【大纪元2014年09月09日讯】（大纪元记者袁玫洛杉矶报导）开利地产负责人李秉信日前说明﹐美国房地产在2013年达到最高峰──一栋房子上市﹐出价者多、追逐者众﹐要加价才能购得。2014年在房价上有一个突出之处﹐具体特色就是：高价有人出﹐但会被调下﹐意味着追逐者已不似以往的多﹐有讨价还价的空间。2013年是个卖方市场﹐而2014年是买方和卖方势均力敌的市场。卖方可以要个好价钱﹐而买方如不对卖价讨价还价﹐可能买得较高价。
2014年自住房买主开始进场
2008年次贷风暴后房价跌的太深﹐买气在2010-2013 短短三年之内﹐可说反弹能量完全爆发﹐形成那3年房价回复70-80％﹐有的地方甚或达到100％涨幅。而2014年就面临能量丧失的情境﹐但是，2014年又出现一个特色﹐即自住房屋的买主开始进场。
一般房地产市场﹐第一波一定都是投资者的区块﹐但是﹐ 这个涨势可否维持﹐端视首次购屋者是否可以接棒。每一年﹐美国许多刚毕业的或初入社会的、甚至刚结婚的人﹐若由租客变成自己购屋者﹐也就是首次购屋者﹐他们就会成为维持房屋动力的最重要元素。美国在这几年来所呈现的一个趋势：利率为历史的低点﹐使更多的买家体会到一种情势﹐就是房价不可能再跌了。这样的心理因素加上低利率﹐促成第一次购屋者大量进入市场。这个力量象征房价不会再和2013年同样呈三级跳往上涨﹐但是会持续稳定、在稳建当中有涨势。这不仅是买方卖方、房地产界﹐甚至在整个美国经济社会都乐见的情景﹐就是“在稳定中成长﹐甚至会在稳定中往下调整﹐但蓄积中又能上涨”。
最低工资调整房租上涨 收租型物业变热门
另外一个重要关键是今年7月最低工资调整后﹐房租往上涨﹐造成另外一个房地产区块“投资型物业或称公寓型物业﹐亦即收租型的物业”开始变得热门。
房地产本身是个轮转的趋势：房屋先涨﹐接续涨势的是出租型的物业。当房租能够往上调﹐整个物业的买价和房租回收率非常好的时候﹐很多人就会放弃房屋投资而转向多重房子﹐如公寓﹑ 购物商场等的投资﹐这种景象传递的讯号是“商业房地产的涨势和反转在俏俏的展开”。
李秉信表示﹐2014年商业房地产会接续住家房地产涨势而呈现另外一波上涨﹐所以﹐这一次房地产的复苏在结构上是健全的﹐不像2006-07年比较投机式的涨法。本次涨法稳健、涨势会持续﹐且贷款审核非常严格﹐所以类似以前次贷风波或是破产潮出现的机会也不大﹐只要贷款本身不发生一个结构性的崩盘﹐房地产往上走的涨势是不可避免的。目前整个美国亦有相同走势﹐大城市如洛杉矶﹑旧金山﹑圣荷西﹑纽约﹑芝加哥﹑休士顿等﹐ 更有加倍性的效果。
房价往下调整是无法避免的﹐但调整的时间不会很长﹐过了今年冬天﹐明年春天又会有另一波新涨势出现。
大陆资金不再来到时 房价会呈现合理状态
李秉信表示：2013年可以说是中国客的世界。许多中国投资客带着数百万现金﹐买房子像在菜市场买菜﹐现金就成交了。但是﹐这样的情形在2014年感觉清淡了许多﹐即中国对外汇的管制趋向严格﹐可以发现许多来自中国的投资客担心的是如何在最短时间将钱汇到美国。因为现金到位太慢﹐在追逐房价上的态度就会比较谨慎。力道不够的结果，许多华人喜欢的热门地区﹐如尔湾﹑圣玛利诺﹑亚凯迪亚市呈现一个迟滞现象。白人比较喜欢的地区﹐涨势反而不会停滞。也就是说，在这一波中国人现金少的情况下﹐华人喜欢的城市房价未涨﹐反呈胶着状态。
他说：习近平上台强调反贪腐﹐资金的外流开始谨慎﹐许多中国人来美国不想长期居住﹐只为转移资金﹐如果资金转到美国会对他们造成困扰﹐就会比较缩手。但亦有人在2014年反而将大笔资金快速转入美国﹐断尾求生﹐将大陆资金一次到位。2015年大陆中国人资金是否能推涨房势﹐有待观察﹐可能已到尾声。
李秉信说：回顾过去几年﹐大陆中国人资金来美﹐将房价炒到不合理的地步﹐尤其在华人居住的核桃市﹑钻石吧等处更甚。当这种不合理的资金不再来到、不再能炒到不合理的地步时﹐房价会呈现一个较合理的状态。合理的状态对于一个真正健全的房地产经济是比较有帮助的﹐毕竟在美国的政治体系和整个房地产的运作结购﹐大家所期待的是缓步上升的趋势。
在房地产的理论﹐每年涨幅在3-4％是健康的状态及保持不会崩盘的可能﹐但在去年﹑前年因大陆资金进入而达到15-18％﹐当在这些不合理的资金能抽离﹐每年房价涨幅在3-5％﹐对长期而言房地产资产有保障﹐对投资者比较安全。
总括﹐李秉信表示﹐当房价越来越高﹐许多人无法持有房子﹐只有回来当租客﹐最低工资的调整﹐房租有高升的趋势﹐公寓出租业务还算合理﹐相形之下投资回报率就相当迷人﹐趁2014-2015年之间﹐多单位的住宅房价尚未成高点时﹐可以作投资亦为一个明智的选择。
责任编辑：刘菲
