【臺灣房地產】颱風來襲山坡地住宅優劣見真章

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更新: 2008-09-17 11:07 PM 標籤: 臺灣房地產

【大紀元9月17日訊】辛樂克颱風帶來的狂風驟雨，讓許多山坡地週邊出現土石流，連帶影響週邊住宅安全。雖然有鑑於林肯大郡的前車之鑑，即使如此，許多人還是以擁有山坡地住宅為人生的一大夢想。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，一般來說，山坡地住宅價格往往低於平地，但生活水準不一定比較差，加上有山有水，讓許多購屋者可以以較低的費用，滿足住在透天別墅或是較大坪數的希望，目前市場上的山坡地住宅多為住宅用地，與平地住宅相差不大。

不過許多山坡地住宅屬於丙種建築用地，不僅有容積率較低，坡度達30%以上者不可開發等限制，加上銀行對這類山坡地安全存有疑慮，很多銀行更是直接表明不承做丙建之貸款，也讓許多人對於丙種建築用地望之卻步。

但徐佳馨表示，想要擁有較佳居住品質，不需要因噎廢食，其實只要在購買山坡地住宅之前，先向周邊住戶詢問，並且以較好的建商與十年以上的舊社區為首選，因為通常能夠撐過的時間越長，表示在施工與安全上越值得放心。此外，在選購山坡地社區時，特別要注意三個部分：

一、先天充足：就山坡地建築來說，要注意的先天條件包括了坡度、當地地質、地形三部分，三者兼備才能說是保障基本的安全性。坡度部分包括了，山坡地的坡度要緩，避免陡坡峭壁者，同時最好以逆向坡為佳。而建物周圍上下坡都不宜太陡，有高大的擋土牆或護坡工程設施，不表示安全無虞。在地質上，基地所在的地的地質最好以岩盤、礫石層結構為佳。此外，在地形上，更要注意是否位於斷層帶、舊礦坑等地，這些資料都可以在政府公部門網站中查詢得到。

二、後天多調：包括防護住宅的基礎下有高大擋土牆，社區上下水道的排水系統要完備，才不致於發生地面積水或基礎土壤積水的不良情況。而固若金湯的設施，更可以保障安全。

三、靜中有動：除了住宅本身的安全考量外，應同時將山坡地住宅的居住環境、社區管理、聯外交通與空屋率等四大因素列入考慮，交通便利度對於山坡地住宅未來的增值與保值性都具有相當的重要性，此外，許多山坡地住宅地處偏遠，幅員遼闊，很容易出現管理死角，產生治安問題，也是想要購買者必須注意的。

而已經住在山坡地的民眾，如果擔心自己的居住安全，也可以從台北市政府工務局建築管理處網站中取得「山坡地住宅安全自我檢測項目」，讓民眾自行初步檢視。除此之外，透過專業機構，例如台灣省土木技師公會、台灣省水土保持技師公會…等單位來做安全鑑定，將可提供更安全的居住保障，但這些單位申請鑑定是需要付費的，且付費標準不一，消費者可先行電話聯絡再做決定。

最後，徐佳馨建議，有心購買山坡地住宅之消費者，購買山坡地住宅時，若能透過專業機構之技師勘查，或自行留意一些外表的異常情況，如坡面上的樹木或電線桿有傾斜現象、坡面出現裂縫或小坍方、擋土牆面出現外凸變形或龜裂或擋土牆腳、坡腳有落石或小石塊堆…等異狀，再加上政府的專業把關，以山坡地優質景觀條件，消費者仍然可以購買兼具安全與景觀的山坡地住宅。

