澳洲专家质疑增大供房灵活性效果

【大纪元2012年08月21日讯】（大纪元记者石华澳洲悉尼编译报导）近日澳洲储备银行的经济学家指出，在关注房地产市场行情的时候，人们往往只注意到房价及总体购房债务的飙升，但是并没有意识到这并不一定会导致灾难性的后果，而其它的因素，如房屋供应的灵活性过大，也是非常关键的因素。在建筑业常年呼吁增加房屋供应灵活性的情况下，这些经济学家的发现可能会令很多人大吃一惊。

根据澳新社的报导，联邦储备银行金融稳定部主任埃利斯（Luci Ellis）和其他经济学家库利士（Mariano Kulish）、华莱士（Stephanie Wallace），于本周二在悉尼举行的一个会议上所提交的论文初稿中，就房屋供应应有灵活性的问题做出了如下论述，如果房屋供应更加灵活，在房屋市场繁荣景象接近尾声之时，房屋债务的分布更加容易造成人们在财务问题上的不稳定及与之俱来的麻烦。

这几位经济学家以美国乔治亚州的亚特兰大为例阐述到，亚特兰大在2007年前的房价攀昇，并没有像诸如洛杉矶以及凤凰城等城市那样火爆。但亚特兰大的房屋贷款的借贷者们却陷入了与房地产泡沫极其严重的加利福尼亚、内华达、亚利桑那以及佛罗里达等州的借贷者们至少同样的困境。

这几位经济学家还特别指出，在房屋价格的循环中，危险因素往往在于什么人借贷了什么样的贷款，而不是房屋价格上升了多少。只还贷款利息的人更容易在房屋价格回落的时候出现亏损。那些需要与银行重新协商贷款以及那些经常将前期借贷推移的人士，很可能会陷入“负资产”的境地，即他们所欠的贷款数额超过了房屋的市场价格。而较长的建筑时间则意味着在房屋价格回落后，市场上会出现积压的房屋。

他们指出，商用房贷款通常均具备这些贷款的特点，因此就稳定性而言比住宅房贷款更不安全。

但是，不管是住宅房还是商用房，新房供应的灵活性是一个非常关键的问题。如果房屋供应能够跟随市场的需求，那么在房屋市场火爆的情况下，价格的攀昇幅度将不会太大，这意味着当房地产泡沫最终破裂时，所造成的损害不会太大。

但澳洲的经济学家们说，情况并不一定总是如此。“如果供应对市场的反应相当的强，大量的新房将会在房地产泡沫期间建成，因此到泡沫破裂时，会出现大量的过剩房产。”他们说，其将造成的结果是房价下跌的幅度会更大。此外，如果在泡沫期间有大量的房产供应的话，那意味着很大比例的人是在房价最高峰时买的房。

这些经济学家最后得出结论说，房价的高低以及变化幅度并不能很好地预示出在房地产繁荣期告终时举债者们在财务问题上受到打击的程度。

（责任编辑：瑞木悦）