防房產沒收 美保房貸款受益者少

【大紀元10月25日訊】（大紀元記者肖見綜合編譯）今年奧巴馬政府推行修改房貸條款（loan modifications）的計劃，以便讓數百萬美國人在房價下跌和失業率攀升時還能保有自己的住房。根據政府的「負擔得起住房的修改貸款計劃」（Home Affordable Modification Program，HAMP），放貸人同意調整貸款的條件，通常是暫時降低利率或延長必須償還的貸款期限，兩者都有助於降低每月還貸額。

保房貸款受益者少

華盛頓郵報24日報導，雖然房地產市場在某些地區逐漸穩定，但據經濟學家分析，由於被沒收的房產還在不斷投入市場，住房價格的下跌還要持續到明年。到2011年初，平均房價可能會再下跌7%，從2007年的房價高峰期至今下跌28%。在美國的某些州，如亞利桑那州和佛羅里達州，跌幅更大。房價已低於貸款額，房產成為負資產。

擁有負資產的房主，如果面臨個人危機，如失業或醫療緊急情況，房產無法轉換成現金，很可能房產被沒收。有正資產的借款人則還有出售房產的退路。

根據美國西北大學、芝加哥大學和歐洲大學研究所6月份公布的研究結果，在房市危機中，越來越多的可以支付貸款的借款人放棄了房產，這種「策略性違約」（strategic defaults）佔25%。另一項據信用局Experian和奧緯諮詢公司（Oliver Wyman）的研究估計，2008年有近60萬借款人策略性違約，是2007年的的兩倍。例如，縮水25%的房子需要還貸近10年，房子才重新有價值。這些房屋借款人計算他們的房產不再是一個穩健的投資，於是選擇放棄房產。

有資格享用政府該計劃的房主貸款須來自房利美和房地美(Fannie Mae or Freddie Mac )。該計劃最初僅限於拖欠的房款不超過房子價值的5%的借款人。但隨著房價持續下滑，今年7月，財政部將限制放寬到25%。調整後的計劃對房利美和房地美借款人的影響分別在9月份和10月份才顯現出來。

這項推行7個月之久的計劃，至今只幫助了500萬處於貸款困境中的13萬人，不到3%。因為有許多借款人發現重新調整貸款後的收益，抵不上辦理調整貸款的數千美元交易費用，而且還會影響借方的信用記錄。

留心信用分數

華爾街日報報導，通常申請破產對信用的傷害可長達10年，信用積分可減少350點。沒收房產和其它嚴重拖欠款項對信用的傷害長達7年。修改貸款和賣空（short sales），即銀行同意接受比應付餘額少的貸款額作為解決還貸的辦法，也會對借方的信用產生不利影響。沒收和賣空可減少多達140點的信用積分。當然這還取決於是否已經拖欠付款和放貸方如何向信用局報告。如果報告信用局「部分支付」（partial payment），則會很不利借方信用記錄。如是「協議支付」（paid as agreed），對借方的信用傷害則比前者要少。所以借方須與放貸方在報告的用詞上協商好，盡量減少對借方信用的傷害。

如果修改貸款和賣空的借款人能造按時付款，保持低貸款和減少申請新的貸款，還是可以看到他們的信用記錄迅速恢復。

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