檢查內容	內容探討
1.坡面上的樹木或電線桿有傾斜現象		若坡面上原來垂直的樹木或電線桿傾斜時，表示該斜坡有淺層滑動可能跡象。
2.坡面出現裂縫或小坍方，最大裂縫長約＿＿公尺，寬約＿＿公分		當坡面出現同方向且成群成組的裂縫或局部陷落時，或路面出現方向一致之長裂縫或陷落時，表示地層可能產生滑動。
3.路面出現裂縫或局部陷落，最大裂縫長約＿公尺，寬約＿＿公分		坡面出現同方向且成群成組的裂縫或局部陷落時，或路面出現方向一致之長裂縫或陷落時，表示地層可能產生滑動。
4.社區擋土牆高度約＿＿公尺		擋土牆以４公尺以下為宜，６公尺以上屬太高，良好山坡地工程規畫，大多會採取分段分階設計以減少每一階高度。
5.房子距離擋土牆約＿＿公尺		房屋建築之任何一個牆面與擋土牆間應保持擋土牆高度一半以上之距離才符合長期安全的需求。
6.擋土牆面出現外凸變形或龜裂，最大裂縫長約＿＿公尺，寬約＿＿公分		除非是施工上的瑕疵，否則擋土牆之龜裂與外凸均表示承受壓力可能已經超過設計抵抗強度，須要深入調查鑑定。
7.擋土牆腳或坡腳有落石或小石塊堆		擋土牆腳或坡腳發現有落石或堆石，且掉落石塊有逐漸增加的跡象時，表示上邊坡已有崩落之危險。
8.擋土牆排水孔無法正常出水，或者排水混濁帶泥		若擋土牆的排水孔無法正常出水，或者排水混濁帶泥，則可能是擋土牆的排水不佳，或牆背回填土淘空，為潛在危機之一。
9.地錨錨頭有開裂、剝離或銹蝕現象		當地錨錨頭與擋土牆發生開裂或剝離時，表示該地錨可能因施工不良或邊坡滑動而喪失效用了；當錨頭處發現銹蝕現象，表示錨頭將逐漸失去抵抗力之虞。
10.公共排水溝有龜裂或淤塞現象		排水溝發生溢水或失水現象均為邊坡不穩定之前兆；溝內外龜裂則可能帶來長期滲水，造成土壤淘空或軟化。
11.外牆磁磚或粉刷層有開裂或剝落現象		梁柱開裂之先期警訊，應檢視鄰近梁柱有無裂縫，並持續觀察牆上裂縫或剝落區域。
12.房屋周圍排水溝渠有裂縫、變形或排水異常現象		排水溝一般比主結構體敏感，其變形常為山坡地災變之前兆。排水溝渠若有長期排水異常現象，可能造成滔空或軟化地盤強度。
13.房屋周圍樓梯或排水溝與建築物間產生開裂或落差		地層滑動或沉陷不均勻常會造成此類問題。
14.房屋梁柱有裂紋、歪斜或鋼筋外露現象		若裂縫有沿特定方向發展，且有明顯開口之長裂縫，甚或出現鋼筋外露現象，此為一危險癥兆。
15.貼山側牆壁或地下室地板與牆壁有滲水發霉現象		設計不佳引起的強度不足或嚴重變形產生的滲水現象，且有擴大或滲出量遞增時，則應注意安全問題。
16.地下室之地板、牆壁或角落有裂縫或浮凸現象		若呈區域性裂縫且有逐漸加寬擴大時，則為一危險癥兆。
17.隔間牆粉刷層有開裂現象或產生斜向裂縫		應檢視梁柱有無裂縫並持續觀察牆上裂縫有無加寬擴大跡象。
18.屋內裝飾材料或傢具有開裂侵蝕或傾斜現象		屋內裝飾材料如懸掛燈飾處有開裂蝕現象，或靠牆傢具如衣櫃或書櫃等有傾斜現象，表示房屋有變形現象。
19.房屋門窗因結構體或門窗本身變形而產生開關困難或無法使用現象		若因房屋傾斜，結構體產生擠壓現象，則會導致門窗歪斜卡死。
20.房頂水塔進水量與水壓不穩定，自來水水費有暴增現象		房屋傾斜、基礎淘空、土壤下陷均為造成地下水管之脫落或開裂之可能因素。