第十五章 房贷申请该准备什么呢?

当我们想办理房贷时，身边的亲朋好友一定会主动提供资讯。不过他们的好意，却可能变成房贷申请的阻碍。每个人的收入和信用状况不同，贷款需求也不同，所以银行给予的贷款条件会不同，需要提供的文件也会不同。所以还是以房贷专员的建议为主，亲朋好友的意见仅做为参考。

确定要买房子了，确定自己的信用没问题，也与房贷专员接洽，确定贷款条件后，接下来该做什么呢？下一个步骤就是要准备收入及资产证明，然后做房屋鉴价，再进入申请审核程序。

收入与资产证明

借钱出去，银行当然会想要收回来，所以银行一定要确认申请人是否有还款能力。因此申请人须要证明自己的收入及资产。不论是自雇者、受雇者、或时薪工作者，都要提供至少两个月的税单、W-2表格、以及薪资条。而且还要提供银行账户完整的对账单，让银行确认收入是否稳定，扣除支出后的净收入是否足够还贷款。

提供文件时，常有申请人故意遮住名字、账户号码、或余额，这些都是无意义的做法。提供的资料越完整，银行才能越准确的评估资格，即使对账单的最后一页是广告也要提供，因为银行只是想确认没有漏掉任何资料。

房屋价值鉴价

银行为了评估申请人可借贷金额，以及预备之后拍卖房子的可能，需要了解抵押房屋的价值。为求公正，银行会委托第三方的房屋鉴价师进行鉴价。2009年之前，银行或房贷经纪可以直接找抵押房屋附近的鉴价师估价。从2009年起，实行房屋鉴价新法规，房贷经纪不再能直接联系鉴价师鉴价，只有银行可以联系，而且必须透过鉴价管理公司(AMC)，以随机的方式，选择一位鉴价师。

新法规的实施是为了避免银行或房贷经纪勾结鉴价公司迫使鉴价师提出银行预期的鉴价金额。不过新法规也有缺点，例如选中的鉴价师不一定了解该地区房屋的价值，因此经常出现鉴价过高或过低的情况。另一个缺点是，有些鉴价师认为，不论如何，鉴价管理公司都会给予案件，因此不在意自己鉴价是否准确，而且也不愿意将报告移转至其它放款机构，申请人每申请一次就要再自付鉴价费一次，增加成本。

审核房贷申请

申请书填完，连同所有证明文件会交给审核员审核，审核员的工作是确认申请人的收入、账户余额、以及所有文件都没有造假，然后依照银行的审核规范，审核申请人借贷的资格。审核员确认申请人符合资格后，会给予条件性核准贷款的资格，也就是，就申请人目前提供的资料，申请人符合借贷资格。但是如果资料有所变动，贷款资格可能也会变动。

很多人在审核过后会说，房贷专员明明说自己符合资格，为什么贷款没有通过呢？房贷专员的职责是告诉申请人如何申请贷款，需要那些资格及费用，顶多初步预估申请人如何贷款资格的可能性，真正是否核准的决定权在审核员。

小提醒！

审核后，正式签约前，银行会给申请人一份文件，文件中会包含申请人的个人资料、借贷条件、贷款费用、及所有贷款申请资料。申请人要确实检查这份文件，如果有任何错误，一定要马上更正，不然会影响贷款申请。最糟糕的情况是要重新递件，所有贷款条件也要重新谈，利率或费用因此可能会变高。

不要认为审核开始后就没我们的事，只要等审核结果就好。在审核过程中，为了进一步确认资格，难免会再要求补充资料。但是如果你的专员非常有经验，就可以避免一再补充文件的情况。审核期间内，不要申请新的信用卡，不要办理其它贷款，也不要有异常款项存入账户，这些都会影响申请资格。也不要认为每一家银行提供的三十年期固定利率房贷的条件都一样，信用分数不同，贷款成数不同，费用不同，这种种的不同加起来会让方案变得很不同。

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