山道15號；7月，祥祺集團斥資45億港元購入紅磡地標，更名「祥祺中心」作為香港總部。

2017年在英國購買了兩棟寫字樓。

2018年1月，中央紀律檢查委員會網站發文，題為「為什麼要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」。同年5月前後，住建部就房地產調控密集約談了12個城市，強調「房住不炒」，相應城市在問責下出台新規定，調控市場。

房地產調整政策出台後，地產商的處境都開始吃緊。陳紅天高度依賴銀行融資進行的資產擴張，在市場下行時，成為其沉重的負擔。

2020年8月20日，住建部和中共央行召開重點房地產企業座談會，首次提及「三道紅線」，即房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不小於1。

根據「踩線」條數，房企被分為「紅橙黃綠」四檔。「三道紅線」均踩為「紅檔」，依此類推，未踩「紅線」房企為「綠檔」。「紅檔」房企將不能新增有息負債，其餘三檔房企的年度有息負債增速上限也被依次設定為5%、10%和15%。

祥祺集團當時被劃入「紅檔」，即同時觸及三條紅線的最嚴格監管類別。在此情況下，祥祺集團的有息負債規模被限制在2019年6月底的水平，不得再增加。

從地產富豪到巨虧至少13億

《誰是野蠻人》的第一段寫道：「常識告訴我們：任何投資人，在選擇投資方向的時候，需要對被投資企業的行業、盈利能力、可持續發展、負債水平、特別是被投資企業的經營管理團隊等因素進行綜合評估。」

10年後，陳紅天一手創立的祥祺集團還是在高負債上栽了跟頭，然而事情的發展頗具戲劇性。

2022年4月，「胡潤全球房地產企業家榜」內地榜發布時，陳紅天以355億元人民幣的身價，位居第13大地產富豪。

2023年3月，距離富豪榜不足一年，陳紅天在香港的三項核心物業因按揭貸款違約而淪為銀主盤，分別是歌賦山道15號，紅磡甲級商廈「祥祺中心」，即紅磡One HarbourGate東座，和東半山的傲璇（OPUS）五樓單元。銀主盤是香港地產市場的專用詞，指業主無法按時還貸時，銀行或金融機構把抵押的物業收回並拿出來出售的物業。

這三項物業的貸款總額約為60億港元，估值約為100億港元。祥祺集團在聲明中表示，公司出現短暫的現金流斷裂，並非資不抵債，預計在短時間內可以妥善解決。然而隨著時間推移，祥祺的資金問題更突出了，核心物業被掛牌出售，並且售價都低於買入價。

「祥祺中心」是陳紅天於2016年7月代表祥祺集團，以約45億港元向會德豐地產購入One HarbourGate東座全幢商廈，改名「祥祺中心」後作為其香港總部所在地。因當時億萬級商廈交易，談及陳紅天資產時，業內或港媒稱呼該商業樓為「大額商廈」。

恆生銀行（Hang Seng Bank）於2023年3月起接管該物業，並指派羅兵咸永道作為接管人。該樓於2023年5月起開始以「銀主盤」身分公開招標買主，最終香港都會大學（HKMU）於2024年11月以約26.5億港元購入，為陳紅天45億港元購入價的59%。

東半山的傲璇（OPUS）五樓單元則是陳紅天於2015年以4.96億港元買入，於2023年3月成銀主盤後，同年9月以4.18億港元售出，買家為大陸富商桂四海。

被售出的三項香港核心物業，僅買入和賣出的帳面差額就虧損了近33億，尚未計入利息和物業的持有成本等投入。

陳紅天在英國的寫字樓5 Churchill Place也在2023年淪為銀主盤，只是比其在香港的核心資產晚了幾十天。2023年5月，該物業被接管。接管人隨後於2024年2月將該物業以1.1億英鎊的價格出售給以色列房地產投資公司Ariomori Group，這一價格比原收購價低約60%。

陳紅天個人在2024年也因為個人擔保而被銀行討債。2024年，南洋商業銀行（NCB）和新加坡大華銀行（UOB）就個人擔保貸款向陳紅天及其妻子追討債務本金和利息，涉及金額分別約為7.99億港元和8.48億港元。

陳紅天的豪宅，如開頭所說，9年前21億港元天價買入，如今貶值13億港元，跌幅達62.4%，成為香港豪宅史上最大虧損紀錄，業界震驚。

責任編輯：孫芸#