上海樓市現狀 銀行向中介「套近乎」搶按揭
【大紀元2026年05月21日訊】（大紀元記者方曉報導）上海的銀行近期掀起新一輪按揭貸款爭奪戰。在個人經營貸、車貸與消費貸增長放緩背景下，多家銀行將按揭貸款視為零售業務的重要「救命稻草」，不僅加碼考核指標，還大舉爭奪房產中介資源，甚至連員工著裝、送咖啡奶茶等細節都成為競爭手段。
市場人士指出，當前上海樓市雖然成交「活躍」，但本質上仍是「以價換量」，居民主動降槓桿現象明顯，市場距離真正全面回暖仍有相當距離。
銀行為了搶房貸 轉向「服務競爭」
據「經濟觀察網」日前報導，今年3月以來，上海樓市成交回暖，帶動銀行按揭貸款業務快速升溫。不少銀行要求分行二季度按揭貸款投放量同比增加20%至30%，一線客戶經理則被要求完成數千萬元（人民幣，下同）新增按揭業務。
在上海一家城商行工作的零售業務客戶經理韓濤透露，今年4月，分行要求二季度按揭貸款投放量同比增加30%，意味著他個人需額外完成1800萬的按揭貸款業績。
「現在各家銀行都在搶按揭業務。」韓濤說，由於上海地區二手房按揭利率普遍維持在3.06%左右，各家銀行利率差異不大，因此競爭焦點轉向「拼服務、搶速度」。
另一名上海銀行客戶經理李俊表示，自4月起，他幾乎每天都要跑房產中介，與中介主管「套近乎」，送奶茶、咖啡、蛋糕，希望對方優先把按揭貸款業務交給自己銀行。
「大家表面上一團和氣，實際上都在暗中較勁。」李俊說，有一次兩名中介主管過生日，他送6寸蛋糕，結果另一家銀行客戶經理直接送12寸蛋糕。
房產中介成為銀行激烈爭奪的核心資源
報導指，上海多家大型房產中介目前掌握超過八成市場份額，因此成為各家銀行激烈爭奪的核心資源。隨著按揭貸款競爭升溫，一些房產中介甚至開始對合作銀行進行「月度評分」，依據放款效率、審批速度、服務品質等標準，決定未來業務分配比例。評分較高的銀行，次月可獲得更多按揭貸款進件量；排名靠後者則可能面臨業務縮減。
與此同時，多家銀行近期也大幅提高按揭貸款考核力度。
有銀行主管甚至要求男員工進出中介門店時必須穿正裝，女員工需扎辮子，以符合中介對服務形象的要求。
樓市成交回升 仍以「以價換量」為主
數據顯示，今年3月至4月，上海二手房累計成交約5.92萬套，創近5年同期新高。其中4月單月成交28,742套，同比增長22.3%。「五一」假期期間，上海二手房成交量亦同比增長近16%。
不過，市場人士認為，當前樓市回暖並不代表市場已重返上升周期。這波成交回升更多是建立在「以價換量」基礎上，即賣家主動降價、政策降低購房門檻後，釋放了過去積壓的剛需，而非居民重新出現強烈的資產升值預期。
上海此前放寬樓市政策，包括降低購房門檻、放寬新上海人購房資格等，釋放了部分剛需與改善型需求。
不過，報導指出，目前成交主力仍集中在總價400萬元以內的剛需房源，包括市區「老破小」學區房與郊區通勤便利住宅，市場整體仍屬「以價換量」。
韓濤表示，如今上海樓市與五年前已完全不同。過去市場火熱時，許多人帶有投資與炒房心態；如今則更多是剛需購房支撐市場。
「現在不是全面回暖，而是剛需托底。」他說。
另一方面，銀行內部也開始擔憂按揭貸款快速增長背後的風險。據報導，「五一」假期後，已有上海地區銀行收到風險提示，要求關注按揭貸款壞帳風險，以及業務獲取過程是否存在違規操作、審批流程是否過度簡化等問題。
韓濤透露，近期銀行已要求客戶經理減少外出展業，加強風險管理。
分析：消化過去的積壓剛需 民眾加槓桿意願下降
對於這種「成交熱、房貸冷」的怪象，財經博主「忐忑的可樂餅」進一步分析指，目前的市場完全是靠降價搞出來的。主要也是消化過去兩年的積壓剛需，市場還是處於修復區，而不是上行區。與2021年前後樓市火熱時「買漲」情緒濃厚不同，如今市場主要由剛需買家支撐。購房者更看重低總價與學區資源，而非投資回報。
根據中共央行公布的數據，今年4月住戶中長期貸款減少3408億。由於中長期貸款主要以房貸為主，這意味著即使樓市成交有所回暖，居民房貸總量仍在下降。
「忐忑的可樂餅」分析認為，雖然近期上海二手房成交量回升，但居民加槓桿買房的意願其實仍在下降。「一方面與公積金新政有關，部分居民將商業貸款轉為公積金貸款；另一方面，也反映出居民整體仍在主動『去槓桿』，提前還貸、降低負債壓力。」
他說，目前購房者普遍較為謹慎，即便買房，也更傾向降低貸款金額。過去可能貸款300萬元，如今只願貸100萬至150萬，儘量減少長期負債。此外，房價下跌也直接壓縮了可貸額度。過去一些總價800萬的房產，購房者或可貸款400萬；但如今大量成交集中在300萬左右的房源，即使按揭，貸款額度通常也只有100萬至150萬。
他說，從其了解到的信息來看，目前市場成交主力多為剛需群體，包括公務員、事業單位員工以及「新上海人」等收入相對穩定族群，而高槓桿投資性購房需求則明顯減弱。
這種「成交回升但房貸下降」的現象，恰恰反映當前樓市仍以低總價剛需支撐為主，市場整體情緒依然偏保守。他預計，今年6月之後，部分地區房價仍可能面臨較大下行壓力。
該博主認為，目前市場普遍缺乏「房價將持續上漲」的信心，不少買家甚至願意犧牲居住品質，只求降低購房門檻。與此同時，賣方則普遍存在「逃頂」心態。一些持有老舊房產的業主認為，當前可能是出售「老破小」的最後窗口，因此願意進一步讓價促成交易。
責任編輯：高靜#