买房心语五 小算盘不如大算盘

【大纪元2014年11月02日讯】前言：请任何买房者和大家分享成功的经验，很容易做到，但是要让买房者把他们失败的教训说出来就不太容易。下面介绍的第五位买房者，已经多次买过房，有相当经验，但是他有一次买房却重重跌了一跤，成了乌江边上的项羽、滑铁卢前的拿破仑、华容道上的曹操、五行山下的孙猴子。往事不堪回首，但是他还是愿意和大家说说这个先甜后苦的故事。

买房经过是我十分满意的

从悉尼的西区火车站GRANVILLE步行15分钟，有一个很方便的大型超市，旁边有一栋旧独立房。东主把它拆掉，重建并加层，改成了五套排房（TOWN HOUSE）。房地产代理两周内已经卖出其中三套，剩下两套，问我是否考虑？

房地产代理当然说得花好桃好，但是他所卖出去的三套里面，有一套就是他自己买下来的，这对我买房欲望起了很大的催化作用。大家知道，房地产代理在多年工作中，接触和经手的好房子何止几十套，机会很多，他能够用自己有限的资金买下一套，当然是百里挑一的好房子了。

那天下午两三点钟，我和爱人搭了代理车去看房子。这房子的外围给我第一感觉不错：地势很高，站在大门口的公路旁可以一直看得到悉尼海港大桥，有一种居高临下、视野开阔的感觉。房屋的外观设计也很新颖，红砖配上青瓦、还有‘飞星檐’，这是很少见到的中国古色古香的情调，很适合我这样有怀旧情结的移民。我们沿着车道朝里走，闻到一阵阵清香扑鼻而来，感觉就像在花园里散步那样轻松。进房间，一个大客厅朝北，阳光洒满地毯。后花园是个标准的长方形，平坦开阔没有高低坡度。旁边有个小书房，临窗向阳，小雅聚气。厨房是封闭式的，适合中国人煎炒油炸。再逐一看四个房间门窗、水电、朝向、走道，相互位置和布局，都很舒服，没有生搬硬套的别扭，实实在在。代理说翻造这栋楼的东主是西人，完全不懂东方风水格局。不知道是那位设计师有意为之呢还是偶然巧合，竟与中国人的风水相当吻合。我以前看过悉尼、墨尔本、布里斯本许多房型，绝大多数都有一些风水方面的硬性缺陷，给自己第一感觉投下阴影，而这套排房却几乎没有挑剔之处，在澳洲真是难得！

这套房子还有许多特点吸引我：房价41万澳元，在我能力之内。占地150平米，在整个改建成的五套房间中是最大的。四房一厅两卫生，属于小房型，符合现代家庭成员各自需要更多独立空间的趋势。还有，房子刚刚造好，纽省政府已经签下了长达十年的租约，列入公房安置房系统。任何新东主可以高枕无忧，十年后可以继续租给政府，也可以改为自住。政府的租赁合同上还写明，租金比照当时通胀系数4%每年涨一次，这有点像商务租赁，排除了我们十年内的通胀之忧。租约到第七年时，政府会出资进行一次大修和翻新，恢复到全新时样貌（允许自然损伤）。

这个排房，我是十二年前的2002年买的。相信十二年后今天这些条款对买房者仍然有吸引力（除了市场价格变动）：买了房由政府长期租用，等于省长租我房子，有什么不放心？难道还怕欠租赖账跑了？

这套各方面条件都不错的排房，我当时心里已经有了通盘考虑：第一个十年租给政府，然后差不多我退休时，家庭财务状况好的话就继续出租，我们另买新房。经济状况不够好的话就不再买新房子了，自己搬进排房，届时政府已经大修过，和全新差不多。我们签字成交了。

