专家称房市跌过底 法拍屋再掀倒卖潮

【大纪元1月1日讯】(大纪元记者刘菲洛杉矶报道)在目前银行利率空前低、股票市场充满风险的情况下，很多小投资人再次把目光投向房地产市场，特别是法拍屋市场，法拍屋翻新倒卖(flipping)正在形成一股新潮流。

房地产经纪人协会(National Association of Realtors)报告说全美11月份二手房销售量比前月增加了7.4%，而33%的交易是被银行扣押的房产。

加州法拍屋学会(California Foreclosure Institute)创立人、畅销书《马上停止法拍屋》(Stop Foreclosure Now)的作者罗伊德‧西格尔(Lloyd Segal)从两年前开始向有志进军法拍屋市场的人士提供为期一天的魔鬼训练班(boot camp)。西格尔坚信房地产市场已经跌过底，现在只有回升趋势，并劝买主不要错过进场的最佳时机。

西格尔说﹕“并不是所有人都适合做法拍屋的房地产生意，首先你要喜欢与人打交道。房子面临法拍的人心情可想而知，你得体谅他们的处境。其次你要喜欢与数字打交道。再有你得肯下功夫。”他表示要想进入法拍屋市场必须先了解foreclosure的全部法律程序，做大量的研究和考察，这些时间和精力将转换成金钱。

尽管foreclosure常被翻译为“法拍屋”，但实际上foreclosure指的是一个过程，即当贷款人无法履行按揭(mortgage)合约去偿还债务时，债权人通过出售或收回房产权收回贷款，贷款人因此丧失赎回权利，所以foreclosure也被译为“止赎”。

当房主开始拖欠贷款时，银行发出欠款通知 (Notice of Delinquent)警告房主。经过3至6个月，房主仍拖欠贷款，银行就会发出违约通知(Notice of Default, NOD)，在县书记办公室(County Clerk)登记并在某个当地小报上发布消息。西格尔说由于银行止赎案有增无减，现在平均房主欠款5个月后才会触发止赎程序。

接到违约通知后，房主有5天时间(reinstatement period )还出所有欠款，如果还不出，银行就会发出受托人拍卖通知 (Trustee Sale)，并在通知发出21天后进行公开拍卖，南加州通常是在Norwalk或Pomona的法院举行，竞标者必须带现金或银行支票(Cashier Check)付款。

在法院拍卖前，买者通常没有机会检查房子，对房子是否还有人住、有无其他债主或是否欠税等也一无所知，却要当场拍板。房子过户后，银行不再负任何责任，买者自己担当所有的风险。风险高，回报也高，因此在法院大院竞标的通常是全职的专业人员，罕有新手。

法院拍卖底价由贷款人决定，底价通常等于贷款余额，应计利息，受托人与销售相关的律师费等其它费用。如果没有出价超过底价，银行会把房产收为己有，然后把它投放到普通的房产市场。这类房子叫银行回收屋或银行屋REO (Real Estate Owned )，其交易过程与一般售屋过程一样。REO对新手是来说是最安全的交易，没有风险、没有欠税，没有留置权(lien)，也没有房主需要赶走，并且可以请经纪人帮助您寻找REO房。

据西格尔介绍，由于银行向房主发出的违约通知是在县政府有公开记录的，因此这些信息并不难获得。在法庭拍卖前、拍卖中和拍卖后都可以进行交易。如在法庭拍卖前与房主取得联系并达成交易，则可以避免房屋被拍卖，这样房主可以挽回信用，买主可以捡到便宜，达到各得其所的效果。

罗斯‧海克曼(Ross Heckmann)是一位在亚凯迪亚市开业的律师，太太塔米(Tami)是会计师，夫妻双双报名参加了西格尔的法拍屋魔鬼训练班。海克曼说﹕“我很欣赏西格尔提出的人人都可以从中获利的想法。”

据统计，由于房市泡沫破裂，现在全美所有按揭中，23%成了负资产，即贷款人欠银行的钱超过房子当前的市场价值。这些成了负资产的房子极大地增加了变成法拍屋的可能性。但是西格尔说，失业、离婚、丧偶这类生活中的重大挫折才是造成人们无法保住房子的真正原因。

为了协助约四百万逾期缴款的屋主争取得到降息、减轻月供压力，奥巴马政府年初推出了规模达七百五十亿美元的房贷调整计划。但到目前为止，只有约30万户受惠者。对此，西格尔认为﹕“奥巴马的计划很好，但不是每个银行都很合作。”

他说﹕“实际上银行是不想见到房屋被法拍的，因为银行的功能是贷款而非管理房地产﹔当贷款人违约的时候，贷款对银行来说变成了债务而非资产﹔银行还必须为违约的贷款保留4倍的现金，这些现金无法用于借贷赚利息﹔同时法拍屋代价昂贵，而现在银行已经堆积了太多的REO。”但是为什么还有银行不积极参与政府救助房主的计划呢，他说﹕“也许这些银行有自己的公式，也许它们不想开这种先例，也许它们对政策还不够了解，谁知道呢﹖”

据房地产数据公司foreclosureradar.com在12月发布的加州法拍屋月报，11月加州政府收到的拍卖通知(Notices of Trustee Sale)比前月减少了13.4%，拍卖取消量上升了40%。对此，foreclosureradar.com首席执行长Sean O’Toole认为是奥巴马政府出台的抵押贷款修正计划(Home Affordable Modification Program)开始起作用的结果。

西格尔将于1月13日晚7：00到8：45在帕萨迪纳市图书馆举行免费法拍屋讲座，地址﹕285 E. Walnut Street, Pasadena, CA 91101。其它讲座时间见﹕www.foreclosureworkshop.net。◇

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