(大紀元新澤西訊)作者簡介：揚遠航(Bob Yang),1996年赴美，獲MBA學位和計算機信息系統管理碩士學位，曾於美聯儲銀行和醫藥諮詢公司工作。於2005年成立Bob Yang Realty, 從事亞特蘭大地區房地產投資和代理銷售業務，是「房地美」(Freddie Mac)和美國住房與城市發展部(Department of Housing and Urban Development, 簡稱HUD)的指定經紀人。
法拍前賠本拋售和法庭拍賣這兩種方式，成功售出的比例很小，大部分法拍房產最後就不得不進入「銀拍屋（REO Real Estate Owned )階段。「銀拍屋」即銀行由於債權承受的不動產，是指在經過法庭拍賣程序，律師依照法律程序剝奪了原房產所有人的所有權，並消除了其他債權之後，將所有權轉給第一貸款人（即銀行）的房產。在美國，銀拍屋佔到整個法拍屋市場約80％到90％的份額，大多數法拍屋最後都變成銀拍屋，由銀行加以整理後，出售給新的買主。下面就是銀行獲得法拍屋所有權之後通常採取的步驟：
1．取得相關房產的完全支配權。雖然銀拍屋在法律程序上歸屬銀行了，並不意味著銀行已經取得了完全的支配權。原因是，即使經過了法拍程序，許多無法繼續支付房貸的前屋主，仍然住在已被法拍的房屋裡不肯搬走。所有這些前屋主，在法拍前的數月中，其實已經多次收到銀行、律師或其他催債公司勒令其搬出的信函和電話，都知道自己已經喪失了所有權，並已無權再居住其中。當然也有些房主比較自覺，收到債權人督促信之後便已搬離，這些房產則已被空置數月。
在REO的前屋主不肯搬走的情況下，許多銀行都有一個被稱作「現金換鑰匙」的政策，鼓勵這些居民搬走。其做法一般是：銀行提供給居住者一筆現金，通常是1000到1500美元，條件是佔用者主動搬離並且保持房子乾淨不受損。銀行有如此善舉的原因是不希望房產受到損壞。有些生氣和絕望的前屋主會拆走房屋內部設施拿去變賣，如吊燈、櫥櫃甚至抽水馬桶等。銀行的這種做法可節省大量訴訟費用和搬離成本；更重要的是，通過這種方式，大多數房產能夠在2到3週內被搬空，從而為銀行最終賣出銀拍屋節省了寶貴的時間、機會成本和維護費用。而前屋主大多也樂意接受這筆現金，然後帶著自己的個人物品搬走，維持房屋的乾淨整潔。這是一個雙贏的局面，因而被美國大多數銀行採用。
另外一種情形則是，法拍屋的居住人要麼不肯與銀行合作，自動搬出，要麼在屋裡留下超過300-500美元以上的私人財物，這時，銀行就不得不委託律師，上庭立案，藉助當地警署的力量，實行強制驅逐。
2．清理、修葺、維護銀拍屋，作好出售前的準備。一旦銀行完全支配了銀拍屋，他們就得清理房子，挪走前房主丟棄在房內的垃圾和個人物品；修繕屋內危險的建築結構，如損壞的樓梯、活動的屋頂瓦片等；和對房屋進行其他維修，如修理破損的窗戶、屋漏、黴菌的侵蝕等。為了更好的保持銀拍屋的價值，銀行還不得不定期讓房產清潔公司來修剪草坪、清理房屋的裡裡外外，有時還得支付水、電、煤氣等費用。所以，銀行在最終將銀拍屋售出之前，除了要支付房產稅、房屋保險等費用，還得承擔大量的維護費用。這就是銀行總是儘可能避免法拍的原因。
3．僱傭當地的房地產經紀人代理銷售銀拍屋。銀行不得不依賴當地經紀人的原因有二：第一，銀行沒有營銷房地產的經驗和人力，第二，只有銀拍屋當地的房地產經紀人才對所在城市的房地產市場有最全面的把握，才更有可能把這些房屋順利銷售出去。大銀行通常在各州不同郡縣和地區都僱有專門的房地產經紀人團隊，銀行幾乎完全依賴他們對於受理房產的判斷和建議，包括哪些地方需要修理、受理房產的當前市場價值，甚至購房者的付款方式等；銀行還建有完備的互聯網管理系統，來協調安排驅逐律師、房地產經紀人、房產維修公司、房地產過戶律師等各方面工作人員的服務與合作。這一系統對銀行完成複雜的交易過程並最終成功售出銀拍屋至關重要。有些小銀行就是因為沒有能力支持這麼完備的系統，所以不得不用下文要介紹的公開拍賣方式售出銀拍屋。
公開拍賣
並非所有的銀拍屋都能通過當地經紀人賣出去，這時只好到拍賣公司組織的公開拍賣會中出售。精明的投資者常可以在這些拍賣中發現一些特別好的機會，但這也伴隨著高風險，因為這些在公開拍賣會上拍賣的房產，通常都是很難售出、或是損壞嚴重需要很多錢來翻修的房產。所以，投資者在去拍賣之前，最好做好詳盡的調查。