然而后来的发展证明，这次买房投资没有取得预期的收益。代理并没有欺骗我！政府也没有违约！但接下去的几年，房产市场一直走下坡路，我盘来算去的小九九无法抗拒风云变幻的大气候。刚买下时，还只有一点点资不抵债，后来官方独立机构重新评估房价，从原来的41万下跌到38万。纽省政府据此做了通胀调整，租金从4%调到2.8%，这就意味着租金收入少了许多，现在如果抛出去的话是割肉放血，所以我在考虑自己搬进去。

本文的启示

1.鱼和熊掌很难兼得。这位买房者是买投资房，首先要考虑的是经济因素回报率，而不是自己对房子的感觉。第五位买房者就是感觉太好了，“情商淹没了智商”，光想着退休以后住四房一厅风水宝地，混淆了买投资房与买自住房的不同要素，忽略了该房回报率才4.12。

2.政府作租客，客源稳定是没错，但是政府有那么多精算师，一般情况下总是比你个人要聪明，方方面面全想到了，作为个人就可能顾此失彼。就好比大股东把股票拉升拉跌易如反掌，小股民是很难进退自如的。

3.人算不如天算。买房者要有充分的两手准备：大市不好，要有抗跌的资金准备。房价下跌，要有抗跌的心理准备。否则被迫割肉，“投资”就变成了“透支”。倘若舍不得割肉就整天难受：“发财”变成了“罚财”！

五位买房者反映出来的“运气”问题

本系列文章介绍的五位买房者，我与他们都有深入的交谈。现在可以综合一下。要买到适合自己、价廉物美的好房子，首先靠买房者努力钻研，各方取经。但是，最后的成功也是要靠买房者自身几分运气的。

第一位买房者，他大处着眼，而经验缺乏。目标为安居不为赚钱。结果只是看了三四处房就出手，想不到有翻倍回报。显然是他运气好，不能说他预计到。就像现在，有哪一个专家、学者、房地产商，敢拍着胸脯说下一段大升幅会在何年何月来到你面前呢？即使他说了，你就信了？

第二位买房者，做足功课，看了许多房子，能八九不离十说出房子价格范围。当他拿到一个明显低廉的报价，必须迅速做出决定。结果他一小时内连打八个电话，每个电话都是一打就通，没有一个落空。这都是一环扣一环，只要一个电话不通，就走不下去了。这难道不是运气好？

第三位买楼花者，他不想买房，必须SETTLE前转移债务、卖掉楼花，同时做两次SETTLE。因为一直找不到买家，时间越来越紧，处境很被动，结果是在SETTLE前三天找到买家，又申请延期SETTLE14天，总算有惊无险，不能不说是运气好，“贵人”相助，否则又岂能全身而退？

第四位买办公楼，操作都没错，但还是空关了一年多，颗粒无收，还要每个月填进去几千元，这对夫妇是工薪阶层，日子是难熬的。就在他们几乎撑不下去的时候，双双喜获加薪，一手来一手去，熬过难关，云开日出，这不是机缘巧合、老天助人吗？

第五位买小洋房，已有多次买房经验，想必不会失手，可是，赶上利息升、房价跌的大市，能怨谁呢？加上他的对手——租客是政府，能玩过人家吗？他说他这次运气不好，说得一点不错。有些读者有自知之明：运气不好。那么还是稳稳地打份工。买彩票、做生意、搞投资这些就免了。

可见“运气”之说，看上去虚无缥缈，其实每个买房人都会遇到。顺便提醒一下，早上开车上班，如果连续吃三个红灯，那就预示你可能今天运气不太好，要小心。多留神你老板的脸色，多注意你客人的情绪，尤其要小心应付签字画押、买房买生意。相信一点运气吧，朋友。

两道思考题：

1.第三位买的那个“黑洞”楼花，成交时为什么要做两次SETTLE？

2.如果你有20万元，准备买50万房子，贷款80%以下不用交保险费。你会借足80%的40万，加上自己10万付清50万。手里还有10万现款备用。还是只借30万加上自己的20万付清50万？（不考虑其它费用）。

责任编辑：简玬