12月南加中间房价上涨4%
【大纪元1月22日讯】（大纪元记者刘菲洛杉矶报道）据圣地亚哥房地产统计公司DataQuick在 19日发布的数据，南加州中间房价在去年12月上涨了4%，是自2007年夏天以来第一次年环比出现增长趋势。DataQuick报告认为增长的原因是一部分高价房进入市场、让一直以低价房主宰的南加房市出现了更平衡的分布。
上个月，包括洛杉矶、河滨、圣地亚哥、范图拉、圣伯纳迪诺和橙县的南加六个县有22,328幢新屋和旧屋成交。比11月增加了16.4%，比前年同期增长了12.1%。通常12月房屋销售量会比11月增加，但是16.4%的增长率是自1988年以来最高的一次。不过销售量绝对值和22年来的平均值相比还是低了11.2%。
据DataQuick分析，在过去的一年里，南加州的房地产市场有了很大变化，很多中、高档房屋进入了市场，例如贝弗利山、圣塔莫妮卡、和新港滩(Newport Beach)这样的高级区在一年前的销售量很低，最近则在增加。同时，内陆地区较便宜的房屋在2008年交易量曾十分强劲，但是去年底却有所下降，如 Moreno Valley, Lake Elsinore和Palmdale。
上个月价格在50万以上的房屋占总销售量的20.2%，比2008年同期上涨16.5%，但和2000以来的平均值36.5%比还是相差不少。而在2007年8月房贷危机前夜，南加州50万以上的房屋占总销售量的52%。
高价房销量上升带动了上月中间房价（包括独立屋和康斗）上升为28.9万，比11月的27.8万增长了1.4%，比2008年的28.5万增长了4%。这已经是连续八个月呈现增长趋势，但是和2007年中间房价最高峰50.5万比还是低了42.8%。
但是房地产专家认为，这些进入市场的高价屋很多是“短售(short sale)”，即为避免法拍将房屋以低于银行的贷款价格出售。估计是房主观望了很久、再难以支撑因而决定接受现实把房子卖掉。
有20年经验的房地产经济人林本晃最近就帮顾客做成了一笔短售生意，他说：“房子在托伦斯(Torrance)市中心，4年前盖的，原价70 万，贷款52万5，只卖了55万，扣去各种费用，银行拿不到50万。卖家和银行都亏。但是房主税也交不出来，快要拍卖了。”
针对高价房的销售趋势，DataQuick的总裁John Walsh表示：“只有真正的巨额贷款出现才能进一步促进高价区的销量。”“巨额贷款”是指超过41.7万的贷款，在信贷紧缩前，巨额贷款在各种房贷中占40%，而去年12月尽管巨额贷款比一年多前已经增加了18.7%，也只占16.7%。
另一种购买高价房的重要融资方式是浮动利率贷款(ARM)。上个月，4.6%的房贷为浮动利率，大大低于自2000年以来的月平均值51%。
林本晃说因为托伦斯的房子位置好，很多人要买。但是价格高不容易售出，因为贷款很难。“这个房子卖得算快了，买主通过一个小银行获得了浮动利率贷款。”
对于当前的信贷紧缩，美富银行总裁黄国梁表示：“大部分银行的房贷最终都是卖给两房(房利美和房地美)，而现在两房所使用的公式与房市泡沫破裂前不同了。以前发放次级贷款、不看收入，前提是看好房价会上涨。现在则要求比较严格，月供不能占收入比例过大，而且经济人的佣金一定要写清楚。”
由于贷款困难，很多买家是通过现金支付。据DataQuick的统计数字，上月买主中用现金付款的占24.9%，比2008年同期增长了2.9%，但是比2009年9月高峰期降低了2%。
黄国梁还说由于中小企业不景气，商业房地产市场也存在问题。很多业主都要求房租降价，造成appraisal(房地产估价)有下调趋向。“最近我们有个客户在Fontana买到一个法拍屋，是用来做商业投资的。顾客愿出29万，但是appraisal做出来只有27万。尽管如此，我们还是给顾客贷款了，因为我们在评估偿贷能力时要看整体，其资金流动性和业务发展是不是成上升趋势。但是有些银行就不愿贷款了。”
DataQuick的统计显示，12月的买主中首次购屋者和投资人仍占据了主要部分。可享受政府8000元减税政策的首次购屋者占了所有买主的39.6%，缺席买家(一般为房地产投资人)占19.2%。
洛杉矶罗兰协会会长谢宗煌分析说：“政府的8000块首次购房优惠和2009年11月7日至2010年4月30期间二次购房6500块优惠在今年6月前仍然对房市会有所帮助，但是那之后就随市场变化了。”
谢宗煌认为12月南加州房市上涨是“暂时的”，因为法拍屋还有很多没有消化，10%的失业率还居高不下，并预测2010年第一季度房价会再下跌。他说参照上一波房地产危机，认为现在是“盘整”时期，真正的复苏要等到2011年甚至 2012年。
尽管如此，他还是认为现在是买房的好时机：“接近底部的时候都可以买。现在 5.25%的利息是历史新低，政府又有优惠政策。而作为投资买房，出租回报比银行存款还高，是保值投资的不错方式。”
几位房地产专业人士都一致表示，在华人聚居的地区如亚凯迪亚、罗兰岗、钻石巴因学区好，房价基本没跌，法拍屋很少，大多数是正常买卖。◇