美國大城市的現場拍賣會常能吸引成百上千人，往往有上百個房產等著拍賣。競拍者在拍賣前必須註冊，並出示銀行本票或現金匯票作為押金，通常每個房產需5000元押金。然後競拍人會得到一個競拍號，參加競拍。競拍成功後，拍賣公司還要加收最終競價的5%到10%的佣金。中標者一般有30天期限成交。如果不能在30天之內支付，房產所有人可以延長合同期限，等待中標人籌資；也可以扣留押金，中止合同。這與在普通購房時因買方貸不到款而無法成交，賣方最後會退還押金不同。
因此，參與競拍的前提是做好盡職調查，並準備足夠的資金來及時完成交易。
政府機構所有的法拍屋
政府機構所有的法拍屋是美國住房與城市發展部（Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD）所有的房產，或退役軍人事務部（Department of Veterans Affairs，簡稱VA）所有的房產。
美國聯邦房屋管理局（Federal Housing Administration，簡稱FHA）是一個致力於促進美國民眾房屋所有權的政府機構。一些低收入或信用記錄很差的人申請不到傳統的貸款，聯邦房屋管理局便通過為銀行貸款提供擔保來幫助他們。美國住房與城市發展部（HUD）是FHA下屬進行操作的一個官方機構。如果FHA擔保的貸款人違約，FHA則要替他們向銀行支付欠款，贖回房產，交由HUD公開拍賣。VA房產與此類似，是退役軍人事務部為退役軍人購房提供擔保後，因貸款人無力償還貸款而收回的房產。
這類房屋的特點是允許購買者以很低的首期付款購買住房，通常允許他們只付房屋價格的3-5%，甚至零首付。政府的這種政策帶有社會福利保障性質，而低首付自然導致較高的還貸違約率。
第一，當這些購房人遇到支付困難時，由於他們在房屋上的投入很少，因此不會像支付了10%到20%首付的貸款人那樣去努力保住房子。
第二，在當前下跌的房地產市場中，這些房屋所有人放棄房子反而更划算，他們在房屋上不擁有、甚至是有負的淨資產。如果房價已經跌到少於他們抵押貸款的本金，房子售出後，為了付清貸款，他們在過戶時還得倒貼一筆錢。這和市場處於上升期時完全不同，那時房屋所有人可以輕易的通過出售升值的房屋賺上一筆。
第三，當初滿足申請FHA或VA貸款條件購房的人，大多數收入很低或信用記錄已經很差，他們在不景氣的經濟環境中更容易違約。與銀行持有法拍屋一樣，HUD和VA也由於沒有足夠的人力和經驗管理、營銷房屋，只能依賴當地房產管理公司和經紀人幫他們出售這些法拍屋。
HUD建有一個完備的網上競拍系統（www.bidselect.com）出售房子。它作為促進美國民眾住房所有權的政府機構，要保護購房自住的人不會因為競爭不過房地產投資商，而喪失購買住房的機會。所以，HUD的競拍系統給予購房自住者優先的競拍權，而投資商則排在其後。一般HUD房屋上市後的前10個交易日，只允許購房自住者競拍。如果沒有人競拍或是出價太低，才輪到購房投資者。如果價格還是達不到HUD的最低保留價（不公開的），它則會降低最初公布的要價，再競拍一次，同樣，購房自住者再優先競拍10個交易日後，才輪到投資者。這個程序會重復進行直到房屋被售出。
上世紀中國一直在流傳美國老太的神話。一個中國老太與一個美國老太在天堂見面了，中國老太省吃儉用，租房子生活，死之前才能買得起房子，但沒住上幾天；而美國老太年輕時就先從銀行借錢買房，然後每月支付房貸，等死的時候，房子貸款也還完了。對比看的結論是中國老太太傻了，不知道借錢消費，或者，中國的金融市場太落後了。但這個故事有太多假定前提，才能得出美國老太比中國老太聰明的結論。如果美國老太沒有一個穩定的收入支還房貸，或者房子不會持續漲價，可能的結果則是美國老太去天堂時，留不下一套房子。現實中的次貸危機就把這種可能性清清楚楚地顯露給我們。取消抵押房產贖回權，又稱法拍，發生於房屋所有人開始還款違約，然後債權人通過法律手段獲得抵押房產的所有權，最終將其出售給公眾。在法拍發生之前，原房主可以委託房產經紀人進行法拍前賠本拋售，以保持良好的信用記錄；如果經過法庭拍賣，不能售出給投資者，則由債權人承受房屋產權，再通過REO出售程序或公開拍賣會的方式，賣給新的房主。法庭拍賣在債權人取得實際房屋所有權之前進行，要求當場或短期內現金支付；而REO出售程序和公開拍賣則在債權人取得實際所有權之後進行。法拍屋最終再次售出的時間持續越長，銀行所要承擔的律師、維修、銷售等費用越高。但銀行的虧損主要還是由於房價走低，法拍的抵押房產在銷售之後仍不足以償付貸出的本金。(全文完) ◇
(http://www.dajiyuan.com)
