房地產知識問答信箱 (一)

【大紀元10月21日訊】

撰稿人： Phil Yan Affiliate Broker Five Star Realty Brentwood TN 37209

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北卡羅萊納州王太太問：

我們最近在看房子，準備買了. 這是我們的第一棟房子， 也沒有甚麼經驗， 因此我們在給對方下Offer的時候把價格鎩的比較低.可是等了幾天了也沒見我們的經紀人給我們回音. 也不知這個Deal有沒有成功的希望. 我們是非常喜歡這棟房子的， 一心想把它買下來. 假如賣方能告訴我們房子的底價， 我們會毫不猶豫地買下來的.

　　

答：

從理論上看，因鎩價較低， 賣方有可能對你們的Offer不感興趣， 也可能有其他的Offer供選擇. 通常， 鎩價過低會引起賣方誤會， 以為下Offer的人只是在試探， 並沒有真想買這棟房子. 也可能是您的經紀人因種種原因未能及時與您聯繫. 可主動在近期內打電話給經紀人詢問一下.

　　你們所提的問題是初次買房子的人經常會碰到的問題. 一棟房子的真正底價是一個非常有趣的問題， 因為沒有人能給您答案. 眾所周知， 美國是一個以市場經濟為主導的國家， 一切商品的價格都是 Market─oriented， 房屋也不例外. 簡單地來說， 在一棟房子成交售出之前， 沒有人能知道這棟房子的真正價格. 之前賣方的標價和買方的Offer價均是參考價格， 是各自根據有關資料推算出來的， 僅供參考而已. 而售房合同上雙方同意的價格才是房子的真正價格.

　　可以請您的經紀人幫您搞一個CMA(Comparative Market Analysis).也就是把您正在看的房子周圍在近幾年上市和售出的房子的上市價格和售價從網上的數據庫裏調出來做一下比較和分析. 這樣一來， 您就可以根據這些數據來評估您正在看的房子的價格.其次， 您可以請您的經紀人幫您調一下貸款公司搞的市場評估 ( Market Appraisal ) 和從政府有關部門部門調房子的地稅估價 ( Tax Appraised Value )來看一下. 通常， 貸款公司搞的Market Appraisal會接近或高於房子的標價， 而政府部門的Tax Appraised Value會低於標價.但它們仍然有相當可信的參考價值. 在此要強調的是這些數據並不等於房子的真正價格， 只是供買賣雙方參考而已. 影響， 決定房子價格的因素很多， 比如內部裝修， 位置， 社區服務條件， 市場供求關係， 等等.

　　我們常會聽到人們談論買方市場(Buyer’s Market)和賣方市場(Seller’s Market)， 換句話說， 這意味着是買方在主導房屋價格和走向， 還是賣方在主導房屋價格和走向. 而這一切都是市場的供求關係決定的. 目前的房地產市場與此10年前極其相似 – 聯儲會的降息政策使房地產市場異常活躍.而今年與10年前的不同在於， 當時美國的多數地區出現了賣方市場 (Seller』s Market)， 即當時房屋上市後成交很快， 有時賣方在一兩天內會接到兩三宗Offer， 而且經常會有成交價格高於上市標價的現象. 在1993 至1996年之間， 有些熱門地區的房地產每年升值10─15%.而這一切都是市場的供求關係造成的. 目前美國多數地區仍是買方市場(Buyer』s Market)， 一棟房子上市後能在60─90 天內售出就應當是相當不錯的業績了.在這種形勢下， 多數成交價格會低於上市標價. 但是如何才能正確把握Offer的價格， 達到既省錢而又不使賣方不愉快呢？首先， 與您的經紀人保持良好的合作關係， 多做一些與房子有關的調查， 在Make an offer時如無特殊的理由， 應將discount 限制在3─5%之內.可以在offer中加上其他的附加條件如由賣方負擔Closing Fees(通常在$3000─$5000左右)， 要求賣方留下房子裏配置的家用電器， 留下某些傢俱， 等等. 如對方同意這些條件， 您也可以節省不少錢.此外， 最好說明您要對方Discount的理由， 比如房屋的某一部份以查出問題， 需要修理， 房屋的某一部份需要改建， 等等. 總之， 要儘量表現出誠意和通情達理， 使對方心悅誠服.如果對方給您一個Counter Offer， 那麼按照美國人的習慣， 這通常是一個」do or die」 的情形了， 行就說」YES」， 不行就說」NO」.應認真聽取您的經紀人的意見， 我們現行的房地產經紀人制是非常行之有效的 – 「Believe in the system because it works.」